Плата за изменение ВРИ земельных участков в проектах КРТ

Влияние на финансовую модель и экономику объектов

При реализации девелоперских проектов в Москве, особенно в рамках комплексного развития территорий, плата за изменение вида разрешенного использования (ПВРИ) давно перестала быть второстепенным регуляторным платежом. Это отдельная строка инвестиционной нагрузки в финансовой модели объекта. Она влияет на потребность в собственном капитале, график привлечения долга, показатели покрытия и переговорную позицию компании перед банком и городом. 

Поэтому рассматривать такую плату только как «процент от кадастра» уже недостаточно. В прикладном аспекте она стала функцией будущих технико-экономических параметров проекта, его функционального состава и механики льгот, а также отсрочек и зачетов. Сегодня ПВРИ рассматривается как платеж, который должен быть правильно встроен в финансовую модель, банковский анализ и переговорный контур инвестиционного проекта.

Главное

• В типовом расчете ПВРИ определяется не столько спором о кадастровой стоимости как таковой, сколько параметрами будущей застройки, а именно функциональным составом, площадями по видам назначения, коэффициентами индексации и местоположения.
• После законодательных изменений 2024–2025 годов ключевое практическое значение приобрели механизмы уменьшения платы, отсрочки и зачета через инфраструктурный договор, в том числе при передаче городу жилых помещений.
• В финансовой модели плату за изменение вида разрешенного использования следует отражать в виде графика возможных денежных оттоков: основную сумму платежа по периодам, отсроченную часть, а также проценты, которые могут подлежать уплате при нарушении условий предоставления льготы или отсрочки.
• Согласно Постановлениям Правительства Москвы 593-ПП и 511-ПП, ПВРИ и плата за опцион — это разные платежи с различной базой. Однако в проектах комплексного развития территорий (КРТ) они работают с одним и тем же денежным потоком. Поэтому их следует анализировать вместе.

Карта платежей проекта

Для практических целей полезно сразу разделить основные платежи и льготы по их природе и влиянию на денежный поток.

Почему взимается плата

Изменение вида разрешенного использования обычно приводит к росту экономического потенциала участка. Так, под жилую, гостиничную, торговую или иную коммерчески привлекательную застройку земля формирует иную доходность, чем под производственные, складские или иные низкодоходные функции. С нормативной точки зрения ПВРИ традиционно объясняется как инструмент изъятия части прироста стоимости участка при изменении его статуса. Однако для прикладной финансовой модели этого объяснения недостаточно.

При детальном разборе действующей формулы плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка фактически работает как нормативная денежная нагрузка на реализуемый строительный объем определенного функционального назначения. Иными словами, речь идет не только о «земле как таковой», но и о праве реализовать на ней определенные технико-экономические показатели. В этом и состоит практический смысл Постановления 593-ПП. Через ПВРИ город распределяет экономический эффект от изменения функции участка между бюджетом и инвестором, одновременно увязывая платеж с нагрузкой на инфраструктуру и качеством будущего градостроительного сценария.

Алгоритм расчета ПВРИ: что важно на практике

Для прикладного анализа удобнее воспринимать расчет как последовательность входных параметров и коэффициентов.

Ключевой практический вывод из формулы, содержащейся в 593-ПП при расчете платы за ВРИ, состоит в следующем. Кадастровая разница формально участвует в расчете, но одновременно в типовом механизме присутствует и в числителе, и в знаменателе через коэффициент G. Поэтому при стандартном сценарии расчета главный драйвер суммы смещается в сторону нормативной стоимости будущего объема застройки — прежде всего, через произведение Pi × Si и применяемые коэффициенты.

Поэтому в финансовой модели обычно недостаточно опираться только на кадастровые показатели. Важнее подтвердить корректность функционального состава проекта, площадей по видам назначения, применимым коэффициентам, поскольку на практике именно эти параметры чаще всего определяют размер ПВРИ.

Что оказывает влияние на ПВРИ

Важную роль играют следующие показатели.

• Функциональный состав проекта. Ошибка в классификации помещения способна привести к применению других Pi и экономической нагрузки.
• Площади Si. Для модели критично, что используется не продаваемая площадь, не GLA, а площадь по внешнему обмеру, что требует точной привязки к ГПЗУ, ППТ, решению ГЗК и проектной документации.
• Коэффициент k2. Для жилых и гостиничных функций он работает принципиально иначе, чем для других нежилых назначений, в смешанных проектах именно это часто становится одним из самых чувствительных параметров.
• Коэффициент k1. Чем позднее дата и выше индексация, тем выше итоговая сумма платежа.
• Коэффициент ренты и связанные нормативные множители.

Особые случаи и корректировки

Постановление 593-ПП предусматривает ситуации, когда размер платы корректируется или не взимается вообще. Важны, прежде всего, случаи, которые напрямую влияют на финансовую модель и переговорный контур.

• Во-первых, плата не взимается при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение для Москвы. Для проекта это означает не просто льготу, а полное изменение логики регуляторной нагрузки — вместо расчета ПВРИ анализ переносится в плоскость подтверждения соответствия объекта перечню и условиям применимости льготы.
• Во-вторых, для ранее образованных участков действует специальная корректировка, препятствующая искусственному дроблению исходного земельного массива ради снижения нагрузки. Если участок образован в результате раздела ранее существовавшего и с даты последней кадастровой оценки прошло менее пяти лет, расчет платы за изменение вида его разрешенного использования корректируется пропорционально соотношению площади образованного и исходного участка. На практике это означает, что модель должна проверять историю образования участка, а не только текущие данные из выписки ЕГРН.

Логическая связка документов 593-ПП, 273-ПП, 3135-ПП и 921-ПП

593-ПП задает базовый порядок расчета ПВРИ, однако в прикладном анализе его недостаточно рассматривать отдельно от смежного регулирования. Для понимания реальной экономической логики проекта ПВРИ следует анализировать в связке со следующими постановлениями:

• 593-ПП нельзя рассматривать изолированно. В реальном проекте оно работает в связке как минимум с тремя смежными нормативными актами.
• 273-ПП важно не только как нормативный акт, регулирующий определение арендной платы за землю. Посредством этого документа в контуре расчета ПВРИ учитываются коэффициент ренты и связанные нормативные параметры. Поэтому при построении модели такой платы и земельной нагрузки полезно рассматривать вместе, даже если формально это разные платежи.
• 3135-ППпридало ПВРИ новое практическое измерение. С его помощью платеж из разового обязательства превратился в предмет структурирования и переговоров. В инфраструктурном договоре могут быть зафиксированы строительство инфраструктуры, передача городу жилых помещений, зачет стоимости таких помещений в счет платежа, а также отсрочка части обязательства. Таким образом, ПВРИ стала элементом не только расчетной, но и переговорной базы проекта.
• 921-ПП усилило эту логику, документ расширил варианты участия застройщика в инфраструктурном контуре, в частности, по объектам образования. Для прикладного анализа это важно не как отдельная формула платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, а как фактор изменения общей схемы инфраструктурных обязательств, а значит и переговорной позиции по льготам, зачетам и структуре денежного потока.      

Как ПВРИ должна отражаться в финансовой модели

Анализ финансовой модели показывает, что для прикладного использования этой платы следует разграничивать два уровня: расчет ПВРИ и ее последующее отражение в экономике проекта. В этой логике целесообразно выделять:

• блок исходных данных: земля, площади, кадастровые сведения, ТЭП, ставки, индексация, ключевая ставка, сроки;
• блок расчета платы и льгот: отдельный расчетный контур, в котором из входных параметров формируются базовая сумма платы, размер льготы, отсрочка и иные сценарные корректировки;
• блок общей финансовой модели проекта: выручка, капитальные затраты, операционные расходы, финансирование, проценты и иные денежные потоки, на которые рассчитанная ПВРИ влияет как самостоятельный платеж;
• блок сводного денежного потока: краткая модель, где ПВРИ отражается по периодам как элемент общей денежной нагрузки проекта. Плата влияет на показатели эффективности, ликвидности и финансирования.

В базовой модели ПВРИ нередко переносится одним значением как разовый платеж в конкретном квартале. Для первого приближения это удобно, расчет легко контролировать, а влияние на NPV и IRR видно сразу. Но для детального анализа, переговоров с городом и проверки ковенантов (в случае с банковским кредитованием) такой подход уже недостаточен.

После появления льгот, отсрочек и условных процентов модель должна отвечать на следующие вопросы:

• какова величина ПВРИ;
• какая часть уплачивается сразу;
• какая часть переносится на будущие периоды;
• что происходит при нарушении обязательств;
• как все это синхронизируется с другими платежами проекта.

Отдельно следует учитывать техническое качество модели. 

Льготы, отсрочки и чистая денежная нагрузка

После изменений законодательства в 2024–2025 годах плату за изменение вида разрешенного использования нужно рассматривать как управляемое обязательство проекта.

1. Уменьшение ПВРИ на величину льготы

Если инфраструктурным договором предусмотрена передача городу жилых помещений, размер ПВРИ может быть уменьшен на их стоимость. Для финансовой модели это означает, что итоговая нагрузка определяется не только базовым расчетом по 593-ПП, но и наличием права на льготу, ее размером и датой зачета. 

2. Льгота через передачу жилья

Приложение 3 к 3135-ПП закрепляет отдельный механизм расчета льготы при передаче городу жилых помещений. Практически это означает, что модель должна уметь переводить натуральное встречное предоставление (квадратные метры жилья переводятся в денежный эквивалент), сопоставимый с ПВРИ и иными обязательствами проекта. Сильная сторона такого механизма — в том, что он открывает пространство для структурирования. Можно обсуждать не только объем передаваемых помещений, но и момент зачета, состав передаваемого продукта и влияние такого решения на общую ликвидность проекта.

3. Отсрочка на часть ПВРИ

Следующий уровень — отсрочка на часть ПВРИ в размере льготы. Она может предоставляться на срок, установленный соглашением или инфраструктурным договором. Однако он должен составлять не более шести лет. На отсроченную часть ежеквартально начисляются проценты по ставке «ключевая ставка Банка России плюс 5 процентных пунктов». При надлежащем исполнении обязательств такие проценты обычно не подлежат уплате, но в стресс-сценарии становятся реальной денежной нагрузкой.

4. «Хвост» после льготы и сценарий нарушения

Если льгота покрывает ПВРИ не полностью, в модели появляется так называемый «хвост» — остаток обязательства после зачета. Именно он должен распределяться по календарю платежей. 

Кроме того, статья должна прямо фиксировать, что модель обязана содержать минимум два сценария:

• базовый, при котором обязательства по инфраструктурному договору исполняются, и проценты по отсрочке не превращаются в фактический отток;
• стресс-сценарий, где нарушение обязательств приводит к доначислению платежа и процентов.

С точки зрения банковского кредитования это принципиально. В базовой модели такие проценты могут быть условным риском, а не фактическим расходом периода. Но для оценки DSCR, LLCR и запаса ликвидности проект должен иметь резерв на случай появления этого риска.

Влияние ПВРИ на денежный поток проекта

Такая плата оказывает влияние на модель и структуру финансирования как минимум в трех плоскостях.

• Капитальная потребность. Если ПВРИ приходится на период до выхода продаж на устойчивый уровень, она увеличивает потребность в собственном капитале и/или в коротком бридж-финансировании.
• Банковские показатели. Разовый платеж в «пустом» квартале способен ухудшить показатели покрытия и потребовать перенастройки графика платежей, кредитной линии или очередности траншей.
• Сценарный риск. При наличии отсрочки, условных процентов и возможного возврата льготы ПВРИ приобретает признаки отложенного долгового риска, который нельзя игнорировать при стресс-тестировании.

Именно поэтому в финмодели ПВРИ должна быть встроена не просто в блок затрат, а в календарь проекта. В нем должны быть зафиксированы дата расчета, дата уведомления, дата уплаты базового платежа, дата зачета льготы, срок отсрочки, возможное начисление процентов и дата их выплаты в стресс-сценарии.

Почему ПВРИ нельзя смешивать с платой за опцион по 511-ПП

Важно понимать, что ПВРИ, согласно 593-ПП, — это плата за изменение вида разрешенного использования участка. Плата за опцион по 511-ПП — отдельное обязательство в контуре участия города в проектной компании и последующего выкупа доли. У этих платежей разные правовая природа, база расчета и функции.

При этом в проектах КРТ оба платежа живут в одном инвестиционном периметре, возникают на близких стадиях проекта и работают в одном и том же денежном потоке. Следовательно, для финансовой модели они должны считаться раздельно, а управляться совместно.

Практический смысл разделения следующий. 

• ПВРИ в первую очередь зависит от параметров будущей застройки и механики льгот по инфраструктурному договору. 
• Плата за опцион рассчитывается по другому механизму и соглашению, а при предоставлении рассрочки по оставшейся сумме после первого платежа уплачиваются ежеквартальные проценты в размере не менее ключевой ставки Банка России, увеличенной на три процентных пункта.

Следовательно, недооценка одного из платежей неизбежно искажает структуру долговой нагрузки проекта.

Заключение

Плата за изменение вида разрешенного использования в Москве — это управляемый платеж, который определяется технико-экономическими показателями, функциональным составом проекта, датой обращения, правом на льготу и условиями инфраструктурного договора. Соответственно, в финансовой модели проекта ПВРИ влияет на объем и структуру денежных оттоков, сроки потребности в капитале, итоговые показатели эффективности и условия структурирования сделки.

Выбор редакции

Все

Публикации, которые получают больше внимания и попадают в Сюжеты РБК

Рекомендации партнеров: