Рынок офисной недвижимости в этом году демонстрирует разнонаправленную динамику
Общий спрос на аренду офисных площадей снижается, однако уверенно растет сегмент продаж, а также ставки аренды высококачественных объектов. Это обстоятельство делает покупку офисной недвижимости по-прежнему перспективным вложением.
Ставки идут вверх
На рынке офисной недвижимости в 2026 году сложилась не совсем стандартная ситуация. С одной стороны, общий спрос на аренду падает: по данным Ricci, он сократился на 34% по сравнению с апрелем прошлого года. Почти вдвое, до минимума 2022 года, снизился и совокупный объем сделок (аренда плюс продажа).
С другой стороны, продажи офисов в 1-м квартале 2026 года выросли на 23% относительно того же периода годом ранее. А цены на высококачественные активы достигли рекордных отметок. По данным консалтинговой компании CMWP, стоимость квадратного метра в классе Prime/A с учетом НДС выросла до 650 тыс. руб. Для сравнения, в марте 2025 года этот показатель составлял 493 тыс. руб. Таким образом, прирост за год составил 32%.
В 2025 году было введено в эксплуатацию 726 тыс. кв. м офисных площадей, из них 90% — классы А и А+. В 2026 году планируется ввод еще 800 тыс. кв. м новых офисов. При этом класс А продолжает доминировать в новом предложении с теми же показателями, а класс В демонстрирует снижение доли крупных объектов. Аналитики отмечают увеличение доли вакантных площадей с начала 2026 года до 6–8%, однако это объясняется довольно большим объемом нового строительства.
Почему инвесторы обращают внимание на периферию
Класс А раскупается еще на стадии строительства. К примеру, из 462,5 тыс. кв. м., введенных за 1-3 кварталы 2025 года, 91% были заняты сразу.
Аренда также дорожает. По данным ЦИАН, в 2026 году ставка за квадратный метр в год в классе А+ увеличилась на 20% и достигла 89,9 тыс. рублей. Таким образом, при увеличении общего объема свободных площадей цены их покупки и аренды растут, опережая друг друга, — и это хорошая новость для инвесторов.
Десять лет назад офис класса А за Садовым кольцом считался компромиссным вариантом. Сегодня спрос и предложение смещаются из центра на периферию. Девелоперы активно строят офисы для продажи в зоне от ТТК до МКАД, где, по данным IBC Real Estate, сосредоточено порядка 75% предложения. Новые деловые объекты, способные конкурировать с «Москва-Сити», появляются в Западном, Северном и Юго-Восточном округах. Вслед за девелоперами идут и инвесторы. Причина проста: на периферии выше доходность и ниже порог входа.
Обратимся к цифрам. В центральной локации, ближе к Садовому кольцу, в зависимости от класса недвижимости инвестор может заплатить от 550 до 700 тыс. рублей за кв.м. При арендной ставке 45–60 тыс. рублей за кв. м в год валовая доходность составит 7–9%. На периферии — в Западном, Северном, Юго-Восточном округах — квадратный метр недвижимости обойдется в 300–450 тыс. руб. Арендные ставки здесь находятся на уровне 23–29 тыс. руб. за кв.м. в год, что дает валовую доходность 11–13%.
Плюсы и минусы обоих вариантов очевидны. В центре доходность ниже, зато ниже риск простоя и выше ликвидность. На периферии доходность выше, но и риск вакантности чуть выше. Впрочем, он снижается по мере развития районов.
Что это значит для инвестора? Качественный офис в зоне от ТТК до МКАД — это инвестиция, способная приносить стабильный и, что важно, растущий доход при умеренных рисках. Спрос на аренду в классе А остается стабильным, а предложение новых лотов для долгосрочной аренды крайне ограниченно. К тому же текущая ключевая ставка (15%) и прогнозируемое ее снижение до 14% годовых на фоне роста арендных ставок создают прочную почву для таких вложений.
Выполним расчет. Чистая операционная доходность (NOI) вычисляется по формуле:
(арендная ставка за 1 кв. м в год / цена покупки 1 кв. м) × 100% — операционные расходы и налоги
Пример: при цене покупки 350 тыс. руб./кв. м. и арендной ставке 29 тыс. руб./кв. м. в год валовая доходность составит 8,3%. Вычтем расходы: налог на имущество (обычно 2% от кадастровой стоимости), эксплуатационные расходы и, если это не возлагается на арендодателя, коммунальные платежи. Допустим, совокупно 20%. Получаем чистую доходность около 6,6%. Таким образом, покупка небольшого офиса площадью 70 кв. м. принесет чистый ежегодный доход около 1,6 млн. рублей.
На какие форматы офисов стоит обратить внимание инвестору
Формат 1. Офисы небольшой нарезки (до 100 кв. м). По подсчетам аналитиков, спрос на такие помещения превышает предложение почти в полтора раза. Основные клиенты — малый бизнес, компании из IT-сектора и телекоммуникационной отрасли. Для инвестора это означает стабильность: арендаторы небольших офисов значительно надежнее арендаторов обычных квартир.
Формат 2. Стрит-ретейл с офисной составляющей. Речь о помещениях площадью 50–150 кв. м. на первых этажах жилых домов в проходных местах. Преимущества: низкий порог входа, хорошая ликвидность, возможность сдачи под сервисный бизнес (стоматологии, салоны красоты, отделения банков).
Формат 3. «White box» от застройщика. Предложения площадью 300–500 кв. м от девелопера с уже готовой инфраструктурой. Плюсы: отсутствие затрат на ремонт, возможность сдачи как целиком, так и более мелкими лотами, в том числе в субаренду.
Формат 4. Готовый бизнес под ключ (с арендатором). Покупка действующего сервисного офиса — хороший вариант для начинающего инвестора. Это позволяет получить доходность 14% годовых уже с первого месяца.
Формат 5. Сервисные офисы (общая площадь 1–3 тыс. кв. м). Арендные ставки на сервисные офисы, по данным аналитиков, выросли на 62%, что делает их крайне привлекательным объектом для покупки, например, под управляющую компанию.
В ожидании роста
Сложившаяся на рынке динамика дает все основания полагать, что в перспективе этого и следующего годов строящиеся офисы продолжат дорожать. Офисы класса А, а также качественные варианты класса В до конца этого года могут прибавить уже вполне стандартные 10–15%. При сохранении таких темпов роста к 2028 году, по мнению аналитиков, стоимость нового офиса класса А в Москве приблизится к отметке 800 тыс. руб./кв. м.
Ожидается, что рост арендных ставок при базовом сценарии составит в среднем 7-9% в год. Сдержать удорожание аренды отчасти может реализация планов девелоперов, которые намерены ввести в эксплуатацию 6,2 млн. кв. м. качественных офисов к 2030 году.
Итак, в текущих условиях офисная недвижимость остается эффективным инструментом для сохранения капитала с доходностью на уровне 11–14% годовых. Однако она требует более тщательного анализа, проверки актива и профессионального управления, чем год-два назад.
Начинающим инвесторам я бы рекомендовала обратить внимание на тренд года — покупку офисов мелкой нарезки классов А и В в перспективных локациях между ТТК и МКАД. Это обеспечит более высокую доходность и стабильный денежный поток.
Покупать офис внутри ТТК имеет смысл, если ваша цель — максимальная надежность и ликвидность. Стоит также учесть, что к 2030 году аналитики прогнозируют избыток предложения. Для минимизации рисков лучше выбирать объекты с высоким арендным потоком и низкой вакантностью.
Риски инвестиций в офисы
Главный риск инвестиций в офисы — ошибка на старте. Покупка офиса в локации с низкой транспортной доступностью или в устаревшем здании снижает шансы на привлечение арендаторов. Не менее критичен риск непонимания экономики будущего бизнеса: некорректная оценка операционных расходов, ставок аренды и сроков окупаемости искажает реальную доходность. Наконец, поверхностное понимание рынка коммерческой недвижимости или недооценка конкуренции — может сделать инвестицию неконкурентоспособной и убыточной.
Выбор редакции
Публикации, которые получают больше внимания и попадают в Сюжеты РБК
Рекомендации партнеров: