Редакция рассказывает об историях людей, которые столкнулись с некачественным ИЖС и теперь добиваются компенсаций в суде
IrkutskMedia, 13 мая. В Хомутово Иркутского района уже не первый год продолжается вопиющая ситуация вокруг построенных частных домов. Сразу несколько семей, купивших жилье у застройщиков, столкнулись с массой проблем от некачественной застройки до отсутствия легального подключения электроэнергии. Вместо встречи счастливого новоселья люди погрязли в судебных разбирательствах и бесконечных денежных тратах с целью сделать жилье пригодным для проживания. При этом заметим, что среди покупателей таких домов — в том числе участники СВО и члены их семьи.
Отстаивает права покупателей такой недвижимости в суде юрист Екатерина Алексеевна Гушан. По ее словам, она в судебном порядке требует возместить денежные средства для устранения недостатков в домах, а также неустойку, моральный вред и штраф по каждому из споров порядка 6-7 млн рублей в зависимости от ситуации. Одна из клиентов юриста — Ирина Дмитриевна С. — заслуженный волонтер в Иркутской области, имеет награды. Она оказывает помощь военнослужащим, вместе с другими неравнодушными жителями плетет маскировочные сети бойцам СВО. Муж Ирины С. защищает Родину в зоне спецоперации.
Как рассказала Ирина С. корр.редакции, она с мужем приобрела дом в ипотеку 24 августа 2023 года у ИП Яценко Маргариты Владимировны через агентство недвижимости "Земеля".
— Стоимость дома с участком в семь соток составила 5,3 млн рублей. В итоге жилой дом за такую сумму оказался не жилым. Без электричества, отопления и воды. Проживание в этом доме было невозможным, и всему виной была недостоверная информация о подключении спорного объекта к электроэнергии, — рассказала женщина.
Как отметила юрист в беседе с корр.редакции, жилье было куплено на стадии строительства, тогда полноценно оценить качество постройки не предоставлялось возможным. Кроме того, не было представления о том, что дом возможно будет эксплуатировать только к концу октября 2024 года после судебных разбирательств, связанных с подключением электроэнергии. Заметим, что в аналогичной ситуации оказались и другие клиенты Екатерины Гушан, в том числе 18-летняя Алена О, купившая подобный дом также в 2023 году.
— Уже в первый год эксплуатации дома мы увидели существенные недостатки. Об этом мы сообщили застройщику и риелторской компании. В дом приехали специалисты и, например, увидев вздутые полы, отклеившуюся плитку, предложили всё это "подлатать". Я, представляя интересы покупателя Алены О. отказалась от их предложения и сказала, что мы будем обращаться к экспертам, которые дадут заключение о качестве строительства в целом. С апреля 2025 года, выйдя частично из декретного отпуска, я начала составлять процессуально значимые документы, имея на руках уже заключение эксперта о наличии недостатков, допущенных при строительстве, и стоимости по их устранению, — рассказала Екатерина Гушан.
Юрист обратила внимание на тот факт, что при текущем законодательстве застройщики ИЖС не обязаны предоставлять покупателю какие-либо документы, подтверждающие качество выполненных работ и сертификатов, паспортов на используемую продукцию, например, те же двери, окна, брус, электрика и другие материалы. Существующая дачная амнистия позволяет оформить уже построенные садовые и жилые дома в упрощенном порядке до 1 марта 2031 года. Она позволяет регистрировать постройки без получения разрешений на строительство или уведомлений о начале/окончании работ.
Единственное, что должен был сделать застройщик по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком Алены О., Ирины С., и Снежаны Д. (еще одним клиентом Екатерины Гушан — прим.ред.), это известить покупателя о наличии всех недостатков строительства согласно п.5.1.1. Однако этого, по словам Екатерины Гушан, не было сделано.
Юрист сообщила, что для подтверждения некачественного строительства были проведены экспертизы. По их результатам выяснилось, что есть вопросы к качеству фундамента, в том числе марке бетона — она оказалась ниже требуемых значений — средний класс бетона по прочности на сжатие фундамента дома составляет В от 7,5 до 10, в то время как для железобетонных конструкций следует применять класс бетона по прочности на сжатие фундамента не ниже В15. Брус толщиной 180 мм, из которого построены дома клиентов юриста, не соответствует величине приведенного сопротивления теплопередачи наружных стен. Данная величина оказалась ниже требуемой, из-за чего зимой в домах холодно и, соответственно, требуется больший объем потребления электроэнергии на обогрев жилья.
Как объяснила Екатерина Гушан, застройщик в случае использования такой марки бруса должен утеплить поверхность стен фасада дома с наружной стороны минеральными ватами толщиной не менее 100-150 мм. Затем для сохранения теплоизоляции отделать фасад металлическим сайдингом, который вместе с кронштейнами будет представлять собой единую жесткую конструкцию и не будет зависеть от деформаций наружных стен. Ведь дерево это "живой" материал, который со временем имеет свойство незначительно изменять свои размеры в зависимости от погоды.
Добавим, что в домах также имелись вопросы к качеству устройства теплого водяного пола, входной двери, окон и электрики.
— В доме Снежаны Д. уже после проведения экспертного исследования, то есть в настоящее время, выявили один из самых настораживающих моментов — между брусьями образовалась такая толщина, что сквозь нее свободно проходит рука. Застройщики в свое время говорили нам, что нужно конопатить. Но, мы не понимаем, что там конопатить, если через эту толщину проходит рука, всё расслаивается. Еще один важный момент по домам моих клиентов: в документах указано о двухэтажном доме, но по факту сданы дома с первым этажом и мансардой второго этажа, в которую даже нет доступа, на первом этаже просто натянуты потолки, — сообщила юрист.
Новые частные дома в Хомутово. Фото: предоставлено юристом
Как рассказала Ирина С., по документам действительно было указано, что дом двухэтажный, и за те же услуги по вывозу ТБО расчет производится компанией в данном объеме, а по факту на второй этаж она даже подняться не может. В связи с этим женщина считает, что изначальная стоимость дома значительно завышена.
— Проживать в этом доме было невозможно. Со временем появились щели между брусом до 5 см. Я вынуждена была взять в кредит материалы и утеплить дом. Однако это не помогло. Зимой в доме холодно. Необходимо еще дополнительно утеплять, обшивать сайдингом. Также зимой перемерзает вода, канализационные трубы и септик. Разморозить всё это ежегодно стоит от 10 тысяч рублей. Необходимо переделать в целом канализацию и септик, на что тоже нужные деньги, — рассказала женщина.
По словам юриста, в результате отсутствия электроэнергии в период судебных разбирательств и дальнейшего промерзания дома, сырости появились плесень и грибок, распространившиеся и на комплект спального гарнитура. Кроме того, на полу под линолеумом треснула стяжка, раскрошилась и имеет теперь вид выпирающих кусков. Сама же Снежана Д. вынуждена сейчас своими силами пытаться как-то утеплить дом и в целом привести в порядок имущество, которое имеет свойство дальнейшего разрушения. Схожая ситуация и у остальных клиентов, в том числе и у Ирины С. "То есть по факту ее супруг мог бы сейчас своими силами устранять по возможности недостатки жилого дома, однако пока он как защитник Отечества защищает нашу Родину. Застройщик извлекает прибыль", — сказала юрист.
Екатерина Гушан подчеркнула, что покупатель, не обладающий познаниями в области строительства, не сможет самостоятельно увидеть существенные недостатки дома перед сделкой купли-продажи путем обычного визуального осмотра, он всегда полагается на добросовестность со стороны как риэлтора, так и самого застройщика, осуществляющего строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома.
— Такие недостатки обычному потребителю невозможно увидеть невооруженным взглядом. Кроме того, многие дефекты проявляются уже в процессе эксплуатации или же выявляются только после обращения к специалисту, который проводит соответствующее исследование и выдает заключение. Говоря на юридическом языке, потребитель признается экономически и юридически более слабой стороной в правоотношениях с продавцами, так как он не обладает специальными знаниями и профессиональным опытом, которыми располагает бизнес. Согласно позиции Конституционного суда РФ, потребитель нуждается в повышенной правовой защите, так как находится в неравном положении, — добавила юрист.
Новые частные дома в Хомутово. Фото: предоставлено юристом
Новые частные дома в Хомутово. Фото: предоставлено юристом
Новые частные дома в Хомутово. Фото: предоставлено юристом
Новые частные дома в Хомутово. Фото: предоставлено юристом
Новые частные дома в Хомутово. Фото: предоставлено юристом
Новые частные дома в Хомутово. Фото: предоставлено юристом
Новые частные дома в Хомутово. Фото: предоставлено юристом
Новые частные дома в Хомутово. Фото: предоставлено юристом
Новые частные дома в Хомутово. Фото: предоставлено юристом
Одна из самых серьезных проблем, которая поджидала новоселов сразу после покупки дома — отсутствие официального подключения электричества. При этом в доме всё от наличия бесперебойной подачи электроэнергии, будь то отопление, теплые полы или водоснабжение.
— На момент покупки в доме было проведено электричество. Риелтор сказала, что нам нужно будет только переписать договор по подаче электроэнергии на себя. После подписания договора купли-продажи выяснилось, что подключение электричества — незаконное. Мне пришлось оплатить работы электрика за отсоединение электричества от дома, иначе мне, уже как владельцу дома, были бы назначены крупные штрафы. Электричество законно подключили к дому по условиям мирового соглашения, утвержденного Свердловским районным судом Иркутска, спустя более года, как семье участника СВО. То есть и здесь мне пришлось тратить деньги на судебные расходы (мировое соглашение было заключено с ИЭСК — прим.ред.). Отмечу, что печное отопление у нас не предусмотрено и установка запрещена в виду ипотечного кредитования, — сообщила Ирина С.
Как отметила Екатерина Гушан, такая ситуация с подключением к электроэнергии возникла у всех вышеуказанных клиентов по домам в Хомутово. Люди купили объекты с августа по ноябрь 2023 года, электроэнергию удалось подключить в периоде с октября 2024 года по февраль 2025 года.
Юрист обращает внимание на финансовую сторону своих клиентов. По ее словам, люди помимо ежемесячной оплаты ипотеки вынуждены оплачивать технологическое присоединение электроэнергии, устранение недостатков в доме, юридические услуги и судебные расходы.
— Возник вопрос, а за что я заплатила 5,3 млн рублей. За сарай, в который нужно вложить еще не 1 млн рублей, и нужно взять еще не один кредит. Всеми проблемами приходится заниматься мне. У моего супруга нет возможности сделать мужскую работу по дому, поэтому я несу дополнительные финансовые расходы за устранение недостатков, и траты мои — немалые!, — сказала Ирина С.
Добавим, чтобы избежать покупки дома с незавершенным или незаконным подключением к электросетям, стоит знать несколько важных нюансов. Ранее Иркутская электросетевая компания и Иркутскэнергосбыт составили памятку о том, какие документы необходимо проверить перед покупкой и куда нужно обратиться, чтобы выяснить факт подключения.
Перед покупкой дома стоит проверить следующие документы:
- договор о технологическом присоединении;
- акт о технологическом присоединении;
- акт допуска прибора учета электроэнергии в эксплуатацию.
Все вышеуказанные документы должны быть у продавца недвижимости. Обратите внимание, чтобы в этих документах совпадали все данные, были подписи и печати.
Если продавец дома уверяет, что электричество подключено законно и сообщает номер лицевого счета, то проверьте активен ли он. Позвоните в Единый энергетический контакт-центр по номеру: 8-800-100-9-77. Сообщите адрес дома, ФИО собственника и номер лицевого счета. Специалист проверит данные и подтвердит или опровергнет активность лицевого счета и факт допуска прибора учета к работе. Если ответ — отрицательный, то продавец должен завершить процедуры по технологическому присоединению и активации лицевого счета до продажи объекта.
По итогу судебных разбирательств Ирине С. удалось добиться справедливости. Иркутский районный суд потребовал взыскать с ИП Яценко М.В. в пользу женщины 4,316 млн рублей на устранение недостатков в доме, 300 тысяч рублей неустойки, 20 тысяч рублей компенсации морального вреда и еще 50% от присужденной судом суммы за несоблюдение в добровольном порядке прав потребителя. Заочное решение суда вступило в законную силу. Однако после застройщик инициировал отмену данного решения и попросил суд возобновить спор.
— Суд первой инстанции Иркутского районного суда отменил заочное решение и в апреле 2026 года дело возобновили несмотря на то, что пока сторона застройщика не предоставила доказательства того, что наше заключение недействительно. Отмечу, что заключение подготовлено квалифицированным экспертом, обладающим всеми правами на проведение в том числе судебных экспертиз. Застройщик пытается сейчас разрешить ситуацию в свою пользу. При этом я убеждена в том, что их оспаривание решения в любом случае путем проведения судебной строительно-технической экспертизы приведет к тому, что будут выявлены недостатки, допущенные при строительстве, — сказала юрист.
Как рассказала Екатерина Гушан, подобный дом в с. Хомутово в 2023 году также приобрела еще одна семья, заключив договор купли-продажи с ИП Холоша Михаилом Анатольевичем. В апреле 2025 года в их доме произошел пожар.
— Дом сгорел как спичка — за 20-30 минут. Собственник дома — погиб на СВО в сентябре 2024 года, его мать — инвалид, ребенок еще школьного возраста. Семья не стала обращаться с иском в суд поскольку проживают на территории Саха Якутия, — рассказала Екатерина Гушан.
Добавим, что в официальных документах по пожару сообщается: "Очаг пожара определяется в границах ввода кабеля в дом, ведущего от опоры линии электропередач. Причиной пожара послужил аварийный режим работы электросети при этом какой именно дифференцировать не предоставляется возможным. В ходе проверки по пожару не было выявлено фактов нарушений требований пожарной безопасности и других специальных правил, указывающих на действия (бездействия) конкретных лиц, в результате которых мог бы возникнуть пожар. В этой связи, определить степень виновности лиц подлежащих привлечению к уголовной или административной ответственности, не предоставляет возможным".
Отметим, что это далеко не единственная история, когда случаи с электропроводкой приводят к трагедиям в Хомутово. Собственники, проживающие в подобных холодных домах, вынуждены на максимуме использовать отопительные электроприборы, что кратно повышает риск перегрузки электросети. Одна из последних подобных историй — сгоревший дом участницы проекта "Глобальное утепление" Юлии Пензиной. Жилище матери пятерых детей утеплили осенью прошлого года, но из-за замыкания проводки в комнате строение пришло в негодность. Тогда организаторы проекта полностью восстановили дом, а неравнодушные люди собрали вещи, игрушки, привезли бытовую технику. Однако, такие примеры сегодня исключение из правил, почти всегда владелец недвижимости остаётся один на один со своими проблемами, а застройщик после продажи дома в большинстве случаев не проявляет участия в разрешении проблем.
Добавим, что Снежана Д., которой на момент покупки дома было также, как и Алене О, всего 18 лет, помимо недостатков в строительстве объекта, отсутствия официального подключения электроэнергии столкнулась и с другой проблемой, которая сейчас разрешается через суд. Как сообщается в заявлении об уточнении иска, до заключения договора купли-продажи с ИП Холоша Михаилом Анатольевичем девушке предоставили оценку имущества, где стоимость дома составляла 3,763 млн рублей, а земельного участка — 846 тысяч рублей. При этом после в договоре купли-продажи стоимость дома уже составила 840 тысяч рублей, а участка — 3,760 рублей. На момент сделки, что не мало важно, стороны находились в разных регионах, отметила Екатерина Гушан.
— Я обратилась в суд с иском изменить данный пункт договора ввиду отказа от заключения застройщиком подписания дополнительного соглашения. Документ об оценке имущества — одно из моих главных доказательств. При этом, как нам стало известно по иным сделкам данного застройщика все суммы были указаны с учетом идентичных отчетах об оценки имущества. В последующем мы будем в любом случае подавать иск по компенсации. Как показала практика, судьи встают на сторону покупателей по таким делам, — сообщила юрист.
Например, Иркутский районный суд 4 декабря 2025 года принял решение в пользу Алены О., которая приобрела дом у ИП Холоша М.А. Суд потребовал взыскать с застройщика в общем 6,654 млн рублей, в том числе 4,237 млн рублей стоимости затрат на устранение недостатков дома и 2,208 млн рублей штрафа.
Как рассказала юрист, Алена О. после покупки дома в ипотеку также столкнулась с предъявленными к ней исковыми требованиями о взыскании с нее необоснованного обогащения за пользование бездоговорной электроэнергии в размере 290 тысяч рублей. На тот момент Алена О. проживала в Чите, по приезду в Хомутово она узнала о факте бездоговорного потребления электроэнергии. По словам юриста, по данному случаю был подан иск, и суд вынес заочное решение о взыскании с Алены О. необоснованного обогащения.
— Я добилась отмены заочного решения и возобновления этого гражданского дела. В Иркутском районном суде мы объяснили, что застройщик передал объект в таком виде, что мы в том числе добивались технологического присоединения электроэнергии к данному дому. И, благодаря встречному иску, а также квалифицированным специалистам АО "ИЭСК", знающим какая обстановка по таким продаваемым объектам, нам удалось прийти к мировому соглашению. АО ИЭСК пошли нам на встречу, за что им огромное спасибо, — рассказала Екатерина Гушан.
На фоне массового характера таких проблем с застройщиками в части ИЖС Екатерина Гушан считает, что необходимо внести изменения и ужесточения на законодательном уровне, передав полномочия государственному и муниципальному органу по контролю за массовой застройкой без соблюдения требований ГОСТ, СНИП, тех регламентов и прочего. Важно разработать инструменты, которые бы защищали граждан, обычных потребителей от недобросовестных компаний-застройщиков.
По мнению Екатерины Гушан, нужно отменить "дачную амнистию", должны быть задействованы контролирующие органы.
Застройщик, перед самим началом строительства должен проводить изыскания на участке, чтобы определить, например, тип и свойства грунта: несущую способность почвы, её состав (песок, глина, суглинок), плотность и деформационные характеристики. Это необходимо для выбора подходящего типа фундамента (ленточный, плитный, свайный). Кроме того, это необходимо для определения уровня грунтовых вод (УГВ): насколько высоко залегают подземные воды, что критически важно для гидроизоляции фундамента и устройства подвалов. Также немаловажно определить наличие опасных геологических процессов: риски оползней, карстовых пустот, просадочности грунтов, которые могут привести к разрушению здания.
"Для регистрации дома насколько мне известно станет обязателен Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который четко фиксирует ограничения по отступам от границ, высоте дома и проценту застройки. И это прекрасная новость. Для защиты граждан с 2025 года действует механизм эскроу-счетов для ИЖС. Он в том числе позволяет избежать ситуаций, в которых оказались иные граждане, при привлечении к строительству жилого дома застройщика. Надеюсь, и в будущем законодатель направит вектор изменений в российском законодательстве на усиление контроля за индивидуальным жилищным строительством по всем необходимым моментам, чтобы покупатель был защищен при выборе и покупке жилого дома — отметила юрист.