Где в Греции искать максимальную доходность в условиях новых правил «Золотой визы»

Единственной лазейкой для инвесторов, желающих совместить «Золотую визу» с высокой прибылью, остаётся программа конверсии коммерческих площадей за €250 000, ставшая главным трендом сезона на фоне запрета на краткосрочную аренду Airbnb.

Что произошло

Греческий рынок недвижимости в 2026 году демонстрирует сложную динамику: пока стоимость объектов продолжает расти, валовая доходность от аренды постепенно снижается, заставляя инвесторов искать новые стратегии. Согласно свежему отчёту Global Property Guide, средний показатель доходности по стране опустился до 4,4%, однако в отдельных районах Афин всё ещё можно найти лоты, приносящие до 8% годовых.

Карта доходности

Афины сохраняют статус самого прибыльного города страны. Средняя валовая доходность здесь составляет 5,4%, что выше, чем в других крупных центрах Греции.

Сравнение городов по валовой доходности:

• Афины: 5,4%
• Патра: 4,8%
• Салоники: 4,4%
• Ираклион и Волос: 4,2%
• Кавала: 3,5%

Внутри Афин наблюдается резкий контраст. В то время как престижные районы, такие как Колонаки, приносят около 3,8% из-за высокой стоимости покупки, рабочие кварталы показывают рекордные результаты: Патисия (8%) и Кипсели (7,3%).

Ловушка Золотой визы

Реформа программы «Золотая виза», вступившая в силу в сентябре 2024 года, существенно изменила расчёты инвесторов. Порог в €800 000 для Аттики и Салоник вынуждает покупателей приобретать объекты площадью более 120 кв. м.

За эту сумму инвестор получает либо огромную квартиру, либо пентхаус в премиальном сегменте, где доходность редко превышает 3,5–4,5%. Таким образом, самые прибыльные малогабаритные квартиры в рабочих районах стали технически недоступны для участников программы, ориентирующихся на прямой путь покупки жилья.

Окно возможностей

Единственным способом получить высокую доходность при минимальных инвестициях остаётся «путь конверсии». Покупка коммерческой недвижимости с последующим переводом в жилой фонд позволяет зайти в программу с бюджетом €250 000 в любой точке страны. Это позволяет инвесторам приобретать объекты именно в тех районах (например, Кипсели или Пирей), где арендные ставки по отношению к цене покупки максимально высоки.

Налоги и запрет на Airbnb: что остаётся инвестору

С 1 января 2026 года в Греции начали действовать новые прогрессивные ставки налога на аренду. Теперь доход до €12 000 облагается по ставке 15%, а суммы свыше €36 000 – по ставке 45%.

Важные ограничения:

• Объекты под «Золотую визу» запрещено сдавать в краткосрочную аренду (Airbnb) под угрозой штрафа в €50 000.
• Инвесторы ограничены рынком долгосрочной аренды, что снижает доходность по сравнению с прошлыми годами, но делает бизнес более стабильным.
• После уплаты всех налогов (на доход и владение ENFIA) чистая прибыль от квартиры стоимостью €800 000 часто составляет всего 2,9%.

Резюме

Аналитики отмечают, что при текущем замедлении роста арендной платы (всего 1,3% в четвёртом квартале) основным источником прибыли для инвесторов становится рост стоимости самой недвижимости. В центральных и западных районах Афин цены за год выросли на 12–12,5%, что с избытком компенсирует невысокие арендные выплаты при долгосрочном горизонте планирования.

Источник: IMI