Росреестр выдал свежий топ-3 причин, по которым суды рвут договоры купли-продажи недвижимости — и это не редкость, а повседневка для тех, кто спешит сэкономить на налогах или не проверяет продавца.
Занижение стоимости объекта недвижимости
Если продавец предлагает указать в договоре купли-продажи цену ниже реальной стоимости объекта, аргументируя это экономией на налогах, будьте осторожны. Такая практика способна создать проблемную ситуацию впоследствии, особенно для покупателя.
Во-первых, наличие заниженной цены в договоре подтверждает, что все стороны соглашения были осведомлены о возможных нарушениях, поскольку документ подписан ими осознанно.
Во-вторых, если суд признает сделку недействительной, имущество возвращается продавцу, а покупатель вправе рассчитывать только на возврат той суммы, которая указана в договоре. Таким образом, убытки для покупателя могут оказаться значительными.
Кроме того, занижение стоимости может повлечь налоговые риски — например, снижение размера налогового вычета или увеличение суммы налога при последующей продаже жилья.
Короткий срок владения недвижимостью
Краткосрочный владение объектом недвижимости также увеличивает вероятность юридических проблем. Чем меньше времени недвижимость находилась в собственности продавца, тем выше риск появления требований со стороны третьих лиц.
Оптимальный период владения — от трех лет. Проверить историю права собственности на квартиру можно с помощью выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую собственник может запросить через портал Госуслуг.
Банкротство продавца
Перед покупкой важно убедиться, что продавец не участвует в процедуре банкротства. Сделки, совершенные за год до подачи заявления о признании банкротом или после его принятия, могут быть признаны арбитражным судом недействительными при наличии неравноценного исполнения обязательств одной из сторон (так называемые подозрительные сделки).
Недействительными также признаются сделки, нанесшие ущерб имущественным правам кредиторов. Это может произойти, если продажа была совершена в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве или после его подачи, и если другая сторона сделки знала о намерениях должника замаскировать свои действия. Уточнить информацию о банкротстве физического лица можно через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
Виды недействительных сделок и сроки исковой давности
Росреестр напоминает: сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые. Ничтожная сделка автоматически считается недействительной с момента заключения без необходимости судебного решения (например, если это мнимая сделка). Оспоримая сделка сохраняет свою силу до тех пор, пока суд не вынесет решение о признании её недействительности — например, если она была заключена под угрозами или вследствие обмана.
Согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ:
– Срок исковой давности по требованиям о недействительности ничтожных сделок составляет три года и начинается со дня исполнения такой сделки или со дня, когда третье лицо узнало либо должно было узнать о её исполнении.
– Для оспоримых сделок срок исковой давности составляет один год и исчисляется с момента устранения угроз или с того дня, когда истец узнал или должен был узнать обстоятельства, служащие основанием для признания сделки недействительной.
Чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости, важно уделять особое внимание проверке документации и изучению правового статуса продавца.