По данным исследования ГК DARS и «НДВ Супермаркет Недвижимости», в Уфе за год объём премиальных проектов увеличился в 2,6 раза.
При этом средняя стоимость квартиры в этом сегменте снизилась на 32,9% и составила около 15,5 млн рублей. В целом по 16 крупнейшим городам России (без Москвы) рынок новостроек за год сократился на 21%. На этом фоне доля дорогих сегментов выросла: премиум- и элит-класс увеличился с 10,3% до 14,6%, тогда как в массовом жилье наблюдается снижение доли.
Опрошенные Бизнес ФМ эксперты уверены, что наоборот: рынок не «растёт», а перестраивается под кризис спроса, премиум-сегмент растёт не от богатства, а от стратегии застройщиков, снижение цен показывает, что реального платёжеспособного спроса мало и происходит массовое «перекрашивание» проектов вверх по классу до «псевдопремиума».
Эдуард Камалетдинов, преподаватель и консультант по градостроительным и земельно-имущественным отношениям, напомнил о том, что сейчас нет четкой класификации жилья:
В результате чего происходит подмена понятий. Застройщик либо агент может называть жилой комплекс так, как хочет. В то же время исчезло понятие жилья «эконом-класса». Оно плавно начало именоваться «комфортом» и далее по цепочке. Уфе объектов «премиум» и «элит-класса» полторы единицы, но от силы две. Забавно слышать агентов, которые предлагают «элитку» на непрестижных окраинах. Объект действительно может быть интересным, комфортным, но высокий статус объекта определяет прежде всего локации. Это должен быть либо самый центр, либо лесопарковая зона поблизости. Также ключевой характеристикой является высота потолков от 3 метров и минимальное количество квартир на этаже. Площадь и квартирография также имеют значение. Также важно соотношение квартиры и машины места. Оно должно быть не менее одного к одному. Никаких студий и смарт-форматов. Застройщики стараются «переодеть» проект под класс выше за счет красивых мест общего пользования и дворовых пространств. Реального роста продаж в этом сегменте нет. Здесь часто присутствует «псевдопремиум» - это чистый маркетинг, отделы продаж этим лихо пользуются. Клиент так же рад обманываться этому, как при покупке китайского премиального автомобиля вместо европейского.
Полностью с Камалетдиновым солидарна Елена Андреева, генеральный директор агентства недвижимости «Эксперт», добавив в свою очередь, что цены точно не могут падать, так как первичный рынок «подпирает» вторичный, где на 40 процентов цена квадратного метра ниже, чем в новостройке:
И реально создать высокий класс с этажностью 20—25? Это, как я говорю, сюрреализм. То есть это не совсем правда. Тем не менее, застройщики, надо отдать должное, они всё-таки пытаются повышать класс, потому что понимают, что массмаркет в застроенном (условном – ред.) Затоне, он уже становится мало интересен покупателю, у которого есть деньги. Конечно, к концу года мы немножечко ожидаем ещё снижения ставок Нацбанка, снижения ставок по ипотеке, но снижение цен, наверное, это громко сказано. Это, наверное, всё-таки акционная политика застройщиков, потому что глобально вторичка не снижается. Более того, мы видим на вторичке такой тренд, что собственники, видя, как всё растёт по цене, используют этот аргумент примерно следующим образом: «Смотрите, как всё растёт, я думаю, что моя квартира тоже теперь стоит дороже. Или давайте её попробуем выставить дороже, потому что какая разница, если плохо продаётся, пусть уж плохо продаётся дороже». Вот. И мы это слышим практически от каждого второго-третьего собственника. Поэтому я бы поспорила про снижение цен.
Иван Зорин, директор агентства маркетинга и архитектуры «План А» считает, что нынешний, якобы, рост доли премиального жилья – привет из прошлого:
На текущую ситуацию надо смотреть не из нашего времени, а где-то на отдалении полтора-два года, а то может быть даже и больше. Если мы говорим сейчас об увеличении объёма предложения бизнес-класса и элитного жилья на рынке, то это всё проекты, которые начинались в 2023-24 году, и только в последнее время вышли на рынок. Это были такие довольно успешные годы для застройщиков. Застройщики понимали, что спрос есть, что инструменты для продаж есть, что цена растёт, и начали делать проекты либо бизнес-класса, либо имитирующие бизнес-класс, которые внешне имеют определённые составляющие от бизнес-класса, а по факту являются таким маркетинговым ходом. Ну, и, естественно, все эти проекты мы сейчас видим, лицезреем и в Уфе, и в других городах. Но в Уфе, в особенности, у нас прямо каждый второй практически бизнес-класс.
И последнее. По данным сервиса «Циан», самая дорогая элитная квартира в Уфе продается в сдающемся ЖК на Новомостовой улице, где четырёхкомнатная квартира в 180 квадратных метров с видами на здание регионального парламента оценивается в 80,5 млн рублей.