Рынок жилищного строительства в России в сентябре 2025 года продолжает замедляться. На фоне роста издержек отрасль адаптируется к новым реалиям. Объемы ввода жилья снижаются, что позволяет поддерживать рост цен.
Основные показатели рынка жилья
Объем ввода жилья в сентябре сократился на 8,3% по сравнению с сентябрем 2024 года, за январь – сентябрь снижение составило 5,6%, что отражает нарастающее ослабление строительной активности.
При этом спад затронул оба сегмента:
МКД: ввод площадей сократился на 3,7% в сентябре 2025 года к сентябрю 2024 года, а по итогам девяти месяцев снижение составило 5,7%. Однако, в сентябре наблюдается восстановление активности девелоперов, запуски новых проектов в сентябре 2025 года составили 4,1 млн кв. м, что на 3% больше, чем годом ранее. За девять месяцев их суммарный объем составил 28,6 млн кв. м (-16%);
ИЖС: ввод площадей сократился на 12% к сентябрю 2024 года и на 5,6% с начала года. Банки в сентябре оформили лишь 65,7 тыс. кредитов на строительство и покупку готовых домов – это на 63% меньше, чем годом ранее. Совокупный объем кредитования снизился на 59%, до 352,6 млрд руб. Такая динамика отражает ослабление интереса к ИЖС из-за ограниченного доступа к кредитным ресурсам.
(1) Средние цены на первичном рынке продолжают расти. В сентябре средняя стоимость 1 кв. м составила 177 тыс. руб., что на 5,0% выше, чем в сентябре 2024 года, а по итогам января – сентября 2025 года показатель увеличился на 6,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
(2) Продажи новостроек составили 2,1 млн кв. м по ДДУ (+9% г/г) на сумму 432 млрд руб. (+16% г/г). Однако структура спроса заметно изменилась:
• доля продаж в ипотеку по сумме сделок снизилась до 67% (против 76% годом ранее);
• доля покупок за собственные средства и в рассрочку выросла до 33% (с 24% в 2024 году).
(3) Количество выданных ипотечных кредитов в сентябре 2025 года сократилось на 7% г/г, однако их объем в денежном выражении вырос на 7%, что свидетельствует о росте среднего размера кредита. За девять месяцев 2025 года количество выдач снизилось на 44%, а их объем в денежном выражении – на 33%. Тем не менее, выдачи по рыночным программам продолжили ускоряться и в сентябре почти в 3 раза превысили среднемесячные значения 1 половины 2025 года.
Рост стоимости квадратного метра и увеличение среднего размера кредита поддерживают денежные потоки девелоперов и смягчают последствия падения объемов ввода жилья. Однако, снижение темпов жилищного строительства в сочетании с сокращением ипотечных выдач формирует риски для производителей строительных материалов.
Перспективы
До конца года ожидается сохранение негативной динамики на рынке жилищного строительства. Рост цен и увеличение объемов незавершенного строительства указывают на вероятный переход отрасли в фазу стагнации. Падение ввода жилья и ослабление ипотечной поддержки продолжат сдерживать активность девелоперов.
Дополнительно следует учитывать возможное дальнейшее усиление ограничений по государственной программе семейной ипотеки – с 1 февраля 2026 года будет запрещено оформлять два льготных кредита на одну семью по данной программе. В итоге корректировка условий семейной ипотеки создает дополнительный риск для жилищного рынка: уменьшение объемов льготного кредитования может усилить спад ввода жилья и стимулировать замедление строительной активности и новых запусков проектов.