Девелоперы сокращают объемы, а премиум-сегмент впервые доминирует в предложении
За последние десять лет рынок жилья в Старой Москве полностью изменил структуру: массовый эконом-класс ушел в прошлое, а новые проекты внутри МКАД теперь почти всегда относятся к бизнес- или премиум-категориям. Объемы строительства и число сделок резко снизились, а цены на квадратный метр продолжают расти.
Массовое жилье эконом-класса в пределах МКАД стало историей: застройщики Москвы за последние годы полностью переориентировали свои проекты на более дорогие сегменты. По данным CОRE.ХP, в 2026 году на бизнес-класс приходится уже 65% всех сделок с новостройками, а доля комфорт-класса продолжает сокращаться. Эконом-класс фактически исчез из новых проектов, уступив место более дорогим форматам.
Объемы строительства в Старой Москве также заметно просели. За год количество новых квадратных метров сократилось почти вдвое: с 521 тысяч до 276 тысяч. Прогноз на конец 2026 года еще более пессимистичен - ожидается исторический минимум ввода жилья, всего 2,2 миллиона квадратных метров, что на четверть меньше прошлогодних показателей.
Средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах выросла на 20% и достигла 827,7 тысячи рублей. Это рекордный уровень для московского рынка, который еще недавно считался доступным для широкой аудитории. Теперь же новые квартиры внутри МКАД становятся все менее достижимыми для большинства покупателей.
Премиум и делюкс: новые лидеры рынка
В структуре предложения произошли кардинальные изменения. Премиум-класс занимает уже 36% новых проектов, а делюкс - 8%. В первом квартале 2026 года половина всех новых жилых комплексов внутри МКАД относится к этим двум сегментам. Девелоперы делают ставку на состоятельных клиентов, полностью игнорируя массовый спрос на доступное жилье.
Трансформация рынка заметна не только по цифрам, но и по архитектуре новых проектов. Современные жилые комплексы отличаются высоким уровнем благоустройства, закрытыми территориями и развитой инфраструктурой. Однако за эти преимущества приходится платить: стоимость квартир в премиум-сегменте зачастую превышает 1 миллион рублей за квадратный метр.
Снижение объемов строительства и рост цен уже привели к падению числа сделок. За год их количество сократилось на 38% и составило 8 447 договоров долевого участия. Это минимальные значения за последнее десятилетие, что говорит о серьезном охлаждении спроса даже в дорогих сегментах.
Доступность жилья: иллюзия или реальность
Переход к премиальным форматам фактически закрыл для большинства москвичей возможность приобрести новое жилье в пределах МКАД. Девелоперы объясняют такую стратегию ростом себестоимости, дефицитом свободных площадок и изменением структуры спроса. Однако эксперты отмечают, что массовый покупатель оказался вытеснен на рынок вторичного жилья или в более отдаленные районы.
Похожая тенденция наблюдается и в других крупных городах России, где застройщики также сокращают объемы доступного жилья. Как отмечает Всеостройке.рф, за последние годы границы между классами жилья размылись: то, что еще недавно считалось «экономом», теперь воспринимается как «комфорт» или даже «бизнес-лайт».
В условиях, когда новые проекты становятся все дороже, а объемы строительства падают, многие покупатели вынуждены искать альтернативы. Некоторые эксперты сравнивают ситуацию с кризисом на рынке ипотеки, когда изменения в кредитовании способны резко сократить объемы сделок и остановить новые стройки. Подробнее о рисках для отрасли можно узнать в материале о влиянии новых правил семейной ипотеки на строительный сектор.
В ближайшие годы ожидать возвращения массового доступного жилья в Старую Москву не приходится. Девелоперы продолжают делать ставку на премиальные сегменты, а покупатели сталкиваются с все более высокими барьерами для входа на рынок.