Смогут ли небоскребы вырасти по всему городу? Кто и как ужесточит правила архитектурно-градостроительного облика? Какие здания предлагают строить без социальной нагрузки? 6 мая на публичных слушаниях говорили о важных градостроительных проблемах Новосибирска, решение которых уже продолжительное время висит в воздухе.
Публичные слушания, состоявшиеся в актовом зале администрации Октябрьского района, объединили порядка 50 жителей города и представителей архитектурно-строительного сообщества. Власти города вышли с предложениями, которые активно обсуждались еще в октябре 2025 года, но затем были поставлены на паузу для доработки и внесения новых пунктов. Одной из центральных тем вновь стали так называемые «уникальные объекты капитального строительства» — термин, который в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) используется для обозначения небоскребов (зданий выше 100 метров).
Как сообщил заместительначальника главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Роман Бутко, новый проект изменений ПЗЗ позволит возводить уникальные объекты в границах территориальных зон ОД1.1–ОД1.6, Ж1.1–Ж1.7 и ОД4.3 (общественно-деловой и жилой застройки). Для многоквартирных домов и гостиниц коэффициент застройки предлагается установить в размере 4, максимальный процент застройки — 100%. Норматив площадок для зон отдыха, спорта и игр — 8,4 кв. м на 100 кв. м, из которых половина отводится под газоны и кустарники. Для гостиниц — 7,5 кв. м. «Для балансировки указанных параметров, которые повышены по сравнению с действующими сейчас в зонах ОД1.1 и Ж1.1 стандартными параметрами, вводится показатель предельной минимальной площади квартиры, которая составляет 40 кв. м», — сообщил Роман Бутко.
Начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Ирина Бокова, выступавшая на слушаниях в качестве эксперта, предложила поддержать нововведения, которые дадут старт высотному строительству.
Небоскребы можно будет построить на окраинах?
Один из участников слушаний — координатор общественного движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев — поинтересовался территориальными ограничениями. Он обратил внимание, что предлагаемые изменения затрагивают зоны жилой и общественно-деловой застройки, которые присутствуют не только в центре, но и на окраинах города. «Что помешает застройщикам возводить небоскребы на окраинах и почему принято решение не ограничивать высотное строительство только центральной частью города?» — задался вопросом Рязанцев.
На что Ирина Бокова ответила: «Мы специально не стали создавать отдельные территориальные зоны для строительства уникальных объектов». По ее словам, предполагается, что такие объекты могут возникать в любом месте, однако в первую очередь застройщик сам будет оценивать экономическую целесообразность. Кроме того, существуют и иные ограничения, например, связанные с высотой полетов.
Однако Михаил Рязанцев выразил сомнения, что возведение небоскребов с увеличенным коэффициентом плотности будет невыгодным на окраинах: «Сейчас в полях строят с коэффициентом 2,5, но можно будет строить и с четырьмя. Я правильно понимаю? У меня большое опасение, что мы сейчас разрешим строить по всему городу небоскребы, и они будут точечно везде появляться. Как раньше 25-этажные свечки появлялись по всему городу, так будет и с небоскребами теперь».
Ирина Бокова как участник рабочей группы, разработавшей предложения, объяснила логику расчетов. Она напомнила, что для уникальных объектов вводится минимальная площадь квартиры — 40 квадратных метров. При таком нормативе количество квартир и проживающих в здании людей будет ниже, чем в случае с планировками по 20 «квадратов». Соответственно, цена жилья окажется выше, а фактическая плотность населения — ниже. Исходя из рассуждений можно сделать вывод, что спроса на дорогие квартиры в небоскребах на окраинах не будет, поэтому застройщики сосредоточат такие проекты в центре.
«Уникальные объекты — штучный товар»
Предложения от эксперта — главного градостроителя проектов «Архиграда» Алексея Нестеркина — прозвучали в ином ключе. «Мне кажется, что уникальные объекты — это штучный товар, и мы конкретно знаем, какие уникальные объекты хотим построить. У нас их не так много. Если бы кто-то захотел построить небоскреб в «Чистой слободе», было бы прекрасно, но я боюсь, что таких желающих не найдется», — заявил он. Нестеркин предложил отклонить проект решения, а вместо этого установить в локациях, где планируются уникальные объекты, конкретные территориальные зоны — У1, У2, У3 — и прописать для каждой все необходимые параметры. «Их у нас немного, поэтому я думаю, это не такой уж сложный процесс — под конкретный объект, в конкретную территориальную зону», — резюмировал эксперт.
Справка: несколько застройщиков уже много лет ведут подготовку к строительству небоскребов. С 2018 года ГК «СибирьИнвест» прорабатывает проект в центре (перекресток Октябрьской магистрали, Каменской и Коммунистической). Этот же застройщик с 2023 года планирует строительство в Железнодорожном районе — комплекс «Чернышевский» на пересечении улиц Владимирской и Чернышевского спуска. «Первый строительный фонд» задумал высотку в Ленинском районе на Стартовой в 2024 году. С 2022 года ГК «СМСС» и ГК «ВербаКапитал» работают над проектом в Октябрьском районе (в границах улиц Толстого, Ленинградской, Сакко и Ванцетти, Маковского).
Алексей Нестеркин предложил обсуждать параметры уникальных объектов по примеру Москвы. «В местах, где планируется строительство такого объекта, вопрос детально прорабатывается с архитектурным сообществом, выносится на градостроительный совет, а также рассматривается на комиссиях по ПЗЗ и АГО, — пояснил он. — Обсуждаются параметры объекта, после чего в конкретном квартале, микрорайоне или на отдельном земельном участке устанавливается специализированная персональная территориальная зона. Это возможно сделать и в границах КРТ».
Таким образом, по мысли эксперта, застройщик инициирует процесс, представляя конкретный проект и земельный участок. Город оценивает возможность его реализации с учетом градостроительных, технических и иных ограничений, после чего под данный проект устанавливается соответствующая территориальная зона.
Среди неравнодушных к судьбе Новосибирска оказался житель, который высказался в пользу строительства высотных объектов. Он обратил внимание на реализацию подобных проектов во многих российских городах и назвал действующие правила землепользования и застройки Новосибирска архаичными, поскольку они ограничивают высоту зданий 30 этажами. «Это просто рубит под корень любые стремления застройщиков построить что-то интересное для нашего города, — сказал он. — Я считаю, что если мы хотим быть столицей Сибири, то небоскребы строить необходимо. Это тенденция развития всех современных мегаполисов. Никто не говорит, что надо превращать Новосибирск в Дубай или даже в Москву. Если в Новосибирске появится хотя бы два-три небоскреба — это уже качественно новый уровень, который значительно повысит статус города. Сегодня такой день, когда решается, по какому пути пойдет Новосибирск. Либо это будет непримечательный провинциальный город, либо действительно современный мегаполис».
Роман Бутко ответил на это: «Мы ни в коем случае не отказываемся от строительства небоскребов. Мы просто сейчас работаем над другим нормативным регулированием этого параметра. Небоскребы будут, но несколько позже».
Мэрия задала вектор для разработки новых правил АГО
Еще одной темой обсуждения стали правила архитектурно-градостроительного облика (АГО). Проект решения был подготовлен в целях совершенствования требований к внешнему виду зданий в Новосибирске.
Роман Бутко рассказал о предлагаемых изменениях: вместо двух зон АГО планируется сделать три. В центральной части города, на территориях с исторической квартальной застройкой предлагается выделить зону АГО-1. Главное требование здесь: высота фасада нового здания, выходящего на улицу, не должна превышать высоту самого высокого из соседних зданий, расположенных на линии существующей застройки в этом же квартале. Линия существующей застройки определяется по внешней линии стены объектов капитального строительства.
На остальной территории, которая также раньше входила в зону АГО-1, предлагается установить зону АГО-2, расширив ее границы до границ кварталов и микрорайонов. Это исключит ситуацию, когда один объект оказывается сразу в нескольких зонах АГО. В зоне АГО-2 предполагается сохранить требования к зоне АГО-1: высота нижней части фасада, обращенного к улице, не должна превышать высоту соседних зданий. При этом здесь верхнюю часть фасада можно сделать выше, но с отступом от нижней части не менее трех метров. Действующую сегодня зону АГО-2 предлагается переименовать в АГО-3 с сохранением существующих требований.
Алексей Нестеркин выдвинул идею дополнительно привлечь к доработке правил АГО профессиональное сообщество. «Это Союз архитекторов, комиссия по АГО, архитектурно-градостроительный совет, — перечислил он. — Если мы хотим жестко регулировать центр города в плане архитектурного облика, нужно детально обсудить это с профессионалами, дифференцировать территорию, проработать все аспекты, принять решение на совете и потом вносить изменения в ПЗЗ, чтобы закрепить это юридически».
Один из участников слушаний поддержал эксперта, подчеркнув, что такие решения должны приниматься совместно с общественностью. «Нужно учитывать и мнение жителей, неравнодушных к городу, — сказал он. — Мы третий город в стране. Посмотрим на Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород — мы отстаем. Нам нужно равняться не на сибирские города, а на столицы». В свою очередь Ирина Бокова обратила внимание на то, что Новосибирск в последние годы стал комфортнее и красивее, в том числе с архитектурной точки зрения. «Нововведения — это попытка сделать нормы, требования к объектам, чтобы город стал еще лучше и еще краше», — резюмировала она.
Вице-президент Союза архитекторов РФ Петр Долнаков сообщил, что Новосибирский союз архитекторов также подал свои предложения по разработке норм регулирования АГО. По его словам, центральная часть города имеет свои исторические границы, а каждый квартал обладает уникальной структурой. Необходимо продуманное, согласованное и доступно изложенное решение по требованиям к АГО в центре Новосибирска. «Я думаю, что здесь даже будет возможность привлечь внебюджетные средства на выполнение этих работ, — добавил он. — И в итоге представить мэрии видение того, как центральная часть города должна развиваться».
Присутствовавший на публичных слушаниях владелец и директор управляющей компании апарт-отеля «Бонапарт» Евгений Павловец констатировал, что город необходимо менять — хаотичная застройка не красит Новосибирск: «Как представитель туристической отрасли я хочу видеть город привлекательным, чтобы он стал точкой притяжения гостей. А пока этого нет — в центре некуда пойти, негде погулять».
Главный архитектор Новосибирской области Иван Фаткин напомнил, что Новосибирск первым в стране начал использовать институт АГО. Зоны вводились очень осторожно, как попытка регулирования застройки. «Первый блин, я считаю, получился достаточно успешным. Требования, которые мы разработали, не зря скопировали большинство городов, пытавшихся регулировать АГО в 2023–2024 годах. Инструмент действует три года, за это время мы рассмотрели на комиссии АГО более 200 объектов», — сообщил он.
Иван Фаткин также рассказал, что на прошлой неделе огласил губернатору планы по расширению зон АГО. Губернатор, по его словам, идею поддержал, но обратил внимание на то, что делать это нужно осторожно и обдуманно. «Безусловно, нас ждет расширение этих зон, возможно, и в том контуре, который сейчас предлагается, и в более широком. Нужно обратить внимание на прибрежные территории, ввести там регулирование. Чтобы не возвращаться к этому вопросу каждые полгода», — пояснил главный архитектор.
Он поддержал инициативу Союза архитекторов, отметив, что силами мэрии такую глобальную работу с ограниченным количеством сотрудников провести невозможно. «Если инициатива есть, я всеми руками за. Давайте проанализируем не только центр, но и другие территории, изучим опыт по России и более дифференцированно подойдем к зонам. Тогда через полгода выйдем на широкое публичное обсуждение с взвешенной позицией, которую не придется переделывать каждые слушания», — резюмировал Иван Фаткин.
Таким образом, предложенные изменения правил АГО — не окончательная версия, на данный момент задан вектор. Дальнейшая работа по их усовершенствованию еще впереди.
Возможно ли будет строить гостиницы без механизма КРТ?
Помимо изменений, призванных украсить архитектурный облик города, на публичных слушаниях обсуждались и другие вопросы. В частности, речь шла о корректировке ПЗЗ и градостроительных регламентов территориальных зон в части приведения их в соответствие с федеральным законодательством и нормативными правовыми актами региона, а также о внесении изменений в карту градостроительного зонирования согласно Генплану и правках технического характера.
Так, например, чтобы избежать появления новых долгостроев, проект решения предлагает применять к объектам капитального строительства при вводе в эксплуатацию те правила, которые действовали на момент выдачи разрешения на строительство. Норма будет действовать при условии, что количество этажей не меняется, площадь объекта не увеличивается более чем на 5%, а проектное назначение объекта сохраняется.
Другое нововведение призвано снять нагрузку по социальным объектам с застройщиков в тех случаях, когда на участке находится объект незавершенного строительства.
Была обнародована инициатива, связанная со строительством гостиниц. Для небольших гостиниц (с количеством номеров не более 200 и площадью номера не более 30 кв. м) не потребуется заключать договор КРТ — строительство можно будет вести на общих правилах. Также прозвучало предложение ввести норматив озеленения в 15% от незастроенной площади для объектов капитального строительства любого назначения. Кроме того, в целях улучшения городской среды новостройки предлагается обеспечивать гостевыми машино-местами.
На публичные слушания пришли также жители частного сектора, проживающие по улице Светлановской и Журинскому спуску. Первые добиваются вывода своих участков с частными домами из зоны КРТ. Им напомнили, что сначала необходимо пройти процедуру изменений самого механизма КРТ, и только после этого вносить правки в ПЗЗ.
Вторые — жители Журинского спуска — пытаются оспорить ввод вида условно разрешенного использования участков ИЖС. Одна из жительниц выразила опасение, что введение условно разрешенного вида ИЖС именно в тот момент, когда началось изъятие участков по КРТ, может отрицательно сказаться на оценочной стоимости жилья. «Оценочная стоимость изымаемых участков исходит из вида разрешенного использования, — подчеркнула она. — Сейчас в действующих зонах КРТ идут судебные иски по изъятию, назначены судебные оценочные экспертизы. Это очень важный вопрос».
Публичные слушания продлились несколько часов. Одни предложения вызвали поддержку, другие — критику. Результаты обсуждений власти обещали опубликовать на официальном сайте мэрии.