Российский рынок недвижимости столкнулся с неожиданным парадоксом: застройщики возводят всё больше высотных новостроек, а покупатели упорно обходят их стороной. Свежий опрос показал, что подавляющее большинство — 85% граждан — категорически не хотят жить на высоких этажах.
При этом самым востребованным диапазоном остаются квартиры с четвёртого по седьмой этаж, на них приходится 50% предпочтений среди тех, кто ищет жильё для аренды или инвестиций. Первые этажи выбирают 37,5% респондентов, а вот квартиры выше восьмого готовы рассматривать лишь жалкие 15,3%.
Цифры не врут, и они напрямую влияют на ликвидность. Квартиры на средних этажах продаются быстрее всего, тогда как объекты на верхних часто месяцами висят в объявлениях, а застройщикам приходится скидывать цены или предлагать рассрочку. Аналитики и риелторы уже который год твердят: средние этажи — это «золотая середина», оптимальный баланс между тишиной, видом из окна и удобством эксплуатации.
Почему так происходит?
Дело не в прихотях, а в абсолютно конкретных бытовых неудобствах, с которыми жители высоких этажей сталкиваются каждый день.
Первая и главная проблема — лифты. В многоэтажках выше десяти этажей лифт превращается из удобства в критически важный элемент жизнеобеспечения. Если он сломался, подняться на пятнадцатый или двадцатый этаж пешком с продуктами или коляской становится почти невозможным. А старение лифтового хозяйства в России — история печальная. Даже в новых домах управляющие компании порой экономят на обслуживании, и технические сбои случаются регулярно.
Вторая история — эвакуация в экстренных ситуациях. При пожаре или другой чрезвычайной ситуации спуститься с двадцать пятого этажа по задымлённой лестнице — задача для подготовленного человека, но точно не для пожилых людей, семей с детьми или людей с ограниченными возможностями. Психологически это давит: люди понимают, что в случае ЧП шансы выбраться быстро резко снижаются.
Третья неприятность касается инженерных коммуникаций. На верхних этажах часто падает напор воды — это известная проблема домов, где не предусмотрено дополнительное насосное оборудование. Как отмечается в материале TJ, «многоэтажки — это странный напор воды на этажах выше седьмого и ожидание горячей воды». То есть ты платишь за квартиру с видом на город, а потом стоишь под душем, из которого льётся вялая струйка. Романтика.
Четвёртый фактор — воздух. Парадоксально, но он на высоте не всегда чище. Экологи отмечают, что до седьмого этажа воздух обычно действительно свободен от уличного смога, который концентрируется на уровне первого-второго этажей. Но выше семи-восьми этажей начинается зона, где ветра сильнее, а в промышленных районах туда долетают выбросы с заводских труб. Так что миф о «чистом воздухе на высоте» работает не всегда.
При этом данные рынка подтверждают тренд. По оценкам РБК, квартиры на средних этажах наиболее востребованы именно «благодаря удачному сочетанию удобств». Во многих классификаторах жилья покупатели предпочитают второй-четвёртый этажи в небольших домах и седьмой-девятый в высотках. Эти квартиры покупают быстрее, они имеют максимальный интерес у покупателей, а значит, их проще продать при необходимости. Ликвидность таких объектов выше остальных.
Ещё один аргумент в пользу средних этажей — физическая доступность. Молодые семьи и работающие люди часто выбирают третий-четвёртый этажи в домах без лифта или с ненадёжными лифтами, потому что подъём по лестнице на эту высоту вполне посилен даже с тяжёлыми сумками. Это ежедневная лёгкая физическая нагрузка, которая не превращается в пытку, как подъём на десятый этаж пешком.
Теперь самое интересное: несмотря на явные предпочтения покупателей, продажи высотных зданий в России продолжают расти. Застройщики упорно возводят башни в двадцать и тридцать этажей, потому что это экономически выгодно — с одного участка земли можно снять гораздо больше квадратных метров, а значит, заработать больше денег. Вопрос только в том, как быстро эти метры будут проданы.
И здесь начинаются проблемы. По данным «Известий», к февралю 2026 года в России распродано лишь 32% площади новостроек, остальные 68% остаются нереализованными. Конечно, не все эти квадратные метры находятся на верхних этажах, но связь очевидна: если большинство покупателей не хотят жить выше восьмого, верхние уровни высоток будут висеть мёртвым грузом в портфелях девелоперов.
Эксперты предупреждают:квартиры на верхних этажах в домах постройки до 2000-х годов застревают на вторичном рынке надолго. Они несут повышенные риски — износ кровли, протечки, проблемы с коммуникациями. Даже в новостройках покупатели относятся к ним с подозрением, понимая, что при перепродаже могут столкнуться с теми же сложностями.
Получается замкнутый круг: застройщики строят высотки ради прибыли, покупатели не хотят там жить из-за реальных бытовых неудобств, квартиры на верхних этажах плохо продаются, а значит, их приходится уценять.
В итоге разработчики проектов либо теряют маржу, либо месяцами не могут закрыть сделки и получить живые деньги. При этом спрос на элитную недвижимость в первом квартале 2026 года упал на 54%, что добавляет нервозности всему рынку.
Что делать застройщикам?
Варианты есть. Можно строить дома меньшей этажности — семь-девять этажей, которые попадают в зону максимального спроса. Можно улучшать инженерную инфраструктуру в высотках — ставить дублирующие лифты, мощные насосные станции, современные системы противопожарной безопасности. Можно снижать цены на верхние этажи до уровня, когда покупатели готовы закрыть глаза на неудобства. Но пока большинство девелоперов предпочитают игнорировать статистику и продолжают гнать в высоту.
А покупатели голосуют ногами — и кошельками. Они выбирают средние этажи, где жизнь комфортнее, эвакуация проще, вода течёт нормально, а лифт не превращается в единственный способ попасть домой. И пока эта логика не изменится, высотки будут оставаться головной болью для застройщиков и неликвидным активом на рынке.