По экспертным оценкам, объем непроданных квартир может достигнуть 30–40% уже к середине 2026 года. При этом рынок полностью работает в модели проектного финансирования, а значит, весь этот объем готовых квартир обременен залогом банка, предоставившего целевые средства на строительство многоквартирного дома
Залоговый пул растет, как со стороны корпоративного, так и розничного подразделения, и сложности, возникающие при его сопровождении, становятся острее и болезненнее. Перечислим несколько основных.
1. Сложности при реализации девелопером залогового имущества, медленный процесс взаимодействия и как следствие — срыв сделок. Возникновение структурного конфликта: объект находится в залоге у банка проектного финансирования, для применения льготной ипотеки обременение недопустимо, а залог снимается только после полного погашения обязательств.
2. Необходимость постоянно следить за каждым объектом в своем пуле в качестве работы с рисками, чтобы иметь возможность своевременно реагировать на любое отклонение от плана.
3. Потеря актуальности информации из кредитного договора при сдаче дома, на квартиры которого были выданы ипотеки по договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
Ряд банков выстраивает собственные механизмы реализации квартир внутри одной кредитной организации, организуя коммуникацию между корпоративным и розничным бизнесом, но это не самый быстрый и удобный процесс. Он сопряжен с дополнительными рисками и использованием нестандартных механизмов предоставления кредитных средств в рамках договора купли-продажи с применением ипотечных средств.
Для решения первой проблемы нужна синхронизация процессов, которые традиционно существуют в разных контурах.
В текущей конфигурации рынка банку и девелоперу необходимо работать в едином цифровом пространстве, используя инструмент бесшовной продажи залоговых квартир.
Для смягчения рисков от второй и третьей проблем выделяются огромные человеческие ресурсы на ручную работу с залоговым пулом — постоянное отслеживание изменений, формирование и актуализация реестров. Чтобы разово обойти пул из 100 объектов, сотруднику требуется потратить полтора дня чистого времени. А чтобы найти одно нужное помещение после того, как физическое лицо (клиент, кредитующийся в банке) зарегистрировало право собственности в недавно построенном доме, требуется до часа.
Переход на автоматический мониторинг позволит добиться следующих целей:
1) оптимизация трудозатрат — система сама обновит данные по объектам, покажет все изменения и составит отчетность;
2) сокращение рисков — можно своевременно видеть все изменения в объектах (обременения, характеристики, смену собственника), что ускорит реакцию на непредвиденные обстоятельства;
3) контроль заемщика — отслеживание регистрации первичного права и оформление закладных сразу после завершения строительства и перевода объекта незавершенного строительства с земельного участка в жилую недвижимость (квартиру).
Как бы нас ни пугало слово «автоматизация», каким бы загадочным и таинственным оно ни казалось, в наше время переход с ручной работы на использование цифровых сервисов стал необходимостью. Пусть система занимается рутиной, а люди творят великие дела!