Падение ипотеки вынуждает застройщиков возвращаться к рисковым схемам
В Москве резко выросла доля рассрочек при покупке квартир в новостройках - теперь этот инструмент используется почти в половине сделок. Причиной стало сокращение ипотечных продаж и ужесточение условий кредитования, что вынудило застройщиков искать альтернативы для поддержания спроса.
В столичном сегменте новостроек за последние месяцы произошел неожиданный сдвиг: рассрочки вновь стали ключевым способом покупки квартир. По данным IRN, если в начале 2026 года ипотека обеспечивала более половины всех сделок, то к марту ее доля сократилась до 35,5%. Оставшиеся сделки распределились между покупками за собственные средства и рассрочками, причем последние заняли почти 50% рынка.
Эксперты отмечают, что доля покупателей, способных оплатить квартиру полностью, традиционно не превышает 10-15%. Остальные вынуждены выбирать между ипотекой и рассрочкой. После ужесточения условий по семейной ипотеке и отмены массовых льготных программ, спрос на кредиты резко упал, а рассрочки вновь стали востребованным инструментом.
Рассрочка возвращается: причины и последствия
В компании Плюс Девелопмент фиксируют рост доли рассрочек в массовом сегменте Москвы с 19-20% в декабре 2025 года до 28% в марте-апреле 2026-го. Аналитики связывают это с изменениями в правилах семейной ипотеки, которые вступили в силу в феврале: теперь на одну семью разрешен только один льготный кредит, а оба супруга должны быть созаемщиками. Это резко ограничило возможности покупателей, и многие из них перешли на рассрочки.
Падение продаж в феврале-марте достигло 40%, что вынудило застройщиков активнее предлагать альтернативные схемы оплаты. В бизнес- и премиум-сегментах, которые сейчас занимают значительную часть рынка, доля рассрочек может быть еще выше, чем в массовом сегменте.
Риски для рынка и покупателей
Рассрочки, несмотря на популярность, несут серьезные риски для всех участников рынка. Как отмечает IRN, при покупке квартиры в рассрочку на эскроу-счет часто поступает лишь 5-15% стоимости, что снижает финансовую устойчивость проектов. Банки не увеличивают объем проектного финансирования, а застройщики сталкиваются с нехваткой средств для завершения строительства.
Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин еще в 2025 году предупреждал, что массовое распространение рассрочек может привести к задержкам ввода объектов и росту кредитных рисков. Центробанк также подчеркивает: если покупатель не сможет вовремя внести платеж, он рискует потерять квартиру и вложенные средства. При попытке перейти на ипотеку возможны отказы банков или резкое увеличение ежемесячных платежей, что может привести к появлению избыточного предложения на рынке.
Рынок балансирует на грани
Без рассрочек падение продаж новостроек в Москве было бы еще более драматичным - не 40-50%, а до 70-75%. Однако столь высокая доля рассрочек - это временная мера, которая не решает фундаментальных проблем рынка. Девелоперы вынуждены идти на риск, чтобы не потерять покупателей, но устойчивость такой модели вызывает вопросы.
В компании РБиАй также подтверждают рост доли рассрочек: к концу 2025 года она составляла 34%, а к весне 2026-го достигла 40%. Это совпадает с тенденциями, которые ранее наблюдались после отмены льготной ипотеки в 2024 году, когда рассрочки уже занимали до половины рынка.
Похожая ситуация с изменением структуры сделок отмечалась и ранее: в отдельных округах Москвы фиксировался рекордный рост ипотечных сделок, однако сейчас тренд развернулся в обратную сторону.
Рассрочки - это вынужденная альтернатива, к которой рынок прибегает в условиях жестких ограничений по ипотеке. Но если ситуация с ключевой ставкой не изменится, застройщикам придется искать новые способы стимулирования спроса, включая снижение цен.