Не только высокая ставка и падение спроса: строительную отрасль накрывает «идеальный шторм» из новых налоговых трактовок и парадоксов КРТ. Почему налог на непроданные квартиры может стать «атомной бомбой», зачем городу небоскребы и как дефицит кадров тормозит реновацию территорий? Главный итог «Строительной недели»: экономика проектов меняется быстрее, чем заливается бетон, заставляя девелоперов пересчитывать финмодели на ходу.
На грани рентабельности: как налоги меняют экономику проектов
Одно из главных событий строительной отрасли, объединившее 10 стран, 59 регионов и 18 тысяч человек, предложило множество тем для обсуждения. В числе важных — «Особенности налогообложения при создании социальных объектов в рамках КРТ». Ранее обсуждавшиеся на заседании Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД) вопросы были вновь поставлены, на этот раз в присутствии представителей федеральной налоговой службы. Проблема в том, что строительным компаниям нужно подводить финансовый результат и платить налоги, а они затрудняются в трактовке так называемых новелл. Забегая вперед, налоговики тоже пока находятся в поиске правильных ответов.
1 of 2
Генеральный директор ГК «Мета», член АРИД Владимир Мартыненков констатировал, что спустя полтора года после принятия в регионе правил КРТ с социальной нагрузкой рынок так и не смог ее уравновесить. Ситуация усугубляется высокой ключевой ставкой, падением доходов населения. «У нас возникает повышенная необходимость филигранно маневрировать между спросом, растущей себестоимостью и регуляторикой, которая меняется еженедельно. И реализация проектов КРТ с социальной нагрузкой сегодня — это то еще приключение», — подчеркнул бизнесмен.
Ключевая налоговая коллизия, по словам девелопера, кроется в противоречии между 214-ФЗ и статьей 265 НК. Первый позволяет распределять расходы на соцобъекты по очередям строительства. Вторая — учитывать их только после передачи объекта муниципалитету. В итоге первые очереди жилья вынуждены платить налоги без учета затрат на школы и садики. По мнению Владимира Мартыненкова, это создает «избыточное налоговое бремя» и душит финансовые модели проектов. Выходом могла бы стать поправка в статью 251 НК, откладывающая подведение финрезультата до передачи соцобъекта. Однако заместитель начальника Межрегиональной инспекции ФНС по крупнейшим налогоплательщикам № 4 Владимир Соколов признал: поправки в статью 251 НК являются спорными. «Определение порядка применения этой нормы вызывает много вопросов, в том числе и у налоговиков», — констатировал он. По словам Владимира Соколова, ФНС уже готовит запрос в Минфин РФ о порядке применения нормы, позволяющей не определять налоговую базу, пока застройщик не сдаст все социальные объекты (а этот срок, по опыту крупных компаний, может достигать 10 лет).
Владимир Соколов также обратил внимание на проблему «хаоса» в подходах к определению финансового результата: одни застройщики считают его по объектам в целом, другие — по каждому договору ДДУ. «Мы запросили информацию у компаний и удивились — применяются совершенно разные методики», — рассказал он. Не менее остро стоит вопрос с вычетом НДС: трехлетний срок давности вступает в противоречие с длинным строительным циклом. При этом полномочия налоговых органов по разъяснениям законодательства ограничены, компетентный орган здесь — Министерство финансов РФ. «Цепочка такая: мы формулируем проблемы, доводим до центрального аппарата, тот — до Минфина, — пояснил Соколов. — Но есть и другой путь: отраслевые ассоциации (НОСТРОЙ, например) и Торгово-промышленная палата могут получать разъяснения напрямую и достаточно быстро».
Владимир Мартыненков затронул и другую болевую точку — идею обложения налогом на прибыль остатков непроданных квартир, вышедшую на повестку в конце 2025 года. «Это эффект атомной бомбы для рынка, если такая практика будет применяться, — заявил он. — Последствия будут самыми печальными: от переносов сроков вводов до банкротств». В свою очередь управляющий Новосибирским отделением Сибирского банка ПАО Сбербанк Александр Солоп поддержал доводы девелопера расчетами, подтвердив снижение рентабельности в случаях, когда социальная инфраструктура не относится на затраты продаваемой площади. А идею налога на непроданные квартиры он и вовсе назвал «драматичной»: застройщикам придется брать кредиты на его уплату.
Начальник отдела налогообложения юридических лиц УФНС по Новосибирской области Степан Жигулин постарался пояснить позицию ведомства по квартирам, оставшимся в распоряжении застройщика после ввода дома. Суть вопроса: являются ли эти квартиры безвозмездно полученным имуществом, если застройщик не тратил собственные средства на их создание. «Если затраты на такие квартиры не производились, то есть все покрыто деньгами дольщиков, тогда возникает вопрос о безвозмездном получении и налогообложении по пункту 8 статьи 250 НК, — разъяснил Жигулин. — Если же застройщик вкладывался наряду с дольщиками, нес затраты за счет собственных источников — никакой речи о безвозмездном получении быть не может». Однако эксперты отмечают: позиция налоговой по этому вопросу пока формируется, и дьявол кроется в деталях учета. Также Степан Жигулин добавил, что сама норма действовала всегда, но с 1 марта 2025 года в Градостроительный кодекс внесли изменения, четко определившие: завершение строительства — это получение разрешения на ввод в эксплуатацию. «Именно эта дата теперь определяет момент окончания использования целевых денежных средств», — пояснил представитель ФНС.
В дискуссию с налоговиками вступил глава ГК «ВербаКапитал», член АРИД Вадим Ильченко с вопросом: почему именно сейчас, в период кризиса, когда у всех падение продаж и высокая ставка, нормальную рабочую систему начинают трактовать иначе? «Точка ввода объекта в эксплуатацию — это не дата выполнения обязательств, — настаивал Вадим Ильченко. — Есть гарантийные обязательства, есть проценты по кредитам. Это огромные деньги. Нельзя ломать систему в тяжелый период».
Модератор встречи, руководитель ООО «Таксмастер» Елена Андриянова резюмировала позицию налоговиков для застройщиков: «Тем, кто сейчас сдает дома с нераспроданными квартирами, нужно готовиться объяснять, откуда взялись средства на строительство этих квартир (собственные, кредитные, остаток кредита), чтобы квартиры не признали безвозмездно полученными». Это резюме подтвердил Степан Жигулин.
Таким образом, в вопросе налогообложения остатков квартир наметилась хоть какая-то определенность, другой вопрос так и остался открытым. Он касался застройщиков, присоединившихся к уже заключенному договору КРТ в качестве софинансирующей стороны для строительства соцобъекта: можно ли отнести эти затраты на себестоимость? Оперативного ответа у налоговиков не нашлось.
КРТ по-новосибирски
Проблема КРТ сегодня не сводится только к совершенствованию налоговых норм. Сам механизм реализации проектов вызывает ряд вопросов. На панельной дискуссии «Региональные практики КРТ» участники обсудили наработанный опыт, в Новосибирске он имеет свои отличительные черты. Заместитель начальника управления строительства мэрии Новосибирска Ольга Чичкань сообщила, что на 2025 год в городе реализовывались 39 договоров КРТ: 9 — по инициативе муниципалитета, 30 — по инициативе правообладателей. Самый масштабный муниципальный проект — на Черемховской (46 га), включающий расселение аварийного и частного жилья. Еще 26 проектов в проработке.
1 of 3
В рамках дискуссии слово взял президент АРИД, генеральный директор ГК «СМСС» Анатолий Павлов. «Чем мне нравится выступать на таких мероприятиях — можно прямо в открытый микрофон сказать то, что многие стесняются», — начал он и далее обозначил свои компетенции. Компания «СМСС» существует более двадцати лет, построено свыше миллиона квадратных метров жилья и более 100 объектов. «Опыт и навыки работы с земельным банком у нас есть», — констатировал Павлов, переходя к теме потенциала механизма КРТ. Он напомнил, что понятие КРТ появилось пять лет назад с постановлением правительства. А около двух лет назад в Новосибирске приняли решение не выдавать разрешения на строительство без подписания договора о комплексном развитии территорий. «Сегодня смотришь на цифры заключенных договоров КРТ, они кажутся очень красивыми и оптимистичными, — заметил Павлов. — Но это не совсем правда, потому что мы подменили понятие комплексного развития территории закреплением обязательств застройщика по созданию соцобъектов. Та идея, ради которой задумывался закон, только-только начинает пробиваться». Впрочем, признал девелопер, работа так или иначе ведется, и по сравнению с тем, как начинали несколько лет назад, сегодня — «небо и земля».
Анатолий Павлов раскритиковал курс на освоение окраинных территорий, о которых шла речь на предыдущей конференции в том же зале. «Нам докладывали, как необходимо осваивать окраины и как правильно тратить на это госбюджет. Но я с этим в корне не согласен», — сказал девелопер. По его словам, в Новосибирске существуют куда более важные проблемы — на территории города находится более 1200 гектаров частного сектора, причем в ужасающем состоянии. «Большинство этих территорий не имеет ни центрального водоснабжения, ни канализации, ни тем более дорог с твердым покрытием», — констатировал спикер.
Также Павлов обратил внимание на проблему «микроскопических» участков КРТ (около 0,35 га), что, по его мнению, противоречит идее комплексности. «Одновременно с этим десятки гектаров вблизи станций метро «Октябрьская» и «Заельцовская» по-прежнему заняты частным сектором. Как с этим бороться? На самом деле все ясно и понятно. У нас в руках огромный потенциал — механизм КРТ», — подчеркнул глава «СМСС». В качестве примера правильного подхода Павлов привел собственные проекты: 15 гектаров по улице Сухарной и 21 гектар в Калининском районе. «Там был частный сектор с ветхим жильем и старые хозяйственные постройки, — пояснил он. — Сейчас мы ведем системное расселение и строим современные микрорайоны. Вот на чем нужно сосредотачиваться». Анатолий Павлов считает, что механизм КРТ работает далеко не на полную мощность. Он привел таблицу с данными аукционов по инициативе муниципалитета: состоялось всего два, их общая сумма — порядка 600 млн рублей. Причина низкой эффективности, по мнению бизнесмена, — в нехватке специалистов, которые должны организовывать процесс со стороны города. «Я не раз обращал внимание и мэра, и губернатора: присутствует кадровый голод, увеличение штата на одного-двух человек ничего не даст. Нужно кратное увеличение — раз в пять, а то и в десять». Аукционы, убежден девелопер, должны проходить ежемесячно: 10–12, а лучше 15 торгов в год. «Это позволит и бюджет пополнять, и вовлекать в оборот новые территории, в том числе деструктивные, которым необходима реновация», — резюмировал бизнесмен.
Высотная гонка
Пока налоговики и девелоперы искали компромиссы, а эксперты спорили о векторах КРТ, на панельной сессии «Совершенствование градостроительных регламентов для развития высотного строительства» развернулась не менее жаркая дискуссия. Тема, которую члены АРИД поднимают уже не первый год, получила публичное обсуждение на «Строительной неделе — 2026» с участием архитекторов, чиновников и застройщиков.
1 of 3
Главный архитектор Новосибирской области Иван Фаткин подтвердил: профессиональное сообщество и общественность давно осознали необходимость высотных доминант. В качестве примера он привел площадку возле «Глобуса». «Несколько раз в течение двух лет приносили проекты на эту территорию, и президиум архитектурно-градостроительного совета их отвергал. Пока не привезли проект высотки на 150 метров — и тогда все неожиданно для себя проголосовали за», — рассказал Иван Фаткин. «Это лишний раз подтверждает, что архитекторы и общественность понимают: высотные доминанты городу необходимы, — продолжил главный архитектор региона. — И такие объекты могли бы стать дополнительным поводом для гордости за Новосибирск. Надеюсь, наша сессия станет учебником для тех коллег, которые пока сомневаются: высотки — это не страшно для города, это не катастрофическая нагрузка на сети и коммуникации».
В свою очередь начальник отдела эскизного проектирования «Атомстройкомплекса» Андрей Шушлебин, имеющий опыт проектирования небоскребов, призвал не бояться «каменных джунглей». Он привел в пример Лондон и Роттердам: «Смотрим с высоты — множество высоток. Опускаемся вниз — уютные улицы, комфортная среда. Исторический контекст не разрушен». По его словам, высотки не вредят среде, если их правильно локализовать. «Мы никогда не получим комфортную улицу с застройкой в 14 этажей, — пояснил архитектор. — Поэтому высотки лучше компоновать с малой и среднеэтажной застройкой».
О причинах, по которым Новосибирск до сих пор не обзавелся небоскребами, напомнил замначальника главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Роман Бутко. По его словам, застройщики, вероятно, уже устали бороться с местными властями. При этом он отметил, что высотное строительство в России развивается давно: от колокольни Ивана Великого в XVI веке до Петропавловского собора в Санкт-Петербурге — первого здания выше 100 метров, построенного 300 лет назад. «За это время произошел бурный рост технологий, но отдельные города, включая Новосибирск, до сих пор из коротких штанишек не могут вырасти, — констатировал Бутко. — В целом по России высотное строительство развивается активно: в Москве в 2025 году планировалось ввести 96 жилых объектов выше 100 метров».
Как рассказал чиновник, чтобы сдвинуть ситуацию с мертвой точки, в феврале 2025 года по инициативе вице-губернатора Романа Теленчинова была создана рабочая группа по вопросам высотного строительства. «Правовая база сейчас не готова для таких объектов, — признал Бутко. — Самый главный порог — правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Сейчас там установлена максимальная этажность 30 этажей».
В рабочую группу на базе областного минстроя вошли представители министерства, мэрии, застройщики, архитекторы и депутаты. «Мы детально проанализировали варианты регулирования, как правильно разместить высотные объекты в Новосибирске, — сообщил Бутко. — Провели множество консультаций с профессиональным сообществом, в том числе на базе Ассоциации развития инфраструктуры девелопмента (АРИД)».
Чтобы снизить нагрузку на инфраструктуру и ускорить согласования, группа подготовила ряд предложений. Во-первых, не создавать отдельную территориальную зону для небоскребов — это избавит от необходимости каждый раз вносить изменения в ПЗЗ (процедура занимает от трех до шести месяцев). Во-вторых, ввести в правила само понятие «уникальный объект» и снять ограничение по этажности, но установить повышенные параметры. Коэффициент плотности предлагается увеличить с 2,5 до 4. «Это не значит, что мы хотим устроить гетто со студиями по 20 квадратов, — подчеркнул Бутко. — Средняя площадь жилья будет большой и количество жителей останется сопоставимым со стандартной застройкой». Чтобы гарантировать это для уникальных объектов, вводится параметр минимальной площади квартиры — не менее 40 кв. метров.
Для наглядности Роман Бутко представил расчеты на примере конкретного квартала. Речь о территории площадью 10 гектаров на Кирова — рядом с жилыми комплексами «Чикаго» и «Облака». «Мы посчитали, исходя из средней жилищной обеспеченности 40 квадратных метров на человека, поскольку речь идет о высококомфортном жилье», — пояснил он. Исходные данные таковы: существующий коэффициент плотности застройки на этой территории — всего 0,71, плотность населения — 177 человек на гектар. «То есть для появления небоскреба есть большой резерв», — констатировал чиновник. Затем в рабочей группе смоделировали ситуацию с учетом высотного объекта. «Мы выкрутили стандарты по максимуму, — рассказал Бутко. — И даже в этом случае получили коэффициент плотности 1,29 и плотность населения 322 человека на гектар. Все рекомендуемые параметры соблюдаются».
«Сейчас подготовлен проект решения о внесении изменений в ПЗЗ, он проходит согласование с рядом органов, — сообщил замначальника главного управления архитектуры. — Мы готовим обоснование: небоскребы нужны. И как минимум в этой локации они вполне вписываются в существующую застройку. Инфраструктура никуда не поплывет».
В ходе дискуссии Вадим Ильченко напомнил, что с Анатолием Павловым они уже 3–4 года инициируют тему строительства уникальных объектов. Совместно они построили стометровое здание и хотят двигаться дальше. «Это гонка амбиций, — не скрывает Вадим Ильченко. — Грозный, Хабаровск, Владивосток, Уфа строят. Мы сегодня также услышали про планы Челябинска. Интерес мы пока не потеряли, но, честно говоря, уже в одном шаге от этого». Проблема, по его словам, в архаичных ПЗЗ, которые стали тормозом. Рабочая группа при Минстрое разработала предложения, но вмешались «надобластные власти», усмотревшие риски. «Нам надо этот камень столкнуть, реформировать ПЗЗ. Может, не мы, а следующие поколения будут это реализовывать. Но нужно дать им такую возможность», — резюмировал девелопер.
Архитектор студии «КиФ» Дарья Кисельникова напомнила о локациях, в которых теоретически могут появиться архитектурные доминанты. Несколько застройщиков уже много лет ведут подготовку к строительству. С 2018 года ГК «СибирьИнвест» прорабатывает проект в центре (перекресток Октябрьской магистрали, Каменской и Коммунистической). Этот же застройщик с 2023-го планирует строительство в Железнодорожном районе (комплекс «Чернышевский» на пересечении ул. Владимирской и Чернышевского спуска). «Первый строительный фонд» задумал высотку в Ленинском районе на Стартовой в 2024 году. С 2022 года ГК «СМСС» и ГК «ВербаКапитал» работают над проектом в Октябрьском районе (в границах улиц Толстого, Ленинградской, Сакко и Ванцетти, Маковского).
«Создание уникального объекта — задача исследовательская с двух сторон: город должен определить, где это возможно, а девелоперы — где это не упадет в экономическую неэффективность, — резюмировала Дарья Кисельникова. — Наше ключевое предложение — снятие высотных ограничений для зон многоэтажной застройки. Понятно, что в зоне ИЖС мы небоскребы не предлагаем строить, до этого мы еще доживем. Но нормативная база должна создавать среду для появления небоскреба, потому что это всегда риск и поиск, которые должны проходить в прозрачном поле».
Ранее «Континент Сибирь» рассказывал, как реализуются проекты КРТ в других регионах страны.