Петербург и Ленобласть обогнали страну по рассрочкам на новостройки
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области доля продаж новостроек в рассрочку превысила 26%, что почти вдвое выше среднероссийских показателей. Такой рост связан с изменениями на ипотечном рынке и особенностями спроса, но эксперты предупреждают о новых рисках для застройщиков и покупателей.
В последние месяцы Петербург и его пригороды стали лидерами по продажам новостроек в рассрочку. По данным DP.ru, к началу 2026 года в Санкт-Петербурге 26,5% всех сделок с первичным жильем проходят по рассрочке, а в Ленинградской области этот показатель еще выше - 27,4%. Для сравнения, по России в среднем только 15% квартир реализуются с отсрочкой платежа.
Эксперты связывают всплеск интереса к рассрочкам с изменениями условий семейной ипотеки и ростом ключевой ставки. После ужесточения банковских программ в феврале 2026 года покупатели стали чаще выбирать альтернативные схемы оплаты. Девелоперы, накопившие средства на эскроу-счетах, получили возможность предлагать более гибкие условия, не опасаясь кассовых разрывов.
Рассрочка вместо ипотеки: причины и последствия
За четыре года объем рассрочек в стране вырос почти в пять раз - с 300 млрд до 1,4 трлн рублей. Сейчас 91% застройщиков используют этот инструмент, а у 40% компаний рассрочка занимает от четверти до трех четвертей всех сделок. Пик пришелся на 2024-2025 годы, но даже после выхода на плато рынок не спешит возвращаться к прежним моделям.
Рассрочка стала спасением для рынка в период высокой стоимости кредитов, но одновременно снизила качество наполнения эскроу-счетов и повысила риски для всех участников. По оценке специалистов, каждый дополнительный процент рассрочки уменьшает покрытие проектного долга на 3,4 процентных пункта. Банки видят меньше обеспечения, что приводит к росту ставок по проектному финансированию - сейчас они держатся на уровне 10% при среднем покрытии 70%.
Тем не менее, без рассрочек часть средств на эскроу-счетах не поступила бы вовсе. Для многих застройщиков это компромисс между скоростью поступления денег и поддержанием продаж. Средний уровень дефолтов по рассрочкам составляет 5%, а в отдельных случаях превышает 15%. Для сравнения, просрочка по ипотеке редко превышает 1%. Однако эксперты считают, что пока ситуация не критична для отрасли.
Петербургские схемы и особенности спроса
Причины лидерства Петербурга и Ленобласти кроются в структуре рынка. В пригородах рассрочка замещает недоступную ипотеку для массового покупателя, а в городе востребована среди бизнес-клиентов, которые не хотят выводить крупные суммы из оборота сразу. В апарт-комплексах доля рассрочек доходит до 80%.
Застройщики предлагают целые линейки программ: от коротких рассрочек до ввода дома до комбинированных схем с последующим переходом в ипотеку. Максимальный срок рассрочки может достигать 7 лет, но чаще встречаются варианты на 2-3 платежа - при подписании, через год и на вводе. В большинстве случаев цена рассрочки уже заложена в стоимость квадратного метра.
Покупатели с деньгами на депозитах тоже стали чаще выбирать рассрочку: доходность вкладов падает, а фиксировать цену недвижимости выгоднее. В бизнес-классе и премиальных сегментах рассрочка становится стандартом, особенно для собственников бизнеса, которым неудобно сразу выводить крупные суммы.
Риски и ограничения для застройщиков и покупателей
Для девелоперов рассрочка - это дополнительная операционная нагрузка. Им приходится самостоятельно оценивать платежеспособность клиентов и работать с просрочками, что не всегда эффективно. Некоторые компании внедряют банковские инструменты скоринга, но большинство ограничиваются базовой проверкой.
В крупных компаниях доля рассрочек редко превышает 15-30%, чтобы не накапливать кредитные риски. Наиболее популярные схемы - первоначальный взнос 10-30% и погашение остатка до ввода дома. Такие условия соответствуют требованиям 214-ФЗ и позволяют держать уровень расторжений на минимуме.
Типичный должник - покупатель, который рассчитывал перейти на ипотеку после снижения ставки, но не смог получить кредит из-за ужесточения банковских требований. В случае дефолта сделка расторгается, квартира возвращается застройщику, а деньги - дольщику. У крупных игроков процент расторжений не превышает 1,5%, но на рынке в целом этот показатель доходит до 5%.
Покупатели часто не учитывают, что при рассрочке оформление собственности и получение налогового вычета откладываются до полной оплаты. Некоторые застройщики выстраивают работу с рисками на опережение: связываются с клиентами заранее, помогают оформить ипотеку или найти нового покупателя, чтобы минимизировать потери.
Будущее рассрочек: консервативные схемы и новые вызовы
Эксперты отмечают, что рассрочка слишком глубоко встроилась в механику продаж, особенно в сегменте бизнес-класса. Рынок постепенно отказывается от экстремальных схем с минимальным взносом и длинными сроками в пользу более консервативных моделей с реальным обеспечением.
Если смягчение денежно-кредитной политики затянется, пик расторжений может совпасть с моментом ввода домов, когда застройщикам потребуется закрывать проектное финансирование. В этом случае главной проблемой станет не объем продаж, а качество портфеля и давление на эскроу-счета.
Пока же, по оценке restate.ru, ипотека остается базовым инструментом для комфорт-класса, а рассрочка - временным механизмом, который будет востребован до возвращения доступных ставок. В похожей ситуации оказался и московский рынок, где высокие ставки сделали ипотеку недоступной для большинства семей, что подробно разбиралось в анализе влияния ключевой ставки на спрос.