Новый порядок расчета арендной платы за землю в Новосибирске привел к кратному увеличению платежей для бизнеса. Так, у долгостроя на улице Танковой аренда выросла до 10,3 млн рублей в год, у одного из сельхозпредприятий — в 79 раз. «Континент Сибирь» изучил судебные прецеденты и побеседовал с представителями разных отраслей, чтобы выяснить, как предприниматели справляются с новыми вызовами.
Согласно постановлению правительства Новосибирской области № 446-п, годовой размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (Кс), коэффициента, зависящего от вида разрешенного использования (Кз), а также корректирующего коэффициента (Км), который утверждают муниципалитеты в пределах, заданных областью. Задача региональных властей была понятной: сделать расчет прозрачным, единообразным и привязанным к официальной кадастровой оценке. Однако на практике реализация этой задачи привела к серьезным проблемам, которые особенно отчетливо стали проявляться в текущем году и вызвали негодование представителей регионального бизнеса.
Ситуация привлекла внимание Уполномоченного по защите прав предпринимателей Андрея Панфёрова. Он рассказал «Континенту Сибирь», что к нему обратились представители общественной организации «Деловая Россия» с просьбой помочь решить проблему неподъемных арендных ставок. Редакция изучила судебные прецеденты и связалась с предпринимателями, которые столкнулись с последствиями нового порядка расчета.
Аренда выросла в 79 раз: «Для сельского хозяйства это катастрофа»
Как сообщили «Континенту Сибирь» в крестьянском (фермерском) хозяйстве «КВАНТ» — компании, занимающейся выращиванием зерновых и масличных культур, — после введения нового порядка расчета арендная плата за земельный участок взлетела в 79 раз. Причина — в нормативах, установленных областным правительством. Согласно принятому постановлению, для сегмента «сельскохозяйственное использование» коэффициент Кз был утвержден в размере 3,3%, а пределы корректирующего коэффициента Км — от 0,18 до 1,82%. Именно эти цифры, перемноженные на кадастровую стоимость, дали кратный рост платежа. «Для сельского хозяйства это катастрофа. С такими арендными ставками можно прекращать заниматься сельским хозяйством», — прокомментировал редакции учредитель КФХ «КВАНТ» Виктор Кондратов.
Не согласившись с новыми условиями, КФХ «КВАНТ» обратилось в Новосибирский областной суд с иском к правительству региона, заявив, что примененные коэффициенты экономически необоснованны и противоречат федеральным принципам определения арендной платы.
«Континент Сибирь» ознакомился с решением суда, которое объединило дело предпринимателя Никиты Поповцева, также обратившегося в суд из-за повышения арендных ставок. Суд согласился с доводами истцов: оспариваемые положения нормативного правового акта не отвечают принципам экономической обоснованности и предсказуемости расчета.
Справка. Разработкой методики определения арендной платы за земельные участки на основании кадастровой стоимости занималась компания ООО «ОМЭКС», с которой департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области заключил государственный контракт от 13.12.2023 № 303-ЕП/2023.
К такому выводу суд пришел на основании заключения судебной экспертизы. В ней было указано, что законодательство не содержит четких правил, как именно проверять экономическую обоснованность и предсказуемость арендной платы. Это оставляет простор для вольной трактовки на местах.
Что касается предоставленного суду отчета «ОМЭКС», то использованные в нем методы расчета коэффициентов теоретически допустимы. В каждом из них есть экономическая логика, однако они имеют свои ограничения и замечания, которые могут существенно повлиять на итоговые цифры. Так, коэффициент Кз (3,3%) был получен как среднее арифметическое трех используемых методов: первый — «Экспертные исследования» (2,9%), второй — «Действующие договоры по аренде» (1,9967%), третий — «Расчетные модели» (4,9810%). Однако, по мнению экспертов, самым надежным и объективным является второй метод — на основе реальных договоров аренды. Остальные два метода имеют вспомогательный для основного метода характер, поскольку основаны на ряде допущений и предположений и не содержат анализа сложившихся именно на территории Новосибирской области земельно-имущественных отношений.
Если пересчитать коэффициент не как среднее арифметическое, а как средневзвешенное (придав основному методу вес 0,5, а вспомогательным — по 0,25), то значение Кз составит не 3,3%, а 2,97%. Разница — более 10%.
Не меньше вопросов вызвал коэффициент Км. Его минимальное (0,18) и максимальное (1,82) значение установлены экспертным путем на основе общероссийских справочных данных и переданы на усмотрение муниципалитетов без каких-либо четких принципов дифференциации. Иными словами, районы сами решают, какой коэффициент применить, а экономического обоснования этих цифр нет.
Суд отметил: при установлении арендных ставок недостаточно учитывать только местоположение и градостроительную ценность участка. Необходим анализ экономических факторов, влияющих на доходность земли, и соответствующие расчеты. Этого сделано не было.
По итогам рассмотрения дела Новосибирский областной суд признал недействующими коэффициенты для сельскохозяйственных земель. А именно коэффициент Кз в размере 3,3% и пределы корректирующего коэффициента Км — от 0,18 до 1,82%.
Эти нормы утрачивают силу со дня вступления решения суда в законную силу. При этом сама формула расчета арендной платы (Ап = Кс × Кз × Км) продолжает действовать — суд ее не отменял. Это значит, что правительство должно утвердить новые, экономически обоснованные коэффициенты для сельхозземель, а не отказываться от нового порядка расчета в целом.
Имея на руках решение суда, казалось бы, можно выдохнуть. Но Виктор Кондратов выражает опасения относительно дальнейшего развития событий. «Да, отменили коэффициент Кз в размере 3,3%, но ничего не мешает оставить его высоким, минимальная корректировка делу не поможет», — говорит учредитель компании.
По его словам, высокие коэффициенты бьют в первую очередь по тем, кто и так работает на грани рентабельности. «Сейчас остатки сельского хозяйства просто уничтожат. Крупные агрохолдинги, возможно, еще выживут. Вероятно, новые ставки больше ориентированы на хозяйства с небольшими площадями. Если взять, например, перерабатывающее предприятие на полугектаре, для него, наверное, арендная плата будет посильной. Но те, кто занимается выпасом скота или выращивает пшеницу, — представляете, какие это угодья? Такие хозяйства и раньше выживали с трудом, не то что развивались. В дальнейшем мы будем работать в убыток. Эти нововведения, очевидно, сделаны с одной целью — пополнить бюджет. Но сейчас предприниматели уже вынуждены отказываться от аренды земельных участков из-за непомерных ставок. В итоге бюджет ничего не получит», — говорит Кондратов.
Предприниматель обращает внимание на принцип экономической обоснованности, закрепленный в рекомендациях Минэкономразвития, который требует учитывать не только интересы государства, но и реальное состояние сельского хозяйства. «Посчитайте себестоимость, — предлагает Кондратов. — Сколько сельское хозяйство сегодня тратит на солярку, цены на которую растут из года в год? На удобрения, на запчасти, на зарплаты — люди не готовы работать на спецтехнике меньше чем за 100 тысяч рублей. На гербициды, гвозди, шифер. Сельское хозяйство — это маленькое государство, в котором дорожает все. А что с доходами? За 20 лет цена за тонну пшеницы не то что не выросла, она снизилась: была 10 тысяч рублей, сейчас — 8 тысяч. Сельское хозяйство сегодня живет значительно хуже, чем 20 лет назад. Разве это не должно учитываться при расчете коэффициентов?»
По словам Кондратова, никто не принимает во внимание и уровень государственной поддержки. «Мелким хозяйствам давно никто ничего не дотирует. Налоги при этом постоянно растут. До повышения у меня арендная плата составляла 92 тысячи рублей. Ее вообще надо было трогать? Может, ее стоило отменить? Мы и так уже ничего не можем платить, а вместо этого нам ее поднимают», — сетует собеседник издания.
Вместо трезвого расчета, основанного на реальном положении дел в сельском хозяйстве, чиновники установили завышенные коэффициенты, считает Кондратов: «Такие действия уничтожают растениеводство, а без него не выживет животноводство. И следом просядут и легкая, и тяжелая промышленность — все тесно связано».
Оспорена арендная ставка на участок под крупнейшим нежилым долгостроем Новосибирска
Арендная плата выросла в разных сегментах бизнеса. «Континент Сибирь» изучил решение Новосибирского областного суда по административному иску ООО «МИГ-1» к правительству Новосибирской области и Совету депутатов Новосибирска.
У компании в аренде находится земельный участок, на котором расположен долгострой — ТРЦ «Европейский». Согласно документам, в 2008 году участок площадью 1,7 гектара был передан мэрией Новосибирска ООО «МИГ-1» для строительства торгово-развлекательного комплекса с подземной автостоянкой и трансформаторными подстанциями. Комплекс так и не был введен в эксплуатацию, но компания продолжает платить аренду за участок.
С принятием постановления № 446 арендная плата для ООО «МИГ-1» выросла до 10,3 млн рублей в год, и компания обратилась в суд. ООО «МИГ-1» потребовало признать недействующими предельные значения корректирующего коэффициента (Км) в сегменте «Предпринимательство», установленные постановлением правительства Новосибирской области № 446-п, а также коэффициент (Км) в размере 1,55 для того же сегмента, утвержденный решением Совета депутатов города Новосибирска № 861.
Как и в деле КФХ «Квант», суд назначил судебную экспертизу, которая должна была ответить на вопросы, обоснован ли экономически диапазон Км от 0,38 до 1,99, установленный постановлением правительства, и обоснован ли конкретный коэффициент 1,55, который утвердил горсовет.
Согласно экспертной оценке, расчет значения 1,99 оказался некорректен. При его определении разработчики использовали показатели, которые имеют разную экономическую природу и не должны смешиваться. В частности, один из них является ставкой капитализации и используется для оценки рыночной стоимости земельных участков. «Коэффициенты аренды и коэффициенты капитализации не следует путать и принимать за сопоставимые, так как они предназначены для разных расчетов и методов оценки», — говорится в документе. Такое смешение методологически некорректно и привело к завышению итогового значения.
При этом минимальное значение Км (0,38) сомнений не вызвало — логика его определения понятна и обоснованна.
Что касается расчетов коэффициента 1,55, была выявлена более интересная картина. Значение 1,55, которое Совет депутатов Новосибирска утвердил для предпринимательских земель (за исключением нестационарных объектов), оказалось экономически необоснованно по другой причине. Оно было получено не в результате экономического анализа рынка, учета конкретных видов деятельности и дифференциации рентабельности активов. А как попытка компенсировать выпадающие доходы бюджета города из-за применения новой формулы расчета арендной платы. То есть городские власти исходили не из того, сколько бизнес реально может платить с учетом доходности земли, а из того, сколько им нужно собрать, чтобы бюджет ничего не потерял. Это, по мнению эксперта, прямо противоречит принципу экономической обоснованности.
Новосибирский областной суд согласился с выводами экспертизы и признал недействующими максимальное значение корректирующего коэффициента Км (1,99) и коэффициент 1,55, утвержденный горсоветом. Минимальное значение Км (0,38) осталось в силе.
Сопредседатель общественной организации «Деловая Россия» Виктор Кутаков (эксперт по земельному праву) поясняет «Континенту Сибирь»: формально муниципалитеты и региональная власть вправе устанавливать свои коэффициенты, но любой нормативный акт должен быть экономически обоснованным и прозрачным. Проблема в том, что кадастровая стоимость участка уже учитывает вид разрешенного использования в критериях оценки стоимости земли. Когда поверх этого добавляются еще и повышающие коэффициенты по виду деятельности с максимально необоснованной корректировкой, возникает риск двойного учета одних и тех же факторов оценки стоимости аренды.
По словам Кутакова, на федеральном уровне система понятнее — постановление Правительства РФ № 582 устанавливает базовые принципы и предельные ориентиры до 3% от кадастровой стоимости. На региональном же нередко случается иначе: к уже высокой кадастровой стоимости применяются дополнительные коэффициенты, и итоговая нагрузка существенно превышает федеральные ориентиры без должного экономического обоснования. Особенно остро это бьет по действующим предприятиям, которые уже построили объекты и вложили средства, платят налоги в бюджет за здания и сооружения, а теперь экономически необоснованно получили еще завышенные коэффициенты по арендной плате земли в несколько раз. «Здание не заберешь и не уйдешь с ним в другой регион, но может пойти шквал размежеваний и отказов предприятий от заключенной ранее аренды земли, чтоб сэкономить свои расходы с такими ценами аренды», — резюмирует Кутаков.
Реакция департамента: коэффициенты пересмотрят, но не все
«Континент Сибирь» направил официальный запрос в департамент имущества и земельных отношений (ДИиЗО) Новосибирской области. Редакция попросила рассказать, пересмотрены ли уже оспоренные коэффициенты, планируется ли менять методику для других видов деятельности и в какие сроки. Ответ пришел. И он неоднозначный.
Во исполнение решения суда по делу КФХ «КВАНТ» департамент инициировал процедуру внесения изменений в постановление № 219-п. Исполнитель — компания «ОМЭКС» — готовит новое значение коэффициента для сегмента «Сельскохозяйственное использование» с учетом результатов судебной экспертизы. Изменения планируют принять до конца второго квартала 2026 года.
Для сегмента «Предпринимательство», по которому суд признал недействующим максимальный коэффициент 1,99, правительство области приняло постановление от 31 марта 2026 года № 135-п, согласно которому максимальное значение корректирующего коэффициента Км (1,99) заменено на 1,01. Также «Континент Сибирь» направил запрос в горсовет по вопросу перерасчета коэффициента 1,55. На момент публикации информация не поступала.
Кроме того, в ДИиЗО сообщили, что перерасчет коэффициентов для иных сегментов рынка недвижимости, которые не были оспорены в судебном порядке, в настоящее время не планируется. Более того, департамент подал кассационную жалобу на решение по делу КФХ «КВАНГ». То есть чиновники не согласны с решением, которое частично признало коэффициенты для сельхозземель недействующими.
Свою позицию департамент аргументирует так: судебная экспертиза по этому делу подтвердила, что использованные «ОМЭКС» методы являются экономически обоснованными, имеют теоретическую базу и применимы с точки зрения теории оценки недвижимости. Экспертиза, на которую ссылается департамент, действительно не отрицала, что методы сами по себе корректны. Но она указала: это не значит, что конечные цифры экономически обоснованны. Методологически верный расчет может давать неверный результат, если он не учитывает реальную доходность земли и смешивает разные по природе показатели.
Как девелоперы коммерческой недвижимости адаптируются к новой реальности?
Так или иначе, пока чиновники готовят изменения для двух сегментов и обжалуют решения суда, бизнес продолжает платить по правилам, которые определило постановление № 446. «Общая судебная практика рассматривает проблемы в индивидуальном порядке, — комментирует адвокат Новосибирской областной коллегии адвокатов «Премьер коллегия» Марина Антонова. — Но что мешает правительству Новосибирской области, имея на руках уже два судебных решения, привести порядок расчетов в целом в соответствие с действующим законодательством? Непонятно».
Основатель девелоперской компании «Отелит» Евгений Бурденюк рассказал «Континенту Сибирь», что участок под торговым центром в центре Новосибирска (2 гектара) подорожал с 18 млн до 25,2 млн рублей в год. «Рост — 40% в годовом исчислении. По трем проектам компании средний прирост составил 32%. Причина — не только новые коэффициенты, но и выросшая кадастровая стоимость. Это не просто перерасчет, это удар по операционке девелоперов, где земля занимает 20–30% себестоимости», — констатировал бизнесмен.
По словам Евгения Бурденюка, увеличение арендной платы за землю вынуждает собственников коммерческой недвижимости перекладывать 60–70% роста на арендаторов. Оставшаяся часть ложится на самого владельца. Без дополнительной оптимизации маржа падает на 3–5 процентных пунктов, а рентабельность может опуститься ниже 15%. Компания видит выход из ситуации в договоре с мэрией о рассрочке платежей, выкупе 30% земли в собственность, привлечении премиум-арендаторов и использовании ЗПИФ (закрытых паевых инвестиционных фондов) для оптимизации платежей через корпоративные схемы.
По прогнозам девелопера, рынок перестроится под новые условия за 18–24 месяца. «Рост арендных ставок на 25–40% — это норма 2026 года», — резюмировал Евгений Бурденюк.
Менее оптимистичные настроения — у владельцев нестационарных торговых объектов. Индивидуальный предприниматель Ольга Майорова рассказала «Континенту Сибирь», что аренда участка под нестационарным объектом выросла в 9,3 раза. Она арендовала землю на улице Выборной с 2016 года. «Это очень резкое повышение. Киоск не приносит такой прибыли, чтобы покрывать такие расходы. В итоге накопился долг перед мэрией, и я была вынуждена подать на банкротство. В целом создается ощущение, что малый бизнес душат: сначала повышением налогов, а теперь и высокими арендными ставками», — говорит Ольга Майорова.
Еще один индивидуальный предприниматель, пожелавший остаться анонимным, поделился своей историей. У него торговый павильон, за который он платил 20 тысяч рублей в месяц. С 2025 года аренда выросла до 37 тысяч. «У некоторых предпринимателей цена аренды выросла чуть ли не в 10 раз. У одного знакомого было 40 тысяч — стало 140 тысяч. Почему такая разница — мы можем только догадываться. Никто ничего не объясняет. Возможно, дело в расположении: у кого место получше — центр или высокий пешеходный трафик, — у того и повыше цена».
Предприниматель также отметил, что мэрия не уведомила его о повышении заранее: «Никакой новый договор я не подписывал. О повышении узнал от прокуратуры — пришло уведомление, что у меня образовался долг, хотя я всегда платил месяц в месяц. Потом знакомые из администрации Калининского района рассказали, что изменились тарифы, а мэрия будто бы уведомляла». По словам предпринимателя, системного информирования бизнеса не было.
Об этом же говорит Марина Антонова. Она обращает внимание на то, что мэрия уведомляет арендаторов о повышении, не раскрывая при этом, на основании каких именно расчетов изменился размер арендной платы «Почему это происходит в таком формате и часто задним числом? — задается вопросом адвокат. — Почему нельзя заранее разъяснить предпринимателям порядок расчета арендной платы? Если бизнесмен не согласен, он сможет сразу обратиться в суд, и за ним не будет копиться долг».
Как сообщил «Континенту Сибирь» Андрей Панфёров, было принято решение вынести вопрос на рассмотрение Общественного совета. «Увеличение арендной платы в разы затрудняет долгосрочное планирование бизнеса, особенно для сельхоз- и производственных предприятий. Расчеты порой не учитывают доходность участка, его местоположение, вид разрешенного использования и инфраструктуру», — прокомментировал Андрей Панфёров. Среди возможных мер он назвал пересмотр методик расчета (с учетом экономической целесообразности и специфики видов деятельности), усиление контроля за уведомлением арендаторов и создание механизма досудебного урегулирования споров. «Будем инициировать диалог с властями и оказывать бизнесу правовую поддержку», — резюмировал бизнес-омбудсмен.
Пока чиновники и бизнес спорят и судятся, а департамент готовит новые значения для двух сегментов и обжалует решения, главный вопрос остается открытым: когда порядок расчета арендной платы станет не только единым, но и действительно прозрачным — предсказуемым и экономически обоснованным для всех без исключения видов деятельности.