Ошибка многих девелоперов в том, что они игнорируют культурный код
Фото: Роман Наумов © URA.RU
Одни стройки становятся символами городов, другие — на годы превращаются в «бетонные скелеты» с гаражами, которые делают округу опасной. Нередко последнее возмущает местных жителей. На примере Москвы и Екатеринбурга URA.RU обсудило с руководителем архитектурного отдела WE-ON GROUP Мариной Самусенко, почему некоторые здания являются «памятниками архитектурному насилию», из-за чего екатеринбуржцы в отличие от москвичей проще воспринимают современную архитектуру, что нужно, чтобы уральский конструктивизм привлекал инвесторов и туристов, и можно ли избежать споров по поводу строек.
— Почему одни знаковые объекты (например, «Ельцин Центр» в Екатеринбурге или «Зарядье» в Москве) становятся визитными карточками, а другие проекты, даже при огромных бюджетах, годами превращаются в долгострой и разочарование?
—Проблема в том, что многие путают архитектурную выразительность с успешностью проекта. Сам по себе дорогой объект или известный архитектор не гарантируют, что проект станет частью городской жизни.
Успешные проекты, такие как Ельцин Центр или парк «Зарядье», изначально создавались не как отдельное здание, а как элемент городской стратегии. Там было понимание функции, аудитории, сценариев использования, транспортной доступности и дальнейшей эксплуатации.
При создании парка «Зарядье» изначально было понимание его функции и аудитории
Фото: Вячеслав Немышев © URA.RU
Долгострои часто возникают там, где проект начинается с эмоции или амбиции, а не с расчета. Например, девелопер хочет создать «новую доминанту города», но не понимает, как объект будет окупаться в конкретной экономической ситуации. Или власти запускают сложный проект без готовой инженерной подготовки территории. В итоге объект теряет финансирование на середине цикла. У «городского шедевра» почти всегда есть три вещи: понятная функция, стабильный источник финансирования и управляемость проекта на всех стадиях.
— В Екатеринбурге есть печально известные долгострои — например, замороженный бизнес-центр «Призма» или секция у жилого дома на Щербакова, 20. В Москве тоже хватает таких проектов, например, долгострой телецентра на Шаболовке или «Синий зуб» на проспекте Вернадского. Что объединяет города-«вечные стройки»: просчеты чиновников, бизнес-модель застройщика, общественные конфликты или объективные геологические/инфраструктурные сложности?
—Основная проблема — слабое управление сложностью. Сегодня крупный городской проект — это одновременно экономика, транспорт, инженерия, экология, право, общественные коммуникации и политика.
Когда хотя бы один из этих блоков недооценен, проект начинает буксовать. Например, формально разрешение на строительство есть, но сети не рассчитаны на такую нагрузку. Или экономика проекта строилась на одних ставках кредитования, а через два года ситуация на рынке изменилась.
Очень часто долгострои появляются в проектах, где изначально была агрессивная финансовая модель. Девелопер заходит с высокой долговой нагрузкой и рассчитывает финансировать стройку за счет будущих продаж. Пока рынок растет — схема работает. Как только начинается охлаждение, стройка останавливается.
Еще одна типичная проблема — постоянная смена концепции. Если проект несколько раз меняет функцию — с бизнес-центра на апартаменты, потом на жилье, потом снова на коммерцию — это обычно говорит о том, что изначально не было устойчивой модели.
— Существуют ли объективные признаки, по которым еще на старте можно распознать потенциальный долгострой?
— Да. Первое — отсутствие прозрачного финансирования. Если проект зависит исключительно от будущих продаж или постоянного привлечения новых инвесторов, риски очень высокие. Второе — старт строительства при неготовой инфраструктуре. Очень опасная история, когда объект проектируют быстрее, чем город успевает подготовить дороги, сети, транспорт.
Долгострой можно определить по ряду признаков
Фото: Размик Закарян © URA.RU
Третье — постоянные изменения проектной документации. Когда концепция начинает «плавать» уже на раннем этапе, это обычно означает, что экономика проекта не сходится. Четвертое — конфликтность площадки. Если еще до начала работ идут суды, протесты, проблемы с землей или охранными зонами, нужно понимать, что сроки почти наверняка будут сдвигаться.
И пятый фактор — чрезмерно амбициозные обещания. Чем сложнее объект, тем важнее реалистичное планирование. В крупных проектах главная проблема обычно не стройка как таковая, а недооценка сроков и стоимости.
— Москва и Екатеринбург переживают архитектурный бум: появляются небоскребы (Москва-Сити, «Исеть» и «Высоцкий») и масштабные общественные пространства. Почему одни высотки становятся символами прогресса, а другие — «памятниками архитектурному насилию»?
— Высотное строительство — это всегда вопрос контекста. Сам по себе небоскреб не является ни хорошим, ни плохим решением. Вопрос в том, как он встроен в городскую структуру. Например, Москва-Сити формировался как отдельный деловой кластер. Да, к нему есть вопросы, но логика понятна: концентрация бизнеса, транспортная интеграция, новая городская доминанта.
Проблемы возникают тогда, когда высотный объект появляется точечно, без учета окружающей среды. Например, район исторически малоэтажный, сеть улиц узкая, парковок нет, общественные пространства не развиты — и туда ставят крупный объем. Для жителей это воспринимается как давление на среду.
Еще одна ошибка — попытка строить «иконную архитектуру» без понимания масштаба города. Не каждый город должен конкурировать по высоте зданий. Иногда гораздо важнее качество общественных пространств и цельность среды.
— Екатеринбург часто называют городом конструктивизма, а Москву — барокко-сталинским. Как эта историческая «настройка» влияет на то, какие проекты становятся успешными, а какие отвергаются горожанами?
—Город всегда развивается через собственную культурную память. Екатеринбург исторически связан с конструктивизмом, индустриальной архитектурой и инженерной логикой. Москва — с исторической многослойностью и сильной визуальной идентичностью центра.
В Екатеринбурге вертикальное развитие воспринимается легче
Фото: Размик Закарян © URA.RU
Поэтому в Екатеринбурге жители проще воспринимают современную архитектуру и вертикальное развитие. А в Москве любое вмешательство в исторический контекст вызывает гораздо более жесткую реакцию.
Ошибка многих девелоперов — игнорировать этот культурный код. Если новый объект конфликтует с образом города, даже технически качественный проект может быть отвергнут обществом.
— Санкт-Петербург и Казань во многом зарабатывают на туристическом бренде. А что мешает Екатеринбургу активнее использовать свои архитектурные «фишки» (конструктивизм) для привлечения инвесторов и туристов?
—Дело в том, что архитектурное наследие пока не стало частью полноценной городской экономики. Конструктивизм в Екатеринбурге — это конкурентное преимущество международного уровня. Но для работы с таким наследием нужна системная стратегия: реставрация, туристические маршруты, образовательные программы, работа с брендингом города.
Пока многие объекты находятся в промежуточном состоянии: они уже воспринимаются как ценность профессиональным сообществом, но еще не стали частью массовой городской идентичности. Хотя именно такие уникальные особенности сегодня становятся важным фактором для привлечения инвесторов, туристов и квалифицированных специалистов.
— Известно, что одни проекты «зависают» из-за судебных исков градозащитников или местных жителей. Где та грань между законным протестом и инструментом шантажа? Как не убить развитие, но и не превратить город в бетонные джунгли?
—Городские конфликты возникают не потому, что люди «против развития». Обычно проблема в отсутствии доверия к процессу принятия решений. Когда жители узнают о проекте уже после выдачи разрешения на строительство, протест становится единственным инструментом влияния. Это системная проблема многих российских городов.
При этом нельзя отрицать, что иногда общественные конфликты действительно используются как инструмент давления — политического или коммерческого. Но это скорее следствие непрозрачности всей системы. Нормальная практика — обсуждать спорные проекты заранее. Не в формате формальных публичных слушаний, а в формате полноценного диалога с демонстрацией транспортных расчетов, инсоляции, нагрузки на социальную инфраструктуру. Когда проект объяснен профессионально и открыто, уровень конфликтов резко снижается.
Парк Маяковского последние несколько лет стал любимым местом отдыха екатеринбуржцев
Фото: Владимир Жабриков © URA.RU
— Возьмем два громких проекта: реконструкция ЦПКиО им. Маяковского в Екатеринбурге и долгое благоустройство парка «Яуза» в Москве (частично открыт, но некоторые участки до сих пор в лесах). Почему один парк «выстрелил», а другой буксует?
—В первом случае правильно определили приоритеты. ЦПКиО имени Маяковского не пытались превратить в «архитектурный аттракцион». Основной акцент сделали на понятные сценарии использования: прогулки, спорт, семейный отдых, события. Кроме того, проект реализовывался поэтапно. Это принципиально важно. Люди должны видеть промежуточный результат, а не ждать пять лет окончания всей реконструкции. Многие проблемные проекты благоустройства буксуют именно потому, что пытаются сразу реализовать слишком большой объем работ без четкой этапности и модели эксплуатации.
— Как не допустить, чтобы проект десятилетиями менял инвесторов и функцию? Нужен ли «арбитр» на уровне области или федерации, который брал бы на себя рискованные проекты?
—Для крупных и сложных проектов — да. Потому что сегодня многие девелоперы объективно берут на себя риски, которыми не умеют управлять. Речь не про избыточный контроль, а про профессиональную экспертизу на раннем этапе. Например, независимая оценка финансовой устойчивости проекта, транспортной нагрузки, инженерной готовности территории.
Сейчас часто получается так, что проект формально соответствует нормативам, но при этом экономически или инфраструктурно неустойчив. И это становится понятно уже в процессе строительства.
— Как бороться с «забором на десятилетия» уже после того, как стройка замерла? Какие правовые рычаги есть у региональных властей для воздействия на нерадивого застройщика?
—Главное — не затягивать решение. Чем дольше объект стоит без движения, тем дороже потом его реанимировать. У властей есть юридические механизмы: изъятие участка, расторжение аренды, поиск нового инвестора. Но проблема в том, что многие объекты к моменту заморозки уже сильно теряют ликвидность.
Поэтому иногда правильнее не пытаться любой ценой достроить первоначальный проект, а пересматривать функцию объекта. Например, переводить коммерческую недвижимость в смешанный формат или менять масштаб проекта.
Чтобы долгострои не привлекали внимание вандалов, их нужно охранять
Фото: Владимир Жабриков © URA.RU
— Почему некоторые долгострои становятся не только строительной проблемой, но и точкой притяжения деструктивных элементов (бомжи, наркоманы, вандалы)? Как с этим бороться до возобновления строительства?
—Заброшенная стройка разрушает городскую среду не только физически, но и психологически. Если территория выпадает из городской жизни, она быстро начинает восприниматься как «ничья». А «ничьи» пространства очень быстро деградируют.
Поэтому даже в случае остановки стройки важно сохранять контроль над территорией: охрана, освещение, временное благоустройство, иногда даже временные общественные функции. Город не может позволить себе десятилетиями держать в центре огромные пустые площадки.
— Появятся ли в ближайшие годы технологии или нормативные изменения, которые смогут минимизировать риск долгостроев? Например, проектное финансирование и эскроу-счета уже снизили количество брошенных жилых комплексов, но что делать с коммерческой недвижимостью?
—Частично уже помогают. Проектное финансирование и эскроу-счета серьезно снизили риски в жилищном строительстве. Девелоперы стали гораздо осторожнее в запуске проектов. Следующий этап — цифровое управление строительством. BIM-модели, цифровые двойники, автоматизированный контроль графиков и смет позволяют раньше видеть риски.
Но технологию не стоит переоценивать. Главная причина долгостроев — управленческие ошибки. Если у проекта слабая экономика или отсутствует стратегия реализации, никакая цифровая система сама по себе проблему не решит.