Многие пары, вступая в брак, мечтают о приобретении собственного жилья, а с появлением детей — о расширении жилплощади. Такие инструменты, как материнский капитал и программа семейной ипотеки, помогают решать жилищные вопросы уже на ранних этапах, не откладывая их в долгий ящик.
Однако мало кто заранее задумывается о сложностях оформления недвижимости в браке. Еще реже молодожены размышляют о том, как будет происходить раздел имущества в случае развода — хотя такие ситуации далеко не редкость. Поэтому лучше заранее разобраться во всех юридических аспектах.
Виды собственности супругов
Существует несколько вариантов оформления квартиры при её приобретении в браке:
1. Совместная собственность — имущество принадлежит обоим супругам без определения конкретных долей. Оба имеют равные права на недвижимость.
2. Долевая собственность — каждому из супругов закрепляется определённая доля, например, пропорционально вложенным средствами. Для такого варианта обычно требуется брачный договор, так как по закону действует режим совместной собственности.
3. Оформление собственности на одного супруга — квартира юридически записана на одного из супругов, однако считается совместно нажитой.
Стоит учесть, что если недвижимость приобретается с использованием материнского капитала, она обязательно должна быть оформлена в долевую собственность всех членов семьи: родителей и детей.
Когда требуется согласие второго супруга на сделки с недвижимостью
Согласие одного из супругов необходимо, если:
- продаётся квартира, приобретённая в браке (даже если её оформление было сделано только на одного человека);
- осуществляется дарение или залог совместной квартиры.
Важно понимать, что без нотариального заверения согласия такие сделки могут впоследствии быть оспорены в суде.
Как оформить согласие супруга на сделку
Процедура оформления согласия включает несколько шагов:
1. Подготовка документации — согласие составляется в письменной форме с указанием следующих данных:
- информация о супруге, дающем согласие;
- точные реквизиты квартиры;
- детали сделки (покупка, продажа, ипотека).
2. Нотариальное заверение — документ подписывается только в присутствии нотариуса и получает его официальное заверение.
3. Подача в Росреестр — согласие прикладывается к пакету документов при регистрации сделки, связанной с переходом права собственности.
Составление договора купли-продажи недвижимости между супругами
При оформлении договора купли-продажи квартиры важно предусмотреть следующие моменты:
- Указание формы собственности (совместная или долевая).
- Чёткое описание условий сделки, включая цену и сроки передачи имущества.
Договор составляется в трёх экземплярах и подписывается обеими сторонами — мужем и женой. После этого документы подаются в Росреестр для официального оформления прав собственности на выбранное жильё.
Покупка квартиры в браке: как сделать это безопасно
Приобретение квартиры на вторичном рынке во время брака — серьезный шаг, требующий тщательной юридической проверки. Перед подписанием договора купли-продажи важно удостовериться в чистоте сделки. Невнимательность может привести к неприятным последствиям: появлению скрытых наследников, аресту или залогу недвижимости, а также последующему оспариванию сделки в суде. Итог может быть плачевным — потеря и денег, и жилья.
Если приобретение квартиры происходит за собственные средства, можно воспользоваться услугой «Сделка за свои средства» от Домклик. В рамках этой программы покупателю предоставляется сертификат, покрывающий стоимость объекта недвижимости. В случае утраты права собственности на рекомендуемую квартиру Домклик компенсирует рыночную цену жилья, сумма выплаты может достигать 25 миллионов рублей.
Услуга включает в себя следующие аспекты:
- Проверка и обеспечение юридической безопасности сделки.
- Подготовка необходимой документации.
- Регистрация права собственности.
- Перевод денежных средств продавцу.
- Оплата государственной пошлины.
Оформление квартиры на одного из супругов
Часто семьи выбирают оформление недвижимости на одного человека, так называемого титульного собственника, чтобы избежать лишних формальностей. Однако юридически любое имущество, приобретенное в браке (если иное не оговорено в брачном договоре), считается совместно нажитым и при разводе будет подлежать разделу независимо от того, на кого из супругов оформлены документы.
Если выбранный объект подходит для покупки, стороны заключают договор купли-продажи, который оформляется в трех экземплярах. После этого бумаги передаются в Росреестр для государственной регистрации. Процедура занимает около недели. По завершении процесса новым владельцам выдается выписка из ЕГРН — документ, подтверждающий право собственности на объект.
Стоит иметь в виду, что продать недвижимость, приобретенную в браке, без нотариально заверенного согласия второго супруга возможно. Однако по закону такая сделка отмечается в ЕГРН как совершенная без согласия, что может послужить основанием для ее последующего оспаривания.
Оформление совместной собственности на обоих супругов
В определенных ситуациях возникает необходимость зарегистрировать право совместной собственности на квартиру, которая была изначально оформлена лишь на одного из супругов. Для этого второму супругу следует обратиться в МФЦ с заявлением о государственной регистрации права общей совместной собственности. В документе указываются данные обоих владельцев, а также факт пребывания в браке на момент покупки объекта недвижимости.
Подать заявление можно и онлайн через официальный сайт Росреестра. Однако для этого потребуется наличие усиленной квалифицированной электронной подписи.
После завершения процедуры регистрации оба супруга будут указаны собственниками недвижимости в выписке из ЕГРН. Таким образом, имущественные права будут равноправно закреплены за обеими сторонами.
Оформление собственности с учетом выделения долей
Если семья планирует приобрести недвижимость с использованием материнского капитала, такое жилье может быть оформлено только в общую собственность держателя сертификата, его супруга или супруги, а также всех детей. Размер долей определяется на основе соглашения между сторонами. В связи с этим рекомендуется сразу оформить жилье на всех указанных лиц и указать их доли в договоре купли-продажи.
Если при подписании договора купли-продажи совместное оформление жилья невозможно, необходимо зарегистрировать общую собственность в течение шести месяцев после перечисления средств материнского капитала продавцу. В случае покупки недвижимости с использованием целевого жилищного займа процесс регистрации начнется после снятия обременения с объекта.
Для регистрации права общей долевой собственности нужно обратиться в МФЦ с заявлением и комплектом документов: паспортами родителей, свидетельствами о рождении детей, документами, подтверждающими право собственности (например, соглашением о выделении долей детям), а также свидетельством о браке или разводе. Регистрация займет около недели, после чего в выписке из ЕГРН будут указаны все собственники и их доли.
Раздел квартиры при разводе
Если супруги решают развестись, а брачный договор не был заключен или в нем не определено распределение имущества, оно делится пополам как совместно нажитое. Однако это не означает буквальное разделение квартиры на части. Доля в собственности предоставляет право участвовать в управлении недвижимостью, но не закрепляет за собственником конкретные комнаты. Попытки разделить квартиру «виртуальной чертой» редко увенчиваются успехом из-за наличия общих помещений, таких как кухня или ванная.
На практике чаще всего один супруг получает полное право собственности на квартиру, возмещая второй стороне её долю. Альтернативный вариант — продажа квартиры с последующим делением вырученных средств.
Если квартира приобреталась в ипотеку при совместном участии супругов в кредитном договоре, возможны следующие варианты:
1. Переоформление кредита и права собственности на одного из супругов с согласия банка. Например, в Сбербанке можно подать заявку через личный кабинет на платформе Домклик, выбрав услугу «Вывод созаемщика». После одобрения потребуется подписать новые документы в банке.
2. Продажа квартиры с согласия кредитора для погашения задолженности по ипотеке, а остаток средств делится между супругами.
Важно помнить, что недвижимость, приобретенная до брака, полученная в дар или по наследству, не считается совместным имуществом. Однако, если второй супруг участвовал в выплате ипотеки или инвестировал в значительный ремонт, существенно увеличивший стоимость жилья, он может претендовать на компенсацию.
Как защитить имущество при покупке квартиры в браке
Во избежание споров о разделе имущества рекомендуется заранее продумать формы собственности при покупке жилья, получить согласие супруга на сделку и грамотно составить договор купли-продажи.
Самый надежный способ обезопасить недвижимость — оформить брачный договор. Этот документ можно подписать как до свадьбы, так и в период брака. Его подготовкой должен заниматься квалифицированный юрист с последующим нотариальным заверением.
Процедура покупки недвижимости в браке требует особого внимания к оформлению документов. Правильное распределение собственности и заключение брачного договора могут помочь минимизировать риски и избежать возможных проблем в будущем.