Мексиканский тушкан или шанхайский барс?

В любой макроэкономической ситуации банковские залоговики оттачивают либо технологическую сторону процесса, либо собственное мастерство. При этом на повестке дня всегда стоят два главных вопроса — текущая проблематика и перспективы развития. На них и сосредоточили свое внимание эксперты ежегодной профессиональной конференции для руководителей залоговых подразделений банков FinLEGAL_26

Говоря о техничности и даже технологичности залогового рынка, основную тенденцию обозначил сомодератор конференцииНиколай Вольхин. Сегодня, по его словам, технологии машинной оценки и AI-агенты уже стали стандартными в операциях с залогами. «Помимо оценки они подхватывают залоговую экспертизу в плане документооборота и юридической экспертизы. Обмен данными между банками и страховыми компаниями тоже становится стандартным. При этом AI-агенты — наиболее перспективные технологии, за счет них повышается точность оценки, ее средний тайминг у банков-лидеров близится к 20 минутам», — отметил он, добавив, что технологии AI-агентов уже интегрируются в риск-профиль и систему выявления ранних рисков, и смарт-управление портфелями также идет через AI-агентов.

Николай Вольхин (Банк ЗЕНИТ). Фото: Елена Сычёва / «Б.О»

О том, как сегодня технологии позволяют работать с залоговым портфелем без рутины, рассказал Даниил Копыцин, руководитель продукта СКБ Техно. По его словам, уже легко автоматизировать такие рутинные операции, как массовая регистрация, снятие обременения, мониторинг залоговых портфелей, особенно на объектах недвижимости, включая их характеристики. В банках такие процессы обычно разнесены между розничным и корпоративным подразделениями, и в случае объединения этой информации возникают риски; например, из-за нестандартных механизмов выдачи кредитов в отдельных ипотечных случаях на ее перепроверку уходит довольно много времени, за которое застройщик может обратиться в другой банк. В СКБ Техно изменили подход к мониторингу таких сведений. В частности, реализовали цифровую привязку объектов капитального строительства к соответствующим земельным участкам, благодаря чему сужается проверка данных по залоговым обременениям на недвижимость. Как и с какими источниками работает цифровой контур — коммерческая тайна, а стоимость определяется коммерческими расценками.

Даниил Копыцин (СКБ Техно). Фото: Елена Сычёва / «Б.О»

Продолжением обсуждения темы рутины и технологий стало выступление Бориса Богоутдинова, управляющего партнера консалтинговой компании «2Б Диалог». Он предложил провести границу между автоматизацией и профессиональным суждением на примере аналитики данных в стоимостном консалтинге. Точнее, как указал он, автоматизация не заменяет и тем более не отменяет участия специалиста в этом процессе — напротив, его роль как верификатора предложенных версий лишь возрастает.

Так, сбор «сырых» данных из открытых источников, их анализ, проверка правовых и конфиденциальных аспектов и составление возможных сценариев можно отдавать на откуп алгоритмам, но критической оценкой и интерпретацией итоговой информации должен заниматься профессионал.

В частности, в зону квалифицированного суждения, по словам Бориса Богоутдинова, должны входить оценка надежности спорных данных, выбор предпосылок и логики расчета.

Борис Богоутдинов («2Б Диалог»). Фото: Елена Сычёва / «Б.О»

В свою очередь, Сергей Тишаков, партнер компании «Росоценка», напомнил, к чему может привести излишнее доверие к AI-агентам — они сливают в сеть все пароли и коды компании и по первому же запросу готовы выдать внутреннюю корпоративную переписку, включая информацию из закрытых чатов руководства. Выход — локализация данных и строительство собственных внутренних сетей: «Пока они будут несовершенны, но за ними — будущее», — резюмировал он.

Сергей Тишаков (Росоценка). Фото: Елена Сычёва / «Б.О»

Более узкий спектр вопросов поднял Олег Ушаков, основатель Sagrada Legal: говоря о цифровых правах на недвижимость, он отметил, что «фишкой» рынка ЦФА мог бы стать выпуск активов под залог недвижимости — сегодня законодательством не предусмотрено ограничений в этой сфере, и правоотношения здесь мало отличаются от действий с обычным кредитом и обычным залогом. Хотя тестовые сделки такого рода, проведенные на блокчейн-платформах «Токеон» и «Мастерчейн», показали, насколько они юридически несовершенны (в одном случае функцию управления залогом выполняет пока сама электронная площадка, во втором — все участники операции хорошо друг другу знакомы), дальнейшее развитие ЦФА в недвижимости должно максимально стандартизировать и автоматизировать процедуры, переведя их в статус смарт-контрактов. А для этого необходимо менять регулирование рынка по принципу рынка облигаций либо вводить оператора — управляющего залогом, чья репутация удовлетворяла бы всех инвесторов.

Олег Ушаков (Sagrada Legal). Фото: Елена Сычёва / «Б.О»

При этом на рынке недвижимости появилась новая категория перспективных объектов — дата-центры. На них обратил внимание Денис Ванзонок, руководитель службы оценки, экспертизы и сопровождения сделок корпоративного и инвестиционного бизнеса банка ВТБ. Основная единица их измерения — не квадратные метры, а стойко-места, количество которых ежегодно прирастает на 10%. Однако спрос на них подобен ажиотажу вокруг складских помещений в период пандемии — пик вот-вот будет пройден, и те кредиторы, которые вовремя не обратили на них внимание, окажутся за бортом.

А ведь ЦОД, в отличие от прочей недвижимости, с годами не ветшает и потому не дешевеет: «Снижения стоимости ЦОДа не происходит потому, что все стойки реновируются — замена оборудования заложена в финансовую модель Центра, которая не строится по затратному подходу “вложил и забыл”, а предполагает постоянное обновление инфраструктуры», — отметил эксперт.

Денис Ванзонок (ВТБ). Фото: Елена Сычёва / «Б.О»

О том, какие ресурсы могут стать полезным подспорьем для оценщиков именно залогового имущества, напомнила Екатерина Корнеева, исполнительный директор Института профессионального образования. Она отметила, что при оценке земельных участков стоит сопоставлять рыночную и кадастровую стоимость объектов, а также рыночную и массовую оценки. Необходимую и проверенную информацию во избежание рисков сегодня стоит искать в Едином государственном реестре недвижимости и Национальной системе пространственных данных (НСПД). НСПД в последние два года выступает в качестве публичной кадастровой карты Росреестра. Однако и тут бывают нюансы: чтобы обеспечить устойчивый рост портфеля, многие сегодня пытаются увеличивать залоговую массу, но такой процесс наталкивается на ограниченность данных, нехватку методики и общих критериев, из-за чего банки теряют деньги. «Исправить ситуацию поможет общая система оценки объектов недвижимости и всех проектных деклараций, которую разрабатывает ДОМ.РФ совместно с Росреестром — она оптимизирует процесс кредитования под залог объектов ИЖС», — заключила Екатерина Корнеева.

Екатерина Корнеева (Институт профессионального образования). Фото: Елена Сычёва / «Б.О»

Практикой работы с залогами и поручительствами поделился Антон Купринов, исполнительный директор Фонда содействия кредитованию малого бизнеса Москвы. В частности, он рассказал об особенностях и казусах кредитования под залог прав интеллектуальной собственности. Такую возможность Фонд предоставляет с 2023 года, с тех пор его клиентами стали компании из IT-сферы, микроэлектроники и даже геологоразведки, а также его давний клиент — киностудия, заложившая права на свой фильм. Последнему залогу, оставшемуся в распоряжении поручителя после невыполнения финансовых обязательств заемщиком, долго не могли найти применения, пытаясь даже самостоятельно размещать на стриминговых платформах. И это обстоятельство чрезвычайно заинтересовало участников конференции — как можно заранее прогнозировать ликвидность такого актива?

Антон Купринов (Фонд содействия кредитованию малого бизнеса Москвы). Фото: Елена Сычёва / «Б.О»

На том, как понять, что вам продают «мексиканского тушкана взамен шанхайского барса», и сосредоточила свое выступление Наталья Киршина, директор по развитию компании «Профессиональна группа оценки». Она уже четверть века занимается оценкой рыночной стоимости как раз таких сложных категорий залога, как интеллектуальная собственность. Но сегодня эта сфера испытывает сложности из-за ограниченного доступа к информации зарубежных агрегаторов, а также из-за проблем с оплатой их услуг. При этом сохраняются риски недоверия, поэтому следует использовать проверенные методы — «правило большого пальца», или «правило 25%», метод Новосельцева и метод распределения покупной цены; все это требует довольно тщательной и долгой аналитической работы с данными. Облегчить же работу аналитикам поможет сервис проверки сделок по роялти и лицензиям Varda — по словам эксперта, в России уже анонсирован доступ к этому ресурсу.

Фото: Елена Сычёва / «Б.О»

Но даже эта информация не подсластила банкирам горький осадок: «Интеллектуальная собственность — это велосипед, который стоит, пока едет: как только что-то случается с компанией-держателем, так сразу этот актив обнуляется», — заметил Александр Малахин, начальник управления по работе с залогами клиентов среднего бизнеса Альфа-Банка. C ним согласилась и Юлия Цыгина, руководитель проблемных активов Банка ДОМ.РФ.

Юлия Цыгина (Банк ДОМ.РФ), Александр Малахин (Альфа-Банк). Фото: Елена Сычёва / «Б.О»

Как далее пойдет технологическое развитие залоговой сферы, во многом будет зависеть и от законодательной базы.

На это обратил внимание Николай Вольхин: в частности, уже одобрен закон о передаче резидентами особых экономических зон в залог банкам арендных прав на участки, находящиеся в госсобственности, но получен отрицательный отзыв по проекту о залоге с ЦФА как пока непроработанном.

Дальнейшей доработкой и продвижением подобных инициатив намерена заниматься Ассоциация банков России, о чем рассказал председатель ее комитета по залогам и оценке Виктор Рослов. Так, Ассоциация в настоящее время обсуждает возможность использования нематериальных активов в качестве залогового обеспечения в образовательных программах, а также создание единого реестра залогов с цифровыми профилями всех включенных объектов и возможность автоматической рассылки банкам уведомлений по новым ограничениям, обременениям и притязаниям в отношении каждого заложенного объекта. А в Банк России уже направлены предложения по изменениям в положения 570-П и 590-П в частях, касающихся ЦФА, земельных участков и сроков переоценки справедливой стоимости залога.

Виктор Рослов (АБР). Фото: Елена Сычёва / «Б.О»

В целом, как спрогнозировал развитие ситуации на ближайший год Павел Юров, заместитель директора департамента залогового обеспечения Россельхозбанка, условия для работы с залогами банков сегодня не столь экстремальны, как ранее, но до равновесия еще далеко: банки сохраняют осторожность и не спешат смягчать требования до стандартных значений. Разумная стратегия тут — не избыточный консерватизм, а осторожная либерализация: надо корректировать подход банка, исходя из совокупности не только макроэкономических факторов, но и региональных данных, а также ликвидности активов и дефолтности самого заемщика.