Рынок жилья в российских регионах переживает структурный сдвиг. Девелоперы всё активнее запускают высокобюджетные проекты — за первый квартал 2026 года предложение дорогих новостроек в регионах выросло на 12,6%. При этом в элитном сегменте Петербурга рост предложения составил 12,2% по площадям и 11,8% по числу лотов. В целом по стране запуск проектов элитного жилья в регионах вырос почти в пять раз — на 486% — в первом квартале 2026-го.
Рекордные показатели зафиксированы там, где раньше строительная активность премиум-сегмента была невысокой. В Пермском крае запуск новых элитных проектов вырос на 792%, в Удмуртии — на 388%, в Тульской области — на 386%. Среди крупных регионов с традиционно высокими объёмами строительства тоже зафиксирован значительный рост: в Ростовской области — на 269%, в Челябинской — на 186%, в Ленинградской — на 119%.
В Москве объём предложения на рынке высокобюджетных новостроек за январь–март 2026 года увеличился на 11% год к году, до 2,1 тысячи лотов, подсчитала директор управления элитной недвижимости «Метриума» Анна Раджабова. Средняя цена предложения в элитных новостройках столицы (классы премиум и де-люкс) выросла на 12% по итогам февраля. За месяц предложение выросло во всех сегментах столичных новостроек: на 8% в элит-классе, на 1% в бизнес-классе и на 1% в премиальном сегменте.
Экономический смысл понятен:девелоперы ориентируются на платежеспособный спрос, потому что массовый покупатель остаётся под давлением дорогой ипотеки и высоких цен. По итогам января 2026 года спрос на новостройки в российских городах-миллионниках вырос на 66% год к году, до 24,1 тысячи договоров долевого участия.
Рост объясняется изменениями в программе льготной ипотеки, вступившими в силу с 1 февраля — многие покупатели старались успеть заключить сделку на выгодных условиях. Но подогрев спроса оказался краткосрочным: застройщики столкнулись с трудностями наполнения эскроу-счетов и были вынуждены пересматривать финансовые модели и планы продаж.
Такая стратегия девелоперов может создать точечный дефицит доступного предложения. Формально строительство идёт, но квартир приемлемой площади и в нормальных локациях для среднего покупателя становится меньше. Для регионов это создаёт риск перекоса рынка: премиум растёт, а массовый сегмент сжимается, что снижает доступность жилья для покупателей с невысокими доходами.
Дефицит жилья уже зафиксирован в четверти российских субъектов — 21 регионе. Наиболее выраженный дефицит новостроек фиксируется в Центральной России: Волгоградская, Оренбургская, Ульяновская, Кировская области, Марий Эл, Забайкалье, Карелия, Хакасия, Мордовия, Калмыкия, Алтайский край, Якутия, Бурятия и Чувашия. По словам депутата Госдумы Светланы Разворотневой, это связано с отсутствием платежеспособного спроса.
Есть регионы, например, Еврейская автономная область, Хакасия, Мурманская область и так далее, где очень низкие темпы строительства из-за того, что там нет платёжеспособного спроса.
Аналитики АКРА зафиксировали нехватку новостроек в 30 регионах. Херсонская и Курская области стали российскими регионами с самым значительным дефицитом предложения на рынке новостроек в 2025 году: соотношение распроданности и стройготовности нового жилья составило 170% и 122% соответственно. Значительный дефицит также наблюдался в Забайкальском крае (115%), Новгородской области (115%) и Севастополе (114%).
Севастополь оказался в числе регионов, где спрос превышает предложение более чем на десять процентных пунктов. Проданная площадь квартир в городе составляет 48 тысяч квадратных метров, непроданная — также 48 тысяч, то есть 40% жилья уже продано, а ведь некоторые дома ещё только строятся, и по плану сроки окончания строительства — 2027 год. По объёму строительства на первом месте находится компания «Севастопольстрой» — объём строительства составляет 29 тысяч квадратных метров.
Рынок недвижимости в Крыму находится на подъёме.
«Кризиса в этой сфере нет — есть спрос, есть предложения. В итоге цены на квадратные метры в этом и следующем году будут только расти», — сообщил эксперт рынка недвижимости Александр Ермачков в марте 2026 года.
По данным Крымстата, средняя цена за квадратный метр в новостройке в первом квартале составляет 263 136 рублей. Спрос на покупку недвижимости на первичном рынке превышает предложение, а квартиры раскупают ещё на этапе котлована.
София Любимова, основатель и директор АН «Любимое», отмечает: «Крымский рынок недвижимости, на мой взгляд, подошёл к своему ценовому пику. Спрос остаётся стабильным, но уже без ажиотажа прошлых лет. Инвесторы по-прежнему активно интересуются Севастополем, Ялтой и другими курортными локациями, тогда как покупатели, ищущие жильё для постоянного проживания, чаще выбирают Симферополь и центральные районы полуострова».
Прогнозы по ценам на жильё в Крыму указывают на продолжение роста. По оценкам экспертов, цены на жильё растут заметно медленнее, и их рост в 2025/2026 году составит: в комфорт-классе на 11%, в бизнес-классе — на 21% и в премиуме — на 27%.
В Севастополе уже анонсированы несколько масштабных проектов, что в ближайшие 3–5 лет увеличит объём предложения, усилит конкуренцию среди застройщиков и будет сдерживать чрезмерный рост цен. Полноценного снижения стоимости, впрочем, ждать не приходится — девелоперы сохраняют уверенность в рынке.
На рынке Крыма представлено 24 жилых комплекса премиум-класса, где минимальная стоимость квартиры составляет 6,5 миллиона рублей, а самая дорогая — 980,1 миллиона. Топовые комплексы для инвестиций в 2026 году — «Ялтинская Ривьера» в премиум-сегменте на первой линии с видом на море, отличающаяся высокой ликвидностью и востребованностью в аренде.
В целом по России в 25 субъектах наблюдается дефицит спроса. Недостаток интереса покупателей заметнее всего в Ингушетии, где соотношение распроданности и стройготовности составило 1%, в Чечне (2%) и Магаданской области (3%). Из крупных регионов в список субъектов с дефицитом спроса вошли Краснодарский край, Воронежская область и Красноярский край.
Парадокс рынка-2026 в том, что застройщики активно запускают элитные проекты в регионах, где раньше премиум-сегмент был маргинальным, но при этом четверть субъектов испытывает дефицит предложения. Рост на 486% звучит впечатляюще, но это рост с низкой базы: в Пермском крае, Удмуртии и Тульской области элитных проектов раньше почти не было, а теперь появились.
В абсолютных цифрах это всё равно несколько сотен лотов, а не тысячи.
Доля дорогого жилья на региональных рынках продолжит увеличиваться — в этом уверены отраслевые эксперты. Девелоперы выстраивают стратегию вокруг платёжеспособного спроса, потому что работать с массовым покупателем при текущих ставках по ипотеке стало невыгодно. Средняя ипотечная ставка находится на уровне 20–22% годовых, что делает кредит недоступным для большинства семей со средними доходами.
Результат предсказуем: формально строительство идёт, статистика растёт, новые жилые комплексы анонсируются, но жильё становится менее доступным для тех, кто не попадает в верхний квинтиль по доходам. Средний покупатель вытесняется на вторичный рынок, где конкуренция тоже растёт, а цены — следом. В Крыму, например, новостройки уже дороже вторички.
Регионы попали в ловушку. С одной стороны, дефицит предложения: в Севастополе, Забайкалье, Курске, Новгородской области новостроек не хватает. С другой стороны, то, что строится, часто недоступно по цене. Севастополь с дефицитом 114% — это не история про то, что строят мало. Это история про то, что строят дорого, а платёжеспособный спрос ограничен. Квартиры в котлованах распродаются, но массовый покупатель остаётся за бортом.
Для регионов такой перекос опасен. Премиум-сегмент не создаёт массовой занятости, не решает проблему доступности жилья, не стимулирует потребительский спрос. Это инвестиционный продукт для узкого круга покупателей.
Массовый сегмент — это рабочие места, это покупатели мебели и бытовой техники, это налоги в местные бюджеты. Когда массовый сегмент сжимается, экономика региона теряет драйвер роста.