Определение Верховного Суда РФ от 19 января 2026 г. № 301-ЭС25-9438по делу № А38-1153/2024 определяет пределы вмешательства антимонопольного органа в процедуру проведения торгов на право аренды земельного участка, а также разъясняет, что сокрытие информации о нахождении на участке чужого объекта является самостоятельным нарушением, влияющим на конкуренцию, независимо от формальной классификации такого объекта как некапитального.
Суть дела
Индивидуальный предприниматель Ш.Н.А. обратилась в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением о признании недействительными решения и предписания Марийского УФАС России, которыми был отменен аукцион на право аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0870112:299.
Основанием для вынесения решения УФАС послужила жалоба гражданки Ф.Е.А., которая указала, что администрация при проведении аукциона скрыла информацию о том, что на выставленном участке находится летняя веранда, пристроенная к соседнему зданию кафе.
Как следовало из материалов дела, в 2020 году Медведевская городская администрация без проведения конкурентных процедур заключила с ИП С.Л.А. договор аренды площадки для размещения летней веранды. Решением Марийского УФАС от 4 июля 2022 г. данный договор был признан нарушающим часть 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, поскольку был заключен без торгов.
В дальнейшем администрация сформировала земельный участок, включив в него площадку под верандой, и выставила его на аукцион, не указав в документации факт нахождения на нем чужого объекта. При этом договор аренды площадки от 20 апреля 2020 г. был расторгнут лишь 5 сентября 2023 г., однако площадка арендодателю так и не возвращена.
Из одиннадцати участников, допущенных к аукциону, ценовые предложения подали только трое, включая ИП Ш.Н.А. (нового собственника кафе) и ИП С.Л.А. (предыдущего владельца).
Суд первой инстанции требования Ш. Н.А. удовлетворил, признав решение УФАС недействительным. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили это решение без изменения. Суды исходили из того, что расположенная на участке веранда является нестационарным торговым объектом, не обладающим признаками объекта капитального строительства, а потому ограничения, предусмотренные подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса, на нее не распространяются.
Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, Марийское УФАС обратилось в Верховный Суд Российской Федерации.
Позиция Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и отказала в удовлетворении требований Ш.Н.А., указав на существенные нарушения норм материального права.
Верховный Суд подтвердил, что антимонопольный орган вправе осуществлять контроль за торгами, проводимыми в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и проверять соответствие действий организатора торгов требованиям законодательства, в том числе выявлять нарушения, которые оказывают непосредственное влияние на состояние конкуренции.
Цель антимонопольного контроля: Антимонопольный орган обязан проверять, не создают ли действия организатора торгов препятствий для конкуренции, не ограничивают ли они число участников и не скрывают ли существенную информацию о предмете торгов.
Недопустимость злоупотреблений: Суды ошибочно сосредоточились на правовом статусе веранды (капитальный/некапитальный объект), упустив главное — факт сокрытия администрацией информации о её нахождении на участке.
Учет предыстории (принцип эстоппель): ВС РФ принял во внимание, что площадка под верандой изначально была предоставлена без торгов (с нарушением антимонопольного законодательства). Последующие действия администрации (формирование участка и торги) были направлены не на устранение нарушения, а на его маскировку. Орган власти не может противоречиво менять свое поведение, создавая видимость законности.
Влияние на конкуренцию: Такое поведение напрямую исказило результаты аукциона. Из 11 допущенных участников реальные предложения делали только трое, среди которых были ИП Ш.Н.А. (нынешний владелец веранды) и ИП С.Л.А. (предыдущий владелец). Это свидетельствует о том, что остальные участники, узнав о «подвешенном» состоянии участка с чужим объектом, не стали рисковать. Победитель в такой ситуации фактически был предопределён.
Сокрытие информации о нахождении на участке летней веранды, правовая судьба которой не урегулирована, является нарушением, которое существенно влияет на конкурентоспособность торгов. ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и отказал Ш.Н.А. в удовлетворении требований, подтвердив законность решения и предписания УФАС. Решение и предписание Марийского УФАС законны. Администрация нарушила требования подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса во взаимосвязи с Законом о защите конкуренции. Нижестоящие судебные акты отменены, в удовлетворении требований Ш.Н.А. отказано.
Верховный Суд указал, что антимонопольный орган вправе и обязан контролировать не только формальное соблюдение процедуры торгов, но и добросовестность организатора, полноту раскрытия информации и реальное влияние таких торгов на состояние конкуренции.
Дополнительно Судебная коллегия сочла необходимым напомнить, что ошибочное выставление администрацией на торги земельного участка с разрешенным использованием «магазины» без указания на нахождение на нем летней веранды другого лица привело к нарушению правил статьи 39.11 Земельного кодекса в совокупности с Законом о защите конкуренции.
Вместе с тем Верховный Суд не согласился с выводами судов об отсутствии нарушений в действиях администрации и в своем определении указал на следующее:
Положения подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 и статьи 39.36 Земельного кодекса не подлежат истолкованию как допускающие выставление земельного участка на торги при сокрытии информации о нахождении на нем объектов, размещение которых осуществлялось без соблюдения требований действующего законодательства. Формальная квалификация объекта как некапитального не освобождает организатора торгов от обязанности раскрыть полную и достоверную информацию о предмете торгов.
Сокрытие информации о нахождении на участке летней веранды, правовая судьба которой не определена, непосредственным образом влияет на конкуренцию при проведении аукциона, поскольку на победителя торгов возлагается бремя урегулирования взаимоотношений с владельцем объекта, что ограничивает круг реальных участников. В данном случае из одиннадцати допущенных участников реальные ценовые предложения сделали только трое, а победитель фактически был предопределен в виде лица, владеющего указанными объектами или аффилированного с ним.
При рассмотрении дел о нарушении антимонопольного законодательства судам необходимо оценивать, направлены ли применяемые нормативные положения на защиту конкуренции на товарных рынках. Действия администрации по формированию участка и выставлению его на торги без указания на наличие чужого объекта создали преимущество одним участникам перед другими и снизили инвестиционную привлекательность земельного участка.
Мнение эксперта
Определение Верховного Суда РФ — крайне важный сигнал для всех участников земельно — имущественных отношений: органов местного самоуправления, бизнеса и граждан.
Во-первых, Верховный Суд пресекает попытки формального подхода к организации торгов. Нельзя «закрыть глаза» на проблему, просто назвав строение некапитальным. Если на участке есть чужой объект, размещённый с нарушениями, выставлять такой участок на торги без урегулирования вопроса с этим объектом — значит закладывать «мину замедленного действия» под будущий договор аренды и провоцировать ограничение конкуренции. Потенциальные инвесторы, увидев «чужой» объект, просто не пойдут на торги, справедливо опасаясь судебных тяжб с его владельцем.
Во-вторых, Суд напомнил о принципе запрет на противоречивое поведение в публично — правовой сфере. Администрация, создавшая проблему незаконно сдав площадку без торгов, не может «исправлять» её, создавая новую проблему выставляя участок с обременением, не предупредив об этом. Это чистой воды злоупотребление, направленное на создание видимости законности при сохранении статус-кво для фактического владельца.
В-третьих, Решение подчёркивает ключевую роль антимонопольных органов. УФАС в данном случае выступило гарантом честных правил игры на рынке. Суды трёх инстанций не увидели сути нарушения, «заблудившись» в технических классификациях объектов (капитальный/некапитальный). ВС РФ вернул всех к смыслу закона: торги должны быть честными, открытыми и обеспечивать равный доступ и максимальную выгоду для публичного образования. Сокрытие информации, которая может отпугнуть участников или поставить их в неравное положение, недопустимо.
Ошибка судов трех инстанций заключалась в том, что они сосредоточились исключительно на технической характеристике объекта (является ли веранда недвижимостью) и упустили из виду ключевое обстоятельство — сама по себе площадка под верандой была предоставлена ранее с нарушением закона (без торгов), и последующие действия администрации были направлены не на устранение этого нарушения, а на его маскировку путем проведения аукциона без раскрытия всей информации.
Важной особенностью данного определения также является акцент на принципе эстоппель (запрет противоречивого поведения) в публично-правовой сфере. Администрация, создавшая проблему незаконной сделкой, не может «исправлять» её, создавая новую проблему, которая ущемляет права неопределенного круга лиц. Орган публичной власти обязан действовать добросовестно и прозрачно, особенно при распоряжении публичным имуществом.
Верховный Суд РФ определением от 19 января 2026 г. № 301-ЭС25-9438 в очередной раз подчеркнул важность добросовестного исполнения органами местного самоуправления обязанности по раскрытию полной информации о предмете торгов и отсутствие выгоды от «маскировки» ранее допущенных нарушений под видом проведения конкурентных процедур: формальное соответствие торгов требованиям Земельного кодекса не исключает антимонопольного контроля и не освобождает от ответственности за сокрытие информации, влияющей на конкуренцию.
Определение Верховного Суда РФ от 19 января 2026 г. № 301-ЭС25-9438 формирует однозначный подход к оценке действий организаторов торгов при наличии на участке объектов, размещенных с нарушением закона, а также подтверждает право антимонопольного органа на вмешательство в таких случаях независимо от формальной классификации таких объектов.
"Данное определение станет ориентиром для рассмотрения аналогичных споров, заставляя организаторов торгов тщательнее проверять юридическую чистоту выставляемого имущества и быть абсолютно прозрачными. Формальный подход к исполнению закона, как показала практика, может обернуться отменой всех результатов торгов по жалобе в ФАС, даже если сами торги формально проведены по всем правилам Земельного кодекса РФ", - подвела итог Яна Малева, адвокат, член Союза юристов-блогеров на базе МГЮА им. О.Е. Кутафина при Ассоциации юристов России.
Источник: LegalBulletin.online
Фото: Шедеврум