Автор: Анастасия Подгорная (Николенко), адвокат правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»25 мая 2026 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрит кассационную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 7 апреля 2025 года, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2025 года и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 декабря 2025 года по делу №А32‑22884/2017 о банкротстве ООО «Специализированное строительно‑монтажное управление «Краснодар». Спор касается принципиального вопроса: на какую дату должна определяться рыночная стоимость жилого помещения при расчете компенсационной выплаты участнику строительства, если Фонд развития территорий принял решение о выплате возмещения еще в 2019 году, а фактически перечислил деньги только в 2024 году. Вопрос о дате оценки стоимости квартиры прямо определяет, с одной стороны, сохранит ли государственная поддержка обманутых дольщиков свою реальную ценность в условиях инфляции и длительного банкротства, а с другой стороны - насколько серьезной окажется финансовая нагрузка для Фонда.17 февраля 2017 года между ООО «ССМУ «Краснодар» (застройщик) и Агаджановым А.В. были заключены два договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в отношении квартир № 119 и № 188 по адресу: г. Краснодар, ул. Шоссе Нефтяников, 26. Цена договоров составила 3 039 750 рублей и 3 816 000 рублей соответственно; участник строительства частично оплатил квартиры в размере 2 000 000 рублей и 3 000 000 рублей. Решением суда от 14 июня 2019 года застройщик признан банкротом, открыто конкурсное производство. Определением от 16 июня 2020 года требования Агаджанова А.В. о передаче жилых помещений включены в реестр требований участников строительства.26 декабря 2019 года Наблюдательный совет публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства указанного дома и одобрил выплату возмещения гражданам – участникам строительства. Но фактически Агаджанов А.В. обратился в Фонд с заявлением о выплате только в июле 2024 года – после того, как конкурсный управляющий инициировал преобразование его требований о передаче жилых помещений в денежные требования. 19 июля 2024 года Фонд перечислил Агаджанову А.В. компенсацию в размере 5 593 682 рубля 31 копейку, рассчитанную на основании отчёта оценщика, составленного по состоянию на 29 декабря 2019 года – то есть исходя из рыночной стоимости жилья на момент принятия Наблюдательным советом решения о выплате.Агаджанов А.В. не согласился с размером компенсации и обратился в суд, указав, что за период с конца 2019 года до середины 2024 года стоимость недвижимости в Краснодаре существенно возросла, и полученной суммы недостаточно для приобретения равноценного жилого помещения. Он просил установить рыночную стоимость квартир на дату фактической выплаты (19 июля 2024 года) и обязать Фонд произвести доплату. Определением суда от 16 декабря 2024 года была назначена судебная оценочная экспертиза. В соответствии с заключением эксперта, общая рыночная стоимость двух квартир по состоянию на 19 июля 2024 года составила 22 320 865 рублей 77 копеек. Поскольку Фонд уже выплатил 5 593 682 рубля, заявитель потребовал доплатить 16 727 183 рубля 46 копеек.Арбитражный суд Краснодарского края 7 апреля 2025 года удовлетворил требования Агаджанова А.В. Суд первой инстанции, руководствуясь правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 9 марта 2023 года № 305‑ЭС19‑22493(38) и пункте 12 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) (утвержден Президиумом ВС РФ 15 мая 2024 года), указал, что размер компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилого помещения, на которое претендовал участник строительства, и исчисляться на момент фактической выплаты. Суд принял экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства и отклонил доводы Фонда о необходимости руководствоваться отчётом оценщика от 2019 года. Суд также отклонил ссылку Фонда на определение ВС РФ от 6 февраля 2025 года № 305‑ЭС18‑18368(6) как относящееся к взысканию убытков, а не к определению размера компенсации. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд 24 июля 2025 года оставил определение без изменения, а Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 19 декабря 2025 года поддержал нижестоящие суды.В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд, Фонд настаивает на том, что рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения должна определяться на момент принятия Наблюдательным советом решения о выплате возмещения (26 декабря 2019 года). По мнению Фонда, именно в этот момент возникает его публично-правовое обязательство перед участниками строительства, а последующая процедура выплаты носит технический характер. Иное толкование делает размер компенсации неопределённым и зависящим от длительности процедуры банкротства и даты фактического обращения гражданина, что приводит к необоснованному увеличению расходов Фонда за счёт средств, предназначенных для защиты дольщиков в целом. Фонд также обратил внимание на пассивное поведение Агаджанова А.В., который более четырёх лет не обращался за выплатой, рассчитывая на рост цен, и на то, что возложение на Фонд дополнительных расходов, вызванных такой затяжкой, противоречит принципам добросовестности.Анализ существующего законодательства позволяет предположить, что Верховный Суд отменит судебные акты нижестоящих инстанций и примет новый судебный акт об отказе Агаджанову А.В. в удовлетворении заявления. Направление дела на новое рассмотрение маловероятно, так как все фактические обстоятельства установлены полно и правильно, а спор сводится к толкованию права.Несмотря на то, что буквальный текст закона, действовавшего на момент принятия Фондом решения, говорит в пользу дольщика («на момент выплаты»), Верховный Суд, на мой взгляд, применит системное толкование в совокупности с утверждённой Правительством РФ «Методикой расчёта размера возмещения» (приложение к постановлению № 1233). Эта Методика, разработанная для исполнения полномочий, предоставленных законом, устанавливает, что рыночная стоимость определяется на день принятия Фондом решения о финансировании (с возможным отклонением не более чем на шесть месяцев). Так как подзаконный акт не должен противоречить закону, Верховный Суд может признать, что формулировка «на момент выплаты» применительно к механизму, установленному Методикой, означает не произвольную дату фактического перечисления денег, а дату, когда выплата должна быть произведена при условии своевременного обращения дольщика. Иное толкование привело бы к потенциальным злоупотреблениям: дольщик мог бесконечно откладывать подачу заявления, дожидаясь дальнейшего роста цен, и каждый раз требовать доплаты, что привело к разрушению финансовой модели Фонда.Кроме этого, в определении № 305-ЭС18-18368(6) от 6 февраля 2025 года Верховный Суд уже разъяснил, что Фонд не обязан компенсировать убытки, и что разница между выплаченной компенсацией и полной стоимостью квартиры может быть предъявлена к застройщику-банкроту в рамках конкурсной массы. Требование Агаджанова А.В. о доплате разницы за период 2019–2024 годов – это по своей экономической природе требование о возмещении инфляционных потерь (убытков), вызванных длительным неисполнением обязательства застройщиком. Такие убытки не могут быть переложены на Фонд, который не был стороной договора долевого участия. Более того, поведение самого дольщика, который более четырёх лет не обращался за выплатой, хотя должен был знать о решении Фонда и о своём праве, не может быть признано добросовестным. Принцип добросовестности (статья 1 ГК РФ) и запрет на злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) позволяют суду не поощрять такое поведение.Таким образом, на мой взгляд, Верховный Суд придет к выводу, что Фонд правильно произвел расчет компенсации на основании отчета оценщика, составленного по состоянию на декабрь 2019 года (что согласуется с Методикой и принципом добросовестности), и перечислил причитающуюся сумму в размере 5 593 682 руб. без какой-либо недоплаты. Следовательно, требования Агаджанова А.В. о взыскании дополнительных 16,7 млн руб. не обоснованы, а судебные акты судов всех трёх инстанций подлежат отмене с принятием нового решения – об отказе в заявлении.Подобные выводы уже нашли прямое подтверждение в недавнем определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27 апреля 2026 года по делу № А50‑36325/2017 (спор Меляевой Е.В. против Фонда развития территорий). В том деле дольщик Меляева Е.В., чьи требования были включены в реестр после принятия Фондом решения о достройке, требовала доплаты до текущей рыночной стоимости. Верховный Суд, отменяя все нижестоящие судебные акты и отказывая Меляевой Е.В., прямо указал: компенсация рассчитывается по Методике, привязанной к дате принятия Фондом решения о финансировании;Фонд не обязан компенсировать убытки по правилам ГК РФ;разница может быть предъявлена только к застройщику-банкроту. Таким образом, Верховный Суд уже сформировал позицию, прямо противоположную той, которую заняли суды по делу Агаджанова А.В. Хотя фактические обстоятельства не идентичны (в одном случае – достройка и реализация свободных помещений, в другом – прямая выплата), ключевой принцип – момент определения стоимости и отказ в учёте инфляции за период, пока дольщик не обращался за выплатой, – совпадает полностью. Ожидаемое решение имеет большое значение для судебной практики. Думаю, что оно окончательно прояснит: компенсация Фонда по общему правилу рассчитывается на дату решения о финансировании (в соответствии с Методикой). Дольщики станут заинтересованы в своевременном обращении за выплатой, а не в ожидании роста цен. Кроме этого, будет чётко проведена граница между обязательствами Фонда (компенсация по Закону № 218-ФЗ и Методике) и ответственностью застройщика-банкрота (полные убытки, включая инфляционные потери). Это позволит дольщикам выстраивать рациональную и обоснованную с правовой точки зрения стратегию: сначала получить фиксированную выплату от Фонда, а затем предъявлять оставшуюся часть требований к конкурсной массе должника.Наконец, решение послужит единым ориентиром для всех арбитражных судов и положит конец разнородной практике, когда в одних регионах Фонд обязывали доплачивать до текущих цен, а в других - в подобном требовании отказывали. В итоге будет обеспечено единообразное, предсказуемое и справедливое восстановление прав дольщиков.