Кто «выживет» на рынке новостроек | Экономика

Застройщики будут выводить на рынок меньше новых проектов, полагают эксперты

Фото: Руслан Яроцкий © URA.RU

В условиях сокращения льготной ипотеки в ближайшие годы застройщики могут перестать выводить на рынок новые проекты. Когда ставки снизятся, и восстановится спрос, дефицит предложения может обернуться скачком цен, считают эксперты. Стабильно в ближайшие годы будут чувствовать себя девелоперы жилья бизнес-класса и выше, для которых недоступность ипотеки некритична.

Оглавление

Почему застройщики исчерпали запас прочности
По каким причинам девелоперы поставили новые проекты на паузу
Спасет ли ипотеку снижение ставок
Есть ли риск для дольщиков

Почему застройщики исчерпали запас прочности

Запас прочности российских застройщиков практически исчерпан, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин в интервью «РИА Новости». Он отметил, что изменения в правилах выдачи семейной ипотеки снизят объемы жилищного кредитования, что ударит по строительному рынку и приведет к рискам для отрасли.

«Снижение выдачи ипотеки сильно повлияет на строительный рынок. Мы запас прочности свой, который у нас был — у строителей, у девелоперов, с 2024 года уже выбрали.

Дальше нас уже нельзя давить, дальше это риски для отрасли», — сказал зампред правительства.

Застройщики практически исчерпали запас прочности, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин

Фото: Роман Наумов © URA.RU

Выдачу семейной ипотеки по льготной ставке 6% в России ограничили с 1 февраля этого года. Теперь каждая семья может получить только один такой кредит. Оба супруга при этом должны выступать созаемщиками, в то время как раньше каждый из них имел право на жилищный заем на льготных условиях.

Сейчас власти обсуждают переход к дифференцированной процентной ставке по семейной ипотеке, которая зависит от количества детей. В феврале президент Владимир Путин поручил правительству совместно с Дом.РФ, Банком России и исполнительными органами регионов проработать этот вопрос до 1 июня.

По каким причинам девелоперы поставили новые проекты на паузу

Серьезные изменения в льготных программах, в первую очередь в семейной ипотеке, которая является самой массовой из них, отразились на числе сделок, отмечает ипотечный брокер Дмитрий Ракута. По его словам, оно сильно сокращается: помимо уменьшения числа подаваемых заявок, на рынок влияет и то, что почти каждый второй заемщик получает отказ благодаря мерам регулирования ЦБ.

«Застройщики сильно привязаны к ипотеке, доля сделок с ней раньше достигала 85%. Сейчас отрасль испытывает дефицит заключения новых договоров, и многие застройщики в 2025 году приостановили вывод новых проектов на рынок, потому что не понимали, как дальше будут обстоять дела с льготными программами», — говорит Ракута.

При этом нельзя сказать, что все девелоперы поставили новые проекты на «стоп», уточнил брокер.

Например, это не касается сегментов бизнес-класса и выше, где клиенты с другими доходами и, как правило, квартиры приобретают за наличные.

Власти рассматривают дифференциацию ставок по семейной ипотеке в зависимости от количества детей в семье

Фото: Немышев Вячеслав © URA.RU

Но в массовом сегменте трудности с получением семейной ипотеки являются серьезным ограничивающим фактором.

С 1 июля ЦБ дополнительно повышает требования к заемщикам, которые касаются первоначального взноса и подтверждения платежеспособности, добавил Ракута. Это, по его словам, также сулит сложности сегменту первичного жилья и застройщикам. Грозят добавить трудностей и дифференцированные ставки в зависимости от количества детей, считает он.

Спасет ли ипотеку снижение ставок

«Кроме того, период действия программы семейной ипотеки — до 2030 года. Для застройщика это небольшой срок. Если сейчас выводить на рынок новый проект, год уйдет на согласование, подбор участка, получение разрешений. Плюс сама стройка — года три. И завершится она к 2030 году, где перспективы пока очень туманны, непонятно, продлят программу или нет, и как будет себя чувствовать рынок», — объясняет эксперт.

По словам Ракуты, многие застройщики продолжают держаться на плаву за счет старых проектов и стараются в первую очередь выполнить обязательства по ним. Вопрос запуска новых они пока отложили.

Оживление рынка за счет снижения ставок брокер считает возможным, когда стоимость ипотеки без льгот в банках опустится хотя бы до 13-14%. Ключевая ставка для этого должна снизиться примерно до 10%, полагает он.

Что будет с семейной ипотекой после 2030 года, пока непонятно, отмечает брокер Дмитрий Ракута

Фото: Алексей_Гайнов © URA.RU

«Для многих даже 14% — это много, но это уже может запустить какое-то движение. Правда, тогда заемщики уже так не будут привязаны к первичному сегменту. Многие уже предпочтут взять готовое жилье, которое не нужно ждать, и часть спроса перетянет на себя „вторичка“, где цена квадратного метра сейчас ниже, чем в новостройках. Хотя с возобновлением спроса не нее продавцы начнут поднимать цены, и разница будет сокращаться», — сказал Ракута.

Есть ли риск для дольщиков

Проблемы в отрасли действительно есть, и они продолжают накапливаться, однако преждевременно говорить, что у всех застройщиков закончились деньги, считает заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. По его словам, часть девелоперов продолжает чувствовать себя уверенно.

«У тех застройщиков, у кого неудачные проекты, плохо идет реализация, кто сильно зависит от проектного финансирования — у тех действительно сложности, потому что кредитная ставка высокая и съедает львиную долю прибыли.

Они могут уйти с рынка, а это отразится и на дольщиках. Но они, как минимум, получат назад свои деньги, а в большинстве случаев можно надеяться на то, что жилье будет достроено.

Практика работы с дольщиками отработана еще в старых условиях, когда был кризис с такими квартирами, есть Фонд развития территорий», — сказал Цыганов.

Вторичное жилье будет конкурировать с новостройками, когда ставки снизятся

Фото: Размик Закарян © URA.RU

При этом снижение объемов будущего строительства, вызванное финансовыми трудностями у застройщиков, приведет к уменьшению предложения на рынке новостроек, добавил экономист. И, когда со снижением ставок или запуском новых мер господдержки спрос восстановится, может возникнуть дисбаланс, который приведет к скачку цен.

Поэтому задача государства — сделать так, чтобы предложение в первичном сегменте в дальнейшем не отставало от спроса.

Ту кредитную нагрузку, которая существует сегодня, не может долго выдержать ни одна из промышленных сфер, подчеркивает основатель и почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

«Ожидания, что ключевая ставка снизится, и эта кредитная нагрузка существенно сократится, а платежеспособный спрос вернется вместе с рыночной доступной ипотекой, не оправдались. Если мы говорим о возврате спроса, нужно помнить, что в 2023 году блокирующими стали ставки в банках 15-16%. Соответственно, сейчас они должны опуститься ниже этого уровня, чтобы выросло число сделок. Я имею в виду не использование ипотеки для обменных операций на рынке, а для покупки с нуля», — сказал эксперт.

Добавьте URA.RU в список избранных в Google Поиске

Не упустите шанс быть в числе первых, кто узнает о главных новостях России и мира - подписывайтесь на URA.RU в MAX!

Артур Якушко

Комментарии (0)

Комментариев нет

Самое комментируемое

Следующий материал

Сообщить новость

При использовании материалов ссылка обязательна

Свидетельство о регистрации СМИ ИАА «УРА.РУ» Эл №ФС77-77908 от 19 февраля 2020 года выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)

Учредитель:
ООО "РЕАДОВКА67"

Название СМИ:
Информационно-аналитическое агентство «УРА.РУ»

Редакция

Главный редактор
ИАА «УРА.РУ»

Кураева Екатерина Владимировна

e.kuraeva@ura.ru

Екатеринбург,
ул. Карла Либкнехта, 5

Размещение
рекламы