Вклады больше не спасают капитал, квартиры становятся расходом, акции теряют связь с бизнесом. Куда уходят деньги в новой экономике
Разговор Павла Емельчева, CEO инвестиционной компании BURO, и Алексея Павлова, ресторатора
Павел Емельчев 25 лет прослужил в структурах государственной безопасности — от курсанта до полковника. Отвечал за защиту объектов особой важности: Правительства РФ, Верховного суда и других государственных институтов. В 40 лет ушел со службы, потому что понял: хочет строить собственную систему, уже не для государства, а для частного капитала. Так появилась инвестиционная компания BURO.
Собеседник Павла — Алексей Павлов, один из самых известных предпринимателей в сфере общественного питания. За свою карьеру он открыл более 500 ресторанов в 15 странах мира.
Сегодня Алексей развивает сеть ресторанов-пекарен «Кофефорния» — проект на стыке гастрономии, кофейной культуры и городских пространств. Поэтому разговор получился не теоретическим. Это взгляд двух предпринимателей на капитал, недвижимость, доходность и новую логику инвестиций в 2026 году.
В 2026 году у частного инвестора стало меньше очевидных решений и больше вопросов. Депозит перестал быть простой паузой для капитала. Фондовый рынок реагирует на корпоративные отчетности все слабее. Региональная коммерческая недвижимость в ряде городов превратилась в обузу, а не в актив. Биткоин по-прежнему живет по своей амплитуде взлетов и падений.
Алексей Павлов: Паш, давай по-простому. Что именно сломалось в привычной картине? Депозит, акции, квартира — это же базовый набор инвестора.
Павел Емельчев: Сломалось не что-то одно. Сломалось ощущение, что эти инструменты дают результат «по умолчанию». Раньше работала формула: положил деньги в банк или купил квартиру — и можно не думать. Сейчас думать приходится. Каждый из этих классов активов перестал быть автоматической защитой капитала. По отдельности — еще не катастрофа. В сумме — новое качество: привычная диверсификация теряет смысл, потому что разные активы начинают двигаться в одну сторону.
Алексей: Давай конкретно. Где растет, где падает.
Павел: Если смотреть по секторам, картина такая. Растут оборонка и транспортное машиностроение — больше 20% к прошлому году. IT — плюс 14,5%. Фарма — в коридоре от 2 до 13% в зависимости от подсегмента. Кофейный сегмент — около 20%. Отельный бизнес — около 15%.
Что это значит на человеческом языке. Падает не премиум. Падает массовый потребитель. Деньги не исчезли — они уходят туда, где модель устойчивее. И инвестору это ровно тот сигнал, на который стоит смотреть в первую очередь.
Алексей: Окей, разберем по очереди. Банки. Что с ними не так? Положил, получил процент, спишь спокойно.
Павел: Внутри банковской системы есть напряжение, о котором рынок начал говорить открыто. По разным оценкам, отдельным крупным игрокам не хватает капитала — речь идет о сотнях миллиардов рублей.
Банк выглядит спокойно. Но спокойствие не равно защите капитала. Если депозитная ставка ниже реального роста цен на ту жизнь, которую инвестор хочет сохранить, он формально получает проценты, но фактически теряет покупательную способность. Высокие кредитные ставки при этом не дают развиваться бизнесу — маржа остается у банка. Деньги в банке работают на банк, а не на инвестора.
Я никого не призываю срочно бежать из банков. Я говорю о том, что привычка автоматически держать резерв на депозите больше не выглядит как нейтральное решение. И ставка — отдельный вопрос. Реальная доходность определяется не процентом, а разницей с инфляцией и с ростом цен на тот тип жизни, который инвестор хочет сохранить.
Алексей: А фондовый рынок? Часто можно услышать, что котировки и реальные результаты компаний живут отдельной жизнью.
Павел: На рынке все чаще котировки и отчетности живут отдельной жизнью. У крупных эмитентов — металлургов, индустриальных гигантов, агрохолдингов — фиксируется давление на финансовые показатели: где-то сжимается денежный поток, где-то прибыль. А акции при этом могут стоять или даже расти. Когда рынок перестает реагировать на корпоративные результаты, это означает не его силу, а потерю ориентиров. Для инвестора, который опирается на корпоративную аналитику, это разрыв между тем, что он покупает, и тем, чем он реально владеет.
Алексей: А крипта? Часть частных инвесторов сегодня сидит большой долей именно в цифровых активах. Что для них важно понимать в 2026 году?
Павел: Приходят. И часто именно из-за того, что им знакомо. Криптоинвестор привык к волатильности. Он понимает, что биткоин — это не «положил и забыл». Это циклы. Исторически биткоин проходил несколько периодов глубоких просадок: падения на 70–80% от пика были не единичной аномалией, а частью рыночной природы. На бычьих циклах это дает большие иксы. На медвежьих — длинные и болезненные коррекции.
Когда у инвестора уже есть существенная экспозиция в крипте, разумный следующий шаг — не выходить из нее полностью, а добавить к портфелю что-то, что не реагирует на те же стрессы. Гостиничный или операционный актив зарабатывает на потоке гостей, а не на ликвидности рынков. Это другая природа доходности и другая чувствительность к глобальным шокам. Для криптоинвестора реальный актив — это не альтернатива крипте, это ее дополнение.
Алексей: Идем дальше. Недвижимость. Все же говорят: квартира — это всегда хорошо.
Павел: Жилая недвижимость в регионах сейчас сложнее, чем кажется по инерции. Ипотечные ставки таковы, что покупка квартиры теряет экономический смысл для большой части семей. Те, кто хотел продать вторичку, в значительной мере не смогли — и понесли ее на рынок аренды. Предложение арендных квартир в ряде городов выросло на десятки процентов. Это давит на ставки. В сумме жилье в регионах из инструмента сохранения капитала все чаще превращается в источник расходов: налог, обслуживание, простой.
Алексей: А коммерческая? Стрит-ритейл, региональные торговые центры — раньше типичная история под аренду
Павел: Я отвечу как ресторатору. У тебя нагрузка зала зависит от доходов конкретного города и района. Если потребление падает, у тебя падает выручка. С торговым центром в обычном региональном городе ровно та же история. Он живет за счет доходов местного населения. Когда потребление сжимается, доходность объекта сжимается следом. Окупаемость в десять и больше лет, которую раньше считали нормой, превращается в риск: за этот горизонт меняется вся среда вокруг объекта — конкуренция, потоки, формат потребления.
Алексей: Если складывать всю эту картину вместе — куда сейчас идет частный капитал? Какие активы все чаще появляются в инвестиционных разговорах?
Павел: В разговорах последних месяцев повторяется один и тот же ряд: гостиницы, апарт-отели, курортная недвижимость, кофейни, парковки, небольшие операционные бизнесы. Это отражение того, куда смещается частный капитал. Туда, где сходятся три условия. Реальный актив с понятной экономикой. Живой денежный поток, не зависящий от рынка ликвидности. Спрос, который продолжает работать даже в стрессовой макроэкономике. К той же логике относятся бизнес-активы, которые видят реальный спрос каждый день.
Алексей: Гостиницы — самый частый пример. Что сегодня показывает рынок в цифрах?
Павел: Загрузка качественных отелей сегодня держится в коридоре 60–75%. На курортах при сильной локации она доходит до 80–90%. Цены на размещение растут на 15–30% в год. RevPAR — ключевой показатель доходности номерного фонда — стабильно поднимается.
Причины понятные. Дефицит земли в курортных зонах. Развитие инфраструктуры — дороги, аэропорты, сервисы. И смещение спроса во внутренний туризм: миллионы людей, которые раньше уезжали на зарубежные курорты, разворачиваются на внутренние направления.
Алексей: Чем отель принципиально отличается от обычной коммерческой недвижимости? Это же те же квадратные метры.
Павел: Это другая модель. Когда инвестор покупает квартиру под сдачу, он покупает квадратные метры и надежду, что их арендуют. Когда инвестор входит в гостиничный проект, он покупает финансовую модель, в которой ценность создают сразу несколько слоев: локация, управление, загрузка, тариф, бренд оператора, профиль гостя. Объект оценивается не по аналогам соседних квартир, а по операционным метрикам: загрузка номерного фонда, средний тариф, доход на номер, сезонность, маржинальность. По сути это бизнес, который арендует у инвестора актив и платит за него.
Еще момент: гостиница быстрее адаптирует цену к рынку. Это не гарантия доходности. Это другая чувствительность к инфляции, чем у владельца квартиры с фиксированной арендой.
Алексей: Когда сейчас обсуждаются гостиничные проекты, какой ориентир по доходности?
Павел: В качественных гостиничных проектах рынок сегодня говорит о коридоре 12–15% годовых. Часто обсуждается формат: фиксированная часть плюс процент от загрузки. Cash flow — выплаты ежемесячно или ежеквартально. Это обсуждаемый рынком ориентир.
Главная мысль: инвестор покупает не объект. Он покупает модель. Сколько вложил, как идут выплаты, кто управляет, за счет чего формируется доход, что будет через три-пять лет.
Алексей: Слушай, давай уже на цифрах. У тебя есть конкретный кейс, на котором это видно?
Павел: Есть. Возьмем Blanc Hill — гостиничный проект в Красной Поляне. Площадь конкретного апартамента в номерном фонде — 41,6 квадратных метра.
В июле 2023 года, на старте, месячная выручка пула составила около 2,8 миллиона рублей. Стоимость продажи метра — около 1 миллиона рублей.
Через год, в июле 2024 года, месячная выручка пула выросла до примерно 10,1 миллиона рублей. Это рост в три с половиной раза за год. Рыночная цена квадратного метра поднялась до 1,2 миллиона рублей — плюс 20% к старту.
Еще через год, в июле 2025 года, месячная выручка пула стабилизировалась на уровне около 10,3 миллиона рублей. Высокий поток сохранился. А рыночная стоимость метра выросла до 1,6 миллиона рублей — плюс 60% по капитализации за два года к старту проекта.
Что в этом важно для инвестора. Дело не в том, что один отель «удачно сложился». Дело в природе актива: рост шел по двум линиям одновременно — операционная выручка и стоимость квадратного метра. У классической квартиры в регионе таких параллельных треков нет. Там либо сдаешь, либо ждешь переоценки. И то и другое сейчас работает медленно или не работает вовсе.
Я подчеркиваю: я не обещаю, что любой гостиничный проект даст такой результат. Я показываю математику актива, в которой одна линия дохода поддерживает другую.
Алексей: А почему именно «локация на старте роста»? Кажется, что на состоявшемся курорте безопаснее — там понятно, что все работает.
Павел: На состоявшемся курорте безопаснее в одном смысле: есть подтвержденный поток. Но цена входа уже заложила этот поток. Основной рост в значительной части случился до тебя.
Локация на старте роста интересна другим. Цена входа отстает от формирующегося спроса. И это можно проверить через измеряемые признаки: динамика туристического потока, развитие транспорта и сервисной инфраструктуры, появление операторов международного уровня, дефицит качественного предложения, государственное стимулирование туризма в конкретной юрисдикции. Если эти факторы сходятся — локация интересна. Если нет — мы ее не берем, какой бы красивой она ни была.
Алексей: Ты сейчас говоришь только про отели. BURO работает только с гостиничной недвижимостью?
Павел: Нет. Гостиницы — самый яркий пример, потому что в них видна вся логика: реальный актив, операционный денежный поток, рост стоимости. Но мы смотрим шире. Принцип один: искать рыночные дефициты, в которых формируется устойчивый спрос. Этот принцип работает не только в недвижимости.
Алексей: Например?
Павел: Например, кофейни. Это твоя тема, ты подтвердишь: даже когда средний чек в массовом сегменте давится, привычка к ежедневному кофе никуда не уходит. По рынку этот сегмент сейчас показывает рост порядка 20% к прошлому году. Это самый устойчивый частотный продукт. Сетевая кофейня — операционный бизнес со знакомыми инвестору метриками: трафик, средний чек, выручка с метра, оборачиваемость. И это масштабируемая модель, в которой можно расти за счет открытия новых точек, а не за счет спекулятивной переоценки. Мы в BURO смотрим на кофейни как на отдельное направление для масштабирования.
Алексей: А парковки? Это вообще не очевидная история.
Павел: В этом и смысл. В курортных и крупных городах есть прямой дефицит парковочных мест. Это видно на улице: машины стоят на тротуарах, во дворах, во вторых рядах. Дефицит создает устойчивый платежеспособный спрос. Парковка — простой актив с очень низкой операционной сложностью: площадка, оборудование, минимальный персонал, прозрачные деньги. Это спокойный денежный поток в сегменте, который рынок недооценивает.
Алексей: Получается, BURO — это не только про отели.
Павел: BURO — это про то, как считать экономику и собирать инвестору доступ к активам. Гостиницы, курортная недвижимость, неочевидная коммерция, парковки — это разные ниши, но логика одна. Найти отрасль, где спрос устойчив. Найти формат, в котором инвестор покупает не идею, а операционную модель. Найти точку входа, где рост еще впереди, а не позади.
Самостоятельно это сделать сложно. Это требует профессиональной насмотренности — нужно видеть рынок не из окна одной сделки, а сверху. И это требует времени, которого у частного инвестора, как правило, нет.
Алексей: Как тогда ты это упаковываешь? Ты сказал, у вас есть платформа.
Павел: Раньше доступ к качественным проектам в этих нишах был закрытым. Большой порог входа, непрозрачная аналитика, юридически сложные конструкции. Инвестор либо заходил через личные связи, либо покупал на массовом рынке — и часто платил за идею, а не за модель. Мы переводим этот доступ в цифровой формат. Единая платформа, на которой проект виден как структурированный продукт: аналитика, документы, экономика, риски, сценарий выхода. Инвестор принимает решение по модели, а не по презентации.
Платформа не делает любой проект надежным. Но она снимает большую часть проблем, с которыми инвестор сегодня сталкивается на классическом рынке: непрозрачность, разрозненность данных, невозможность нормально оценить экономику актива до сделки.
Алексей: Последний вопрос. У человека деньги стоят на депозите. Он чувствует, что что-то не так, но не понимает, что делать. Что ты ему скажешь?
Павел: Не действовать резко. Резкие движения в стрессовом рынке обычно проигрышны. Но и не оставаться внутри логики предыдущего цикла. Стоит честно посмотреть на свой портфель и задать каждому активу один вопрос: за счет чего он работает сегодня. Если ответ — «за счет инерции», это сигнал.
Дальше — пересобирать карту. Не уходить из всех привычных инструментов, а постепенно добавлять реальные активы с понятной экономикой и операционным потоком. Гостиницы, курортные проекты, кофейни, парковки — это не модный тренд. Это просто те ниши, где спрос продолжает работать в новой среде.
Главный вывод 2026 года прост и неромантичен. Инвестор больше не может позволить себе действовать по инерции. Это не призыв спасать деньги. Это работа со своей картой рынка, которую частный инвестор раньше мог не делать сам, а теперь обязан.
Выбор редакции
Публикации, которые получают больше внимания и попадают в Сюжеты РБК
Рекомендации партнеров: