В квартирных товариществах продолжаются годовые общие собрания. Есть ли какие-то изменения в этой сфере, на что следует обратить внимание, чтобы не наломать дров?
На актуальный вопрос отвечает юрист Елена Каржецкая.
«С одной стороны, изменений на законодательном уровне нет. Но есть новая судебная практика и разъяснения Государственного суда, которые, несомненно, влияют на процесс проведения общих собраний и о которых уж точно должны знать все члены правления, ответственные за созыв и проведение собрания.
В прошлом году в деле 2-24-6208 Государственный суд Эстонии по-новому взглянул на понятие кворума на общем собрании.
Раньше понятия «кворум» и «голоса при голосовании на собрании» были разделены. И многие путали одно с другим. Между тем это два разных правовых механизма, и их смешение нередко приводит к принятию спорных или даже незаконных решений.
Кворум — это количество присутствующих на собрании членов товарищества, необходимое для признания собрания правомочным. Обычно кворум установлен уставом товарищества. Право голоса – это возможность участия в процессе принятия решения, которым обладает собственник каждой квартиры в доме.
До недавнего времени эти цифры, как правило разнились, поскольку применялись разные механизмы подсчета. Новая позиция Госсуда внесла ясность.
Согласно Закону о квартирной собственности и квартирном товариществе (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus, KrtS) членами квартирного товарищества являются все собственники квартир. Однако Госсуд уточнил важный момент: членство считается по квартирной собственности. Простыми словами — при определении кворума одна квартира = одно членство.
Что это означает на практике? Считается количество представленных на собрании квартир, а не количество людей. Так, если квартира принадлежит нескольким лицам, то все они являются членами КТ, однако при установлении кворума их теперь считают одним членом КТ. Но если одному собственнику принадлежит в доме более одной квартиры, то у него, несмотря на это, остается только одно членство. При подсчете кворума его как участника собрания надо считать за одного, а не по количеству квартир в его собственности.
Давайте разберем на конкретном примере. В доме 64 квартиры. Согласно выписке из крепостной книги, взятой в день проведения собрания, несколько квартир находится в совместной собственности, поэтому в доме — 75 сособственников, или 75 членов квартирного товарищества. В то же время три квартиры принадлежат одному человеку. При определении кворума надо исходить из количества квартир, то есть из цифры 64, и из того, что три квартиры одного собственника дают лишь одно членство. Таким образом, для проведения собрания необходимо, чтобы на нем было представлено не менее 32 квартир, включая участвующих в собрании на основании доверенности.
При голосовании на одну квартиру приходится один голос. Если у квартиры несколько собственников, они должны реализовывать этот голос совместно. Но и тут есть исключение из правила: если у собственника в одном квартирном товариществе несколько квартир, то у него – столько голосов, сколько этих самых квартир (если в уставе КТ не указано иное).
Как видите, суд унифицировал систему определения кворума и подсчета голосов, чем в значительной степени облегчил задачу правления при проведении собрания. Чтобы избежать оспаривания решений общего собрания КТ, надо помнить:
• членство — это все собственники, но без дублирования одного лица как члена;
• кворум необходимо рассчитывать, исходя из количества квартир и из того, сколько квартир принадлежит одному собственнику;
• при голосовании: одна квартира = один голос».
Присоединяйтесь к порталу «Балтия» в Telegram — https://t.me/newbaltijaeu