Как получить ВНЖ в Греции за покупку недвижимости и без необходимости переезда? Делимся мнением эксперта о наиболее эффективной программе «золотой визы» в ЕС
Оценивая текущие тренды, можно сказать, что среди всех стран Европы Греция предлагает одну из самых привлекательных программ для получения ВНЖ за инвестиции.
Среди ключевых преимуществ — относительно доступный порог входа (250 000 евро), быстрые сроки оформления (около 6 месяцев) и возможность участия именно через покупку недвижимости.
В других юрисдикциях также есть аналогичные программы, например, в Италии, Венгрии, Португалии. Однако на данный момент в этих странах нет возможности получить ВНЖ за инвестиции именно через покупку жилья.
Особенность программы ВНЖ Греции заключается в том, что она не требует физического переезда. Инвестору не нужно эмигрировать или переносить центр деловых и жизненных интересов из России.
Карта резидента страны выдается на 5 лет с возможностью неограниченного продления. При этом проживание в Греции или даже регулярные визиты не обязательны. Ключевое условие — это покупка недвижимости и ее сохранение в собственности.
Условия «золотой визы»
По правилам программы инвестор должен приобрести недвижимость, стоимость которой не ниже установленных в законодательстве порогов. Они различаются — в зависимости от типа объекта и региона его расположения.
От €800 000 — жилая недвижимость в наиболее популярных локациях, таких как Аттика, Салоники, Крит, Миконос, Санторини, а также на всех остальных островах с населением более 3100 человек.
От €400 000 — объекты, дома и квартиры во всех остальных регионах страны, например, Халкидики и Пелопоннес.
По этим правилам инвестор может приобрести только один объект недвижимости с минимальной площадью от 120 м².
От €250 000 — пониженный порог инвестиций, который применяется в случае смены целевого назначения объекта. Это могут быть исторические здания или недвижимость, переведенная из коммерческого фонда в жилой.
Такие объекты могут находиться в любой локации, например, в центральных Афинах, Пирее или на Афинской Ривьере. Требований к минимальной площади также нет.
Учитывая повышенный спрос на жилье по этой цене, многие застройщики сейчас активно выкупают здания бывших бизнес-центров и фабрик, преобразуя их в современные жилые комплексы, которые полностью соответствуют требованиям программы и минимальному порогу.
На практике большинство таких объектов расположено в Афинах и регионе Аттики. Эти проекты, как правило, реализуются девелоперами «под ключ» — инвестор приобретает уже готовое жилье, часто — с ремонтом. Этот сегмент интересен балансом: доступной ценой и хорошим, перспективным расположением.
Возможности для владельцев ВНЖ
Получение греческого ВНЖ предоставляет инвестору доступ к ряду практических возможностей. Самое основное — свободное перемещение по странам Шенгенской зоны. Кроме того, наличие статуса резидента в ЕС может стать необходимым основанием для разблокировки европейских активов и счетов и их возвращения в РФ.
При этом в самой Греции у инвестора не возникает никаких обязательств. Обладатели «золотой визы» не обязаны становиться налоговыми резидентами Греции или переезжать туда. Если они проводят в стране менее 183 дней в году, их мировой доход не подлежит налогообложению в Греции. Однако они обязаны платить налоги на доходы, полученные на ее территории. Например, если инвестор решит сдавать свою недвижимость в аренду.
Приобретенную недвижимость действительно можно сдавать для получения пассивного дохода. Однако правила программы предусматривают ограничения — сдача в краткосрочную аренду через запрещена. Можно сдавать апартаменты только в рамках долгосрочных арендных договоров.
В 2026 году рынок недвижимости Греции, по прогнозам, продолжит рост. В среднем цены на жилье могут увеличиться на 4–7% за год, а средние арендные ставки составляют от 4-5% годовых.
Важно отметить, что согласно закону «О гражданстве Российской Федерации», россияне обязаны уведомить государственные органы о факте получения второго гражданства, вида на жительство или иного документа, дающего право на постоянное проживание в иностранном государстве. Уведомление должно быть подано в течение 60 дней с момента получения второго гражданства или ВНЖ.
Если человек меняет налоговое резидентство, то ему также необходимо уведомить налоговые органы России.
Кто может принять подать заявку и какие дополнительные расходы несет инвестор
К участию допускаются инвесторы старше 18 лет без судимости. В заявку могут быть также включены супруг(-а), дети до 21 года, а также родители инвестора и его супруг(-а). При этом существенное увеличение суммы инвестиций не требуется.
Дополнительные расходы в рамках процесса, как правило, составляют около 7-10% от стоимости объекта, куда входят налог на передачу права собственности, нотариальные услуги, регистрационные сборы, пошлина за выпуск карточки резидента и так далее.
Отмечу отдельно, что сейчас, в 2026 году, НДС на объекты недвижимости в Греции заморожен, хотя сам налог достаточно высокий — 24%. Это создает существенную экономию, и многие заявители рассматривают Грецию именно сейчас, пока действует нулевая ставка.
Ограничения для граждан России и Беларуси
Есть важный фактор, который нужно учитывать. На данный момент граждане России и Беларуси не могут напрямую участвовать в программе «золотой визы» Греции. Для этого у основного инвестора должно быть альтернативное гражданство. Например, у него или его супруги может быть паспорт другой страны, или же инвестор может получить гражданство за инвестиции, например, в Вануату или Сан-Томе и Принсипи, а затем уже подать заявку на Грецию. При этом, члены семьи заявителя могут участвовать на основании паспортов РФ и Республики Беларусь без ограничений.
Процесс участия в программе «золотой визы»
Юристы и иммиграционные адвокаты сопровождают инвестора на всех этапах процесса — от подбора недвижимости, что является ключевым моментом, предварительной проверки и подачи заявки до получения карт резидентов для всей семьи.
- Консультация и проверка
В течение 24 часов проводится предварительная проверка инвестора на благонадежность и соответствие условиям программы.
- Выбор недвижимости
Специалисты, отвечающие за подбор недвижимости, готовят персональную подборку объектов с учетом целей и бюджета инвестора в выбранном регионе. Инвестор может прилететь для просмотра недвижимости в страну лично с нашей командой или же объект выбрать онлайн. На этом этапе необходимо лишь забронировать объект и внести депозит в размере 10% от стоимости.
- Завершение покупки и регистрация
На этом этапе подписывается финальный договор купли-продажи у нотариуса и регистрируется сделка в кадастре. Приезжать в Грецию не требуется — процедуру может выполнить юрист по доверенности.
Инвестор оплачивает полную стоимость недвижимости по договору, а также налоги, государственные сборы и оформляет медицинскую страховку.
- Подача заявки
После подачи заявки на ВНЖ инвестор и члены его семьи получают временное разрешение на проживание в Греции — White Paper, которое позволяет свободно въезжать в страну без оформления визы.
- Сдача биометрических данных
Это единственный обязательный визит в Грецию в рамках процесса. Заявители должны лично пройти процедуру сдачи биометрических данных — предоставить отпечатки пальцев и фотографии.
- Получение карточек ВНЖ
Общие сроки получения карт ВНЖ зависят от выбранного объекта, скорости подготовки необходимых документов и даже муниципалитета подачи заявления. На сегодняшний день среднее время ожидания составляет от 6 месяцев.
Какие документы нужны
Греческая программа ВНЖ отличается гибкостью и достаточно мягким комплаенсом. Для участия от инвестора, как правило, требуется стандартный пакет документов:
- Загранпаспорт;
- Свидетельство о рождении;
- Медстраховка;
- Свидетельство о браке;
- Свидетельство о рождении детей;
- Загранпаспорта членов семьи;
- Договор купли-продажи недвижимости;
- Квитанции об оплате сборов и пошлин;
- Фотографии.
Однако финальный список документов и требований всегда зависит от конкретной ситуации и разрабатывается юристами индивидуально.
Итоги
«Золотая виза» Греции — это не просто программа получения ВНЖ. Исходя из нашей практики, большинство клиентов не планируют переезд в Грецию или куда-то еще, но хотят получить возможность путешествовать без виз по Шенгенской зоне, а также иметь легальное основание для пребывания в ЕС, и владеть дополнительной собственностью у моря или в центре европейской столицы.
С практической точки зрения греческая «золотая виза» в 2026 году остается одним из самых сбалансированных вариантов в Европе.
Она объединяет сразу несколько важных факторов: сравнительно доступный порог входа, отсутствие требований к проживанию, возможность включить членов семьи и покупку недвижимости.
Выбор редакции
Публикации, которые получают больше внимания и попадают в Сюжеты РБК
Рекомендации партнеров: