Приток населения формирует спрос на жильё, но далеко не всегда и не сразу ведёт к росту строительства. Сотрудники Института экономики УрО РАН определили пороговое значение миграционного притока, после которого в регионах начинается устойчивый рост ввода жилья. И выяснили, что в ресурсных и несырьевых территориях эта зависимость работает по-разному. Результаты опубликованы в журнале «Экономика региона».
За последние четверть века жилищное строительство в России выросло в несколько раз: если в 2000 г. было введено чуть более 30 млн кв. м, то в 2023 г. — уже 110 млн. Вместе с тем динамика этого роста остаётся неравномерной, а сам рынок жилья зависит от множества факторов, от доходов населения до уровня ипотечных ставок. Казалось бы, должна влиять и миграция: приток населения рождает спрос на новые квадратные метры. Но на деле, похоже, этот механизм работает по-разному. В несырьевых регионах миграция заметно стимулирует строительство, тогда как в богатых ресурсами территориях её влияние практически незаметно. Причину такого несовпадения и связь миграции с жилищным строительством попытались прояснить в своём исследовании сотрудники лаборатории экономической генетики регионов ИЭ УрО РАН Светлана Котлярова, Олег Мариев и Наталья Матушкина.
Учёные сопоставили данные по регионам и обнаружили, что там, куда люди активно переезжают, жилищное строительство развивается наиболее бурно. В частности, в лидерах по вводу жилья на душу населения оказались Ленинградская и Московская области. А вот в регионах, теряющих население, строительство либо стагнирует, либо жилья вводится очень мало. Особый случай — сырьевые северные территории. В Ханты-Мансийском автономном округе, несмотря на миграционный прирост, ежегодно возводится всего 547 кв. м в расчёте на тысячу человек. Сказывается так называемая «вахтовая» модель, когда люди приезжают работать в регион, но не обзаводятся там жильём всерьёз.
Более детальное исследование охватило 83 региона России за 2005–2021 гг. Использованы данные Росстата, Банка России и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Авторы разделили регионы на два типа, основываясь на двух параметрах: доле добывающего сектора в экономике региона и соотношении между добычей и обрабатывающей промышленностью. В итоге к ресурсным отнесли 23 территории. Это, например, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий АО, Якутия, Красноярский край, Кемеровская и Сахалинская области. Остальные регионы попали в категорию несырьевых.
С помощью моделирования сотрудники института нашли пороговое значение миграционного притока, при котором он начинает по-настоящему влиять на жилищное строительство. Для всей совокупности регионов и для несырьевых отдельно этот порог составил 34 человека на 10 тысяч населения в год. До этой отметки миграция практически не стимулирует строительство, а после — запускает устойчивый рост ввода жилья. Кроме того, в несырьевых регионах значимый положительный вклад вносят высокая занятость, развитое производство стройматериалов и рост цен на недвижимость. В целом же в несырьевых регионах механизм «приехали люди — начали больше строить» работает.
Совершенно иная ситуация обстоит в богатых ресурсами территориях. Здесь миграция практически не влияет на объёмы строительства ни до пороговой точки, ни после неё. Заметный эффект даёт только корпоративная ипотека, а рост денежных доходов, наоборот, сказывается отрицательно. Авторы объясняют это просто: местные жители с высокими доходами предпочитают покупать жильё не в родном, а в более комфортных столичных или южных регионах. Таким образом, средства из ресурсных территорий фактически утекают на другие рынки.
Подробнее читайте: Котлярова, С. Н., Мариев, О. С., Матушкина, Н. А. (2025). Влияние миграционной активности на развитие жилищного строительства в регионах России. Экономика региона. 21(4). 1061–1078.
Павел Киев