Александр Нагайцев: при покупке через российское юрлицо китайский инвестор получает максимальную гибкость и налоговую предсказуемость
Граждане КНР вправе приобретать жилую и коммерческую недвижимость в России на общих основаниях с гражданами РФ — без необходимости оформлять вид на жительство и без санкционных ограничений, поскольку Китай не входит в перечень недружественных государств. О том, как устроен этот рынок и на какую доходность могут рассчитывать инвесторы из КНР, рассказал территориальный руководитель по продажам Level Group Александр Нагайцев.
Ключевые запреты носят точечный характер. Ограничения в основном касаются земельных участков в приграничных территориях и земель сельскохозяйственного назначения, а не самих объектов недвижимости. Наличие ВНЖ или разрешения на временное проживание для покупки не требуется — достаточно законного пребывания в стране и базового пакета документов.
Практический барьер носит технический характер: сделки с недвижимостью в России полностью переведены в электронный формат и требуют наличия СНИЛС и ИНН для получения электронной цифровой подписи. В связи с этим нерезидентам необходимо оформлять сделки через доверенных лиц, при этом право собственности сохраняется за иностранным покупателем.
С точки зрения доходности для китайских инвесторов московский рынок демонстрирует убедительные показатели. По итогам 2025 года средневзвешенная цена сделок на рынке новостроек Москвы выросла почти на 26%: в сегменте комфорт-класса — около 28%, в бизнес-классе — порядка 16%. В рамках отдельных проектов рост стоимости за весь цикл реализации — от старта продаж до ввода в эксплуатацию — в среднем составляет 45-60%, или 15-20% годовых при среднем девелоперском цикле около 3 лет.
Арендная модель дает более консервативный результат. В сегменте долгосрочной аренды доходность составляет в среднем около 7% годовых, срок окупаемости может достигать 14 лет. Более высокая доходность возможна в сегменте краткосрочной аренды — до 10–15% годовых, однако она требует активного управления объектом или привлечения профессионального оператора.
На рынке коммерческой недвижимости есть три возможные структуры владения для китайских покупателей: покупка на физическое лицо, через российское ООО или через иностранную компанию. Приобретение через российское юридическое лицо в большинстве случаев представляется оптимальным для средних и крупных инвестпроектов — особенно при ориентации на арендный доход и/или последующую перепродажу актива, ввиду сочетания ограниченной ответственности, гибкости структурирования и более предсказуемого отношения контрагентов и регуляторов.
Выбор редакции
Публикации, которые получают больше внимания и попадают в Сюжеты РБК
Рекомендации партнеров: