Центробанк решил навести порядок в проектном финансировании, и на этот раз подошёл к вопросу обстоятельно. С октября 2027 года все банки, кредитующие стройку многоквартирных домов, должны будут применять единую методику расчёта резервов.
Причём методика эта делит весь процесс на четыре стадии — от момента, когда застройщик только присматривает участок, до финального расчёта с покупателями квартир. За каждый промах на любом из этапов банку придётся закладывать больше денег в резервы, а в худшем случае — все сто процентов от выданного кредита.
Новые правила ЦБ опубликовал в конце апреля 2026 года. По словам регулятора, обновлённая система позволит «максимально учесть факторы, определяющие успешное завершение проекта строительства и погашение проектного кредита». Звучит разумно, но на деле это означает, что кредиты для застройщиков станут дороже и труднодоступнее, а сами девелоперы окажутся под гораздо более жёстким контролем со стороны банков.
Раньше крупные банки могли пользоваться собственными внутренними рейтингами при оценке заёмщиков-застройщиков. Теперь это право отменяется, и всем без исключения финансовым организациям предстоит работать по единому регламенту. Собеседник «Коммерсанта» на финрынке прямо указывает:переход на новую методику потребует от банков дополнительных вложений, а в первый год может серьёзно увеличить нагрузку на капитал.
Стройка теперь делится на четыре этапа:«инициирование» (поиск и покупка земли, оформление документов), «проектирование» (разработка проекта, согласования), «строительство» (непосредственно возведение дома) и «эксплуатация» (ввод в эксплуатацию, продажа квартир, расчёты).
Для каждой стадии ЦБ разработал отдельную методику расчёта резервов, которые банк обязан формировать на случай, если застройщик не справится.
В идеальных условиях, когда всё идёт по плану, размер резерва может составлять от 0,1% до 5% от суммы кредита. Но стоит проекту хоть немного отклониться от графика или бюджета — и резерв растёт. Причём резко. Для стадии «инициирование» минимальный резерв теперь составляет 5%, тогда как раньше для застройщика с высокой кредитоспособностью хватало 1–5%.
Но самое жёсткое наказание припасено для тех, кто решит потратить кредитные деньги не по назначению. Если средства пошли на цели, не связанные с финансируемым проектом, резерв по такому кредиту может составить все 100%. Причём эта санкция распространяется на всю сумму кредита или транша, а не только на «нецелевую» часть. Фактически это означает, что кредит превращается в токсичный актив для банка, и выдавать такие займы становится экономически невыгодно.
При этом ЦБ расширил перечень допустимых целей расходования проектного кредита. Теперь можно, например, оплачивать смену вида разрешённого использования земли, создавать социальные объекты или возмещать ранее понесённые проектные затраты. Но контроль за тем, куда именно идут деньги, усиливается кратно.
Отдельный момент — рассрочки, которые застройщики дают покупателям квартир. ЦБ теперь требует учитывать их как фактор риска при расчёте резервов. Логика понятна:если застройщик продал квартиры в рассрочку, он не получил живые деньги сразу, а значит, у него могут возникнуть проблемы с погашением кредита перед банком.
Банкам предстоит пересматривать размер резерва не реже раза в квартал. Кроме того, есть целый список условий для внепланового пересмотра: изменение площади объекта, увеличение сроков сдачи или бюджета затрат, отставание темпов продаж, снижение кредитного рейтинга компании. Любое из этих событий может моментально поднять резерв и сделать кредит убыточным для банка.
Вся эта конструкция вступит в силу 1 октября 2027 года и будет применяться к новым кредитам, а также к объектам, строительство которых ещё не начато на момент запуска правил. То есть у застройщиков и банков есть чуть больше года на то, чтобы подготовиться. Но подготовка эта, судя по всему, выльется в пересмотр всех текущих моделей проектного финансирования.
Эксперты уже предупреждают:переход на новую методику в первый год может значительно нагрузить капитал банков. А это, в свою очередь, означает, что ставки по кредитам для застройщиков вырастут, а сами кредиты станут менее доступны. Для конечного покупателя квартиры это грозит двумя вещами — увеличением сроков строительства (застройщикам будет сложнее финансировать проекты) и ростом цен (издержки на кредиты заложат в стоимость квадратного метра).
Регулятор уже переносил запуск новой системы резервирования — первоначально её планировали ввести раньше, но в марте 2026 года Банк России сдвинул старт на второе полугодие 2027-го. Возможно, это связано с тем, что банковский сектор не готов к таким радикальным изменениям на фоне и так непростой ситуации с высокими ставками и падением спроса на новостройки.
При этом стоит помнить, что ЦБ в последние годы активно выстраивает барьеры для рискованных практик в стройке. Ещё в феврале 2026 года регулятор предложил установить предельные штрафы по рассрочке на жильё, а также вдвое повысить максимальный размер ссуды, по которой можно получить кредитные каникулы — до 900 тысяч рублей. Всё это части одной большой картины: контроль над стройкой усиливается, риски перекладываются на плечи девелоперов и банков, а покупателям обещают большую защищённость.
Вопрос в том, не окажется ли цена этой защищённости слишком высокой. Если банкам станет невыгодно кредитовать застройщиков из-за высоких резервов, количество новых проектов может сократиться. А это уже прямой путь к дефициту предложения на рынке жилья и дальнейшему росту цен. Парадокс, но попытка снизить риски для покупателей через ужесточение контроля над застройщиками может в итоге сделать квартиры ещё менее доступными.
Пока застройщики и банки переваривают новые правила, у них есть полтора года на адаптацию. Но учитывая, что рынок новостроек уже сейчас находится в непростом состоянии — продажи рухнули, спрос упал вдвое, а скидки раздают тайком, — дополнительное регуляторное давление может стать той самой последней каплей, после которой многие игроки просто свернут активность до лучших времён.