Сделки с перепродажей жилья обвалились до минимума за три года
Инвесторы массово переключились с вторичного рынка на новостройки, а доля флиппинга в общем объеме сделок с жильем в 2025 году рухнула до 3-4%. Рост цен на ремонт и дорогая ипотека изменили правила игры, а цикл перепродажи заметно удлинился.
В последние два года рынок флиппинга в Москве и Подмосковье пережил резкую трансформацию. Если еще недавно инвесторы активно скупали квартиры на вторичном рынке для последующей перепродажи после ремонта, то теперь их внимание сместилось на новостройки. По данным «Коммерсант», в 2025 году на сделки с флиппингом пришлось лишь 3-4% от общего числа операций с жильем, хотя в 2023-2024 годах этот показатель доходил до 15%.
Причины перемен очевидны: удорожание кредитов и рост расходов на ремонт сделали массовый флиппинг в старом жилом фонде невыгодным. Особенно сильно просел сегмент бюджетных квартир, где спрос наиболее чувствителен к ипотечным ставкам. По оценке Ивана Золотарева из «Этажей», за год объем сделок с целью перепродажи сократился минимум втрое, а в массовом сегменте - еще сильнее.
Параллельно структура инвестиций сместилась в сторону более дорогих объектов. Теперь флипперы чаще выбирают бизнес-класс в пределах старых границ Москвы или качественный исторический фонд внутри Третьего транспортного кольца. В массовом сегменте остались лишь 20-30% инвесторов, тогда как остальные предпочитают проекты с меньшей конкуренцией и более стабильным спросом.
Новостройки вытесняют вторичку
В 2026 году, по подсчетам Welcome 24, объем сделок с флиппингом вырос на 12% по сравнению с прошлым годом, но 92% таких операций уже пришлись на первичный рынок. Вторичка, которая еще в 2025 году занимала 44% подобных сделок, теперь практически вытеснена. Инвесторы все чаще покупают квартиры у застройщиков с использованием льготной ипотеки и рассрочек, а затем перепродают их после косметического ремонта.
В Москве на вторичном рынке доля флипперов за два года упала с 5-7% до 1-2%. Даже незначительное восстановление в 2025 году не позволило вернуться к прежним объемам. Причина - ужесточение денежно-кредитной политики и исчезновение выгодных ипотечных программ для готового жилья. Рассрочки, которые стали нормой в строящихся домах, почти не встречаются на вторичке, а субсидии по ипотеке лишь подогревают цены.
Как отмечает Руслан Сырцов из «Метриум», интерес к старому фонду сохраняется только в районах с большим количеством устаревших квартир: Западное Дегунино, Бусиново, Северное Медведково, Бирюлево Восточное, Москворечье-Сабурово, Выхино-Жулебино, Чертаново, Братеево, Зябликово и Марьино. Однако даже здесь инвесторы стали осторожнее: хрущевки покупают реже из-за завышенных ожиданий по реновации.
Цикл сделки растет, маржа под давлением
Еще год назад цикл от покупки до продажи редко превышал четыре месяца. Сейчас он растянулся до пяти-шести, а иногда и до девяти месяцев. Покупатели стали дотошнее, сравнивают больше вариантов и ищут максимальный дисконт. По словам Ефима Вайсберга из группы «Плюс», базовая экономика проекта теперь предполагает четыре-шесть месяцев на ремонт и еще два-три на продажу.
Маржинальность флиппинга держится на уровне 30-40% только при быстрой реализации - не более шести месяцев. При этом прибыль формируется в первую очередь за счет выгодной покупки, а не только за счет ремонта. В стандарт- и комфорт-классе ремонт обходится в среднем в 70-90 тыс. руб. за квадрат, но флипперы экономят до 20% за счет простых материалов. В бизнес-классе расходы выросли до 100-110 тыс. руб. за метр, что вынуждает инвесторов ограничиваться функциональным обновлением без капитальных изменений.
Аналитики Welcome 24 отмечают, что квартиры после ремонта на первичном рынке продаются на 25-30% дороже, чем аналогичные лоты без отделки у застройщика, и на 10-15% дороже объектов без свежего ремонта на вторичке. Однако около 60% выставленных на продажу квартир в Москве и области уже не представляют интереса для флиппинга - потенциал роста цены исчерпан.
Перспективы и новые тренды
Эксперты считают, что оживление в сегменте возможно не раньше, чем ставки по ипотеке снизятся до 10% и ниже. Пока же рынок сохраняет нынешнюю структуру: флипперы концентрируются на новостройках, а вторичный рынок теряет привлекательность. В Welcome 24 ожидают, что в 2026 году спрос на объекты под флиппинг может вырасти еще на 15% благодаря тренду на «новую вторичку» и нежеланию покупателей заниматься ремонтом самостоятельно.
Сдвиг в сторону новостроек и дорогих сегментов подтверждается и анализом restate.ru, где отмечается, что массовый покупатель все чаще выбирает готовое жилье с отделкой, а банки теряют прибыль из-за досрочного погашения ипотек. Подробнее о влиянии новых тенденций на рынок можно узнать в материале о массовом досрочном погашении ипотечных кредитов.
В Подмосковье инвесторы чаще рассматривают Красногорск, Мытищи и Ленинский городской округ. В центре Москвы сохраняется интерес к Даниловскому, Донскому районам, Таганке, Пресне и Сокольникам. Однако большинство объектов, выставленных на продажу, уже не дают прежней доходности, и флипперы вынуждены искать новые стратегии.