Инвестирование в зарубежную недвижимость — это возможность получать пассивный доход от аренды или переехать на ПМЖ
Германия — привлекательная страна для инвестирования в объекты недвижимости. Цены на жилье меняются плавно, без значительных колебаний даже в периоды экономических спадов. А также созданы комфортные условия для сделки с иностранными гражданами. В материале рассмотрим, как выбрать и купить жилье.
Какие права у иностранных граждан
Купить недвижимость могут все нерезиденты Германии, а юридические лица других государств должны получить документ из Торговой палаты. Полученная справка подтверждает, что организация работает в стране законно. После вступления в права собственности, владелец может пользоваться сам недвижимостью или сдавать в аренду. Необходимо своевременно вносить коммунальные платежи и налоги, потому что при систематической отсрочки уплаты власти могут конфисковать имущество и выставить на аукцион.
В чем преимущества приобретения немецких жилых объектов
- Минимальные риски из-за плавных изменений цен на рынке недвижимости.
- Высокая ликвидность, объекты можно продать или сдавать в аренду.
- Доходность аренды, благодаря высокому спросу, особенно в мегаполисах.
- Безопасность вложений за счет прозрачности сделки и защиты прав собственников.
Топ сайтов для поиска недвижимости в Германии
Найти квартиру или дом можно на специальных сайтах или обратиться в агентство недвижимости. Искать жилье можно на популярных платформах:
- ImmobilienScout24 — крупный портал недвижимости, предлагающий базовые премиальные подписки.
- eBay Kleinanzeigen — известный сайт частных объявлений от владельцев квартир и домов, минуя комиссию агентств.
- MeineStadt — платформа объединяет объявления продажи и аренды недвижимости. Есть возможность связаться с продавцом, минуя посредников.
- Ohne-Makler предназначен специально для тех, кто хочет заключить сделку без участия маклера (риелтора). Предложения публикуют собственники, стремящиеся минимизировать издержки.
При самостоятельном поиске вся ответственность за организационные и документальные вопросы лежат на покупателе.
Как работают агентства недвижимости
В Германии существует два типа риелторских агентств недвижимости. Первое вид агентств представляет продавца и владеют собственной базой объектов. Они занимаются продажей квартир и домов, имеющихся в их распоряжении. Обращение к ним может быть неэффективным, если покупатель ищет жилье в конкретном городе или районе, потому что риелторы предлагают только доступную недвижимость.
Второй вид агентств представляет интересы покупателя и оказывает помощь в поиске нужного объекта. Риелторы ищут подходящие варианты по всему рынку, что позволяет удовлетворить индивидуальные запросы покупателя.
Деятельность риелторов в Германии регулируется Коммерческим кодексом (§34 GewO). Риелторы работают по лицензии, выданной властями. Многие профессионалы входят в Ассоциацию маклеров Германии (Verband Deutscher Makler), что свидетельствует о квалификации и опыте сотрудника.
Большинство сделок в Германии проходят с участием маклера. Стоимость услуг агента оплачивается покупателем и составляет примерно 3–6% от стоимости объекта. Агент должен подписать письменный договор с клиентом, где прописаны все условия оказания услуг.
Дополнительные расходы покупателя
За приобретение жилого объекта покупателю придется заплатить налог. Значение ставки зависит от региона государства и в среднем составляет от 3,5% до 6,5% от суммы сделки.
Также придется оплатить услуги нотариуса.. За оформление контракта придется внести сумму не менее 1% от цены объекта. Ежемесячные коммунальные платежи зависят от площади объекта и региона.
Как проходит приобретение жилого объекта
- Необходимо собрать определенную сумму на счете в иностранном банке. Прямой перевод денег из РФ на счета компаний или физлиц в Германии выполнить непросто, но возможно.Россияне пользуются услугами банков и платежных агентов
- Заинтересованный покупатель обращается в агентство недвижимости, которое предлагает ему список доступных объектов. Затем проводятся просмотры выбранных квартир или домов с представителем агентства и продавцом.
- Выбрав вариант, покупатель подписывает предварительный договор и оплачивает залог. Сумма залога может доходить до 1% от цены имущества. Затем назначается дата визита к нотариусу для подписания основного договора купли-продажи.
- Сделка оформляется в присутствии нотариуса, переводчика (если покупатель не владеет немецким языком), представителей сторон и риелторов. Подписание бумаг у нотариуса займет не менее часа.
- После подписания договора нотариус направляет уведомления соответствующим инстанциям: поземельной книге, налоговой службе, администрации города и банку продавца, если была ипотека. Затем нотариус отправляет покупателю уведомление о необходимости оплаты. Оплата производится только безналичным способом. Сделки с наличными или криптовалютой запрещены законом Германии с 2022 года.
- После внесения всех платежей нотариус получает согласие налоговой службы на регистрацию нового собственника. Затем подается прошение в суд о внесении нового владельца в Поземельную книгу. Получив положительный ответ, нотариус регистрирует покупателя в реестре, и сделка завершается.
Вся процедура покупки квартиры или дома в Германии, от первого посещения выбранного объекта до регистрации в Поземельной книге, занимает не менее 2 месяцев..
Как получить ВНЖ в Германии
Вопрос о предоставление вида на жительства после приобретения квартиры или дома в Германии весьма актуален для иностранцев. В действующем законодательстве страны указано, что владение недвижимым имуществом не дает права на получение ВНЖ, а основанием является:
- трудоустройство в германской компании или открытие собственного бизнеса;
- обучение в университете страны;
- супруги и дети резидентов страны;
- владение бизнесом, инвестициями или крупным капиталовложением в экономику государства;
- заявитель может доказать постоянный пассивный доход (4 000 — 5 000 евро в месяц на 1 человека), превышающий минимальный прожиточный уровень, и владеет собственным жильем.
Советы инвесторам в недвижимость Германии
- Обратить внимание на города с перспективой развития экономики и притоком населения.
- Инвестировать в новые проекты или восстановленные исторические здания.
- Консультироваться с налоговыми инспекторами и юристами, чтобы избежать ошибок при оформлении имущества.