Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, рассчитали степень монополизации рынка новостроек в 2025 г. в крупных городах РФ.
В Севастополе монополизация рынка новостроек составляет 95%. За год показатель вырос на 1 п.п.
Доля топ-5 застройщиков в продажах – 62%. Чем выше монополизация – тем сильнее выросли цены: в городах с низкой конкуренцией рост достигал 16%, с высокой – 6%.
Монополизация рынка новостроек в 2025 г. – 62%
В среднем 5 крупнейших застройщиков в городе продают 62% всех квартир в новостройках. Максимальная степень монополизации в Саратове, Сочи, Севастополе и Рязани (выше 90%), минимальная – в Екатеринбурге, Ярославле, Новосибирске и Владивостоке (ниже 40%).
Степень монополизации зависит от количества застройщиков в городе. Там, где их меньше всего – до 20, монополизация составляет в среднем 83%, от 20 до 40 застройщиков – 63%, более 40 застройщиков – 46%.
В большинстве городов (22 из 40) количество активных застройщиков увеличилось относительно 2024 г. Также сохраняется тренд на выход федеральных игроков в новые для них регионы. ГК «Самолёт» запустила свои проекты в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Уфе, в Тюмень вышел 4-й застройщик России ГК «Точно», в Нижний Новгород – ГК ФСК и GloraX.
За год монополизация снизилась на 2 п.п.
Более диверсифицированным рынок стал в 22 из 40 анализируемых локаций. Максимальное снижение в Кемерове, Иркутске, Волгограде и Челябинске (на 9-16%). Показатель уменьшился и в Москве (за счёт снижения доли сделок у второго и третьего девелоперов региона – «Самолёта» и «А101»), и в Санкт-Петербурге (за счёт снижения доли лидера – Setl Group).
В 16 локациях монополизация, напротив, усилилась (в этих городах активных девелоперов, в основном, стало меньше), максимальный рост – в Сочи, Самаре и Краснодаре (на 7-12%).
Чем выше монополизация – тем сильнее выросли цены
В городах, где степень монополизации составляет менее 40%, квадратный метр за прошедший год подорожал в среднем всего на 6%, в то время как в локациях с максимальной монополизацией (более 80%) рост сразу на 16%. Чем выше в городе конкуренция среди застройщиков, тем меньше у них возможностей для повышения цен.
«Сокращение степени монополизации в большинстве городов свидетельствует о том, что девелоперы второго эшелона не хуже лидеров адаптировались к новым условиям, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Увеличение числа игроков, в том числе за счёт выхода федеральных застройщиков в регионы, делает рынок более диверсифицированным и сдерживает рост цен».
Севастополь, несмотря на отсутствие статуса города-миллионника, демонстрирует один из самых динамичных рынков жилья на юге России. По актуальным данным на начало 2026 года, медианная цена квадратного метра на первичном рынке составляет около 279 655 руб. Это делает новостройки в городе заметно дороже, чем в большинстве российских регионов.
Типовая однокомнатная квартира площадью 35 кв. м на первичном рынке обойдётся около 11,4 млн руб., а на вторичном — в 7,6 млн руб. (по данным аналитических платформ, включая «Яндекс Недвижимость»).
Эти цифры кардинально меняют представление о доступности ипотеки в регионе. Даже при условии первоначального взноса в 20% и прогнозируемом снижении ставок до 16% к концу года, для одобрения кредита на вторичное жильё заёмщику потребуется официальный доход не менее 210–215 тыс. рублей в месяц. Если же речь идёт о новостройке, эта планка подскакивает до 315–320 тыс. рублей.
Для сравнения: в таких городах, как Ростов-на-Дону, Краснодар или Волгоград, где цены на жильё значительно ниже, ипотеку на однушку можно оформить при зарплате в 80–100 тыс. рублей. Получается, что Севастополь сегодня — один из самых дорогих городов России с точки зрения ипотечной нагрузки, несмотря на отсутствие миллионного населения.
Высокие цены объясняются несколькими факторами: ограниченным предложением земельных участков под застройку, устойчивым спросом со стороны военнослужащих и госслужащих, а также активным притоком покупателей из других регионов, выбирающих город для постоянного проживания или инвестиций.
Есть ли свет в конце тоннеля?
Однако, это средние цены, и всегда можно, изучив рынок, выбрать что-то подходящее. Благо, что застройщики в Севастополе оставляют альтернативу с более низкими ценами.
Сегодня на платформе, например, «Авито», есть предложения о продаже однушек в новостройках или строящихся домах по цене: 8,25 млн руб. в ЖК «Семисчастье», от 8,49 млн руб. в апарт-комплексе «Песок и море», 9,75 млн руб. в апарт-комплекс «GARDEN».
Есть и более бюджетные варианты однушек: 6,09 млн руб. в ЖК «Скифия»; 5,93 млн руб. в ЖК «Новый»; 6,19 руб. в ЖК «Олимпия 2.0»; 4,08 млн руб. в ЖК «Голубая бухта», и даже 3,85 млн руб. за апартаменты в ЖК «Голубая бухта».
Если рассматривать самый бюджетный вариант — апартаменты за 3 805 100 рублей, то при стандартных условиях ипотеки (первоначальный взнос 20%, срок кредита 20 лет) расчёты выглядят так:
- Первоначальный взнос: 761 020 рублей.
- Сумма кредита: 3 044 080 рублей.
При ставке 21% годовых (действующая на начало 2026 года):
- Ежемесячный платёж — около 54 100 рублей
- Для одобрения кредита потребуется официальный доход от 108 000 рублей в месяц (при условии, что платёж не превышает 50% дохода)
При ставке 16% годовых (прогноз Минфина на конец 2026 года):
- Ежемесячный платёж снизится до примерно 42 350 рублей.
- Требуемый доход — всего около 85 000 рублей в месяц.
Несмотря на мечты аналитиков о снижении ключевой ставки до 16% к концу текущего года, только в самом доступном сегменте жилья в Севастополе ипотека к концу 2026 года может стать реально достижимой для семей со средним уровнем дохода — особенно на фоне снижения ключевой ставки. Двушки, трёшки могут осилить только покупатели с высоким доходом, и только официальным.
Таким образом, несмотря на отсутствие статуса города-миллионника, Севастополь демонстрирует один из самых напряжённых рынков жилья в России. Высокие цены на недвижимость — как на первичном, так и на вторичном рынке — формируют значительную ипотечную нагрузку, сопоставимую с уровнем крупнейших мегаполисов.
Однако при реализации прогноза Минфина по снижению ставок до 16% к концу 2026 года даже бюджетные варианты жилья (включая апартаменты) станут доступны заёмщикам со средним доходом — около 85 тыс. рублей в месяц. Это может стимулировать спрос в нижнем ценовом сегменте и частично разгрузить рынок, но не решит системной проблемы дороговизны жилья в регионе, обусловленной географическими, инфраструктурными и демографическими ограничениями. Но пока рано говорить об этом, ведь между мечтой и реальностью всегда лежит огромная пропасть...