Сбербанк Капитал ищет покупателя для одного из самых больших торговых центров Подмосковья, но объект тянет за собой сложную историю с долгами, ценой и рынком.
Сбербанк Капитал снова пытается продать ТРЦ «Зеленопарк» возле Зеленограда. Объект появился в базе Российского аукционного дома, торги собираются провести в июне. Для рынка это одна из самых заметных продаж последних месяцев: комплекс давно на слуху, арендаторы внутри работают, трафик есть. Но именно масштаб сейчас может отпугивать часть инвесторов — большие торговые объекты стали сложнее в управлении и дольше окупаются.
«Зеленопарк» открылся почти десять лет назад, в 2015 году. Общая площадь комплекса достигает примерно 140 тыс. кв. м. На продажу выставляют около 123 тыс. кв. м вместе с земельными участками, при этом часть помещений в ТРЦ находится у других владельцев. Внутри продолжают работать крупные сетевые арендаторы: DNS, «Спортмастер», Gloria Jeans, «М.Видео», «Детский мир», Henderson, рестораны и зоны развлечений.
Снаружи картина выглядит вполне устойчиво: крупный семейный ТРЦ рядом с Ленинградским шоссе, понятный пул брендов, хорошая локация для жителей Зеленограда и ближайших районов. Но за объектом уже несколько лет тянется тяжёлая финансовая история. Сбер был связан с проектом как основной кредитор ещё на этапе развития комплекса. Позже вокруг объекта начались судебные процессы, а в конце 2023 года банк взыскал с бывшего собственника более 18 млрд рублей. После этого значительная часть площадей фактически отошла структурам Сбера в счёт долговых обязательств.
Продать комплекс пытались и раньше. В 2022 году его выставляли за 18,7 млрд рублей, затем цену снижали. В начале 2025 года
Росимущество пробовало реализовать объект за 6,6 млрд рублей, но покупатель не нашёлся. Эксперты тогда оценивали рыночный коридор ближе к 6–6,5 млрд рублей. То есть проблема не в том, что ТРЦ никому не нужен. Вопрос в цене, сроках окупаемости и стоимости денег.
Для инвестора такой объект — не просто покупка здания. Это большой операционный проект. Нужно удерживать арендаторов, вкладываться в обновление, тянуть маркетинг, следить за трафиком и постоянно конкурировать с онлайн-торговлей. А крупные ТЦ сейчас продаются сложнее: кредиты дорогие, покупатель осторожнее, а классическая модель «люди сами придут в молл» уже не работает как раньше.
На рынке торговой недвижимости это хорошо видно. Посещаемость ТЦ в России в начале 2025 года снижалась, а онлайн-торговля, наоборот, росла. Для владельцев моллов это означает простую вещь: квадратные метры сами по себе уже не гарантируют доход. Нужны сильные арендаторы, развлечения, еда, сервисы и понятная причина приехать именно сюда, а не заказать всё в приложении.
Поэтому новая попытка продать «Зеленопарк» будет интересна не только девелоперам. Она покажет, сколько сегодня реально стоит крупный подмосковный ТРЦ с историей, долгами и рабочей арендной базой. Если покупатель найдётся, это станет сигналом: инвесторы снова готовы смотреть на большие торговые объекты, но только с дисконтом и понятным планом развития. Если торги снова не дадут результата, рынок получит другой вывод — даже крупный и живой ТЦ теперь приходится продавать не размером, а будущей доходностью.