Фото: freepik
Речь идет о жилищном вопросе
Рынок США сегодня страдает от резко снижающейся доступности жилья: с вычетом инфляции доходы американцев выросли с 2000 г. на 8,5%, а цены на жильё – на 56%. Усугубляет этот тренд, по мнению обывателя, отсутствие ограничений на покупку инвестиционными фондами так называемых «односемейных домов» (single-family houses). Несмотря на это экономические исследования показывают — действия Трампа, скорее, окажутся политической победой, чем структурным решением экономической ситуации.
Одна из самых перспективных реформ. Или нет?
7 января 2026 года президент Трамп объявил о намерении запретить крупным инвестиционным компаниям приобретать «односемейные» дома для сдачи в аренду. Предполагается, что в первую очередь пострадают самые активные участники рынка: компании Blackstone, Invitation Homes и American Homes 4 Rent. Данная инициатива предлагается администрацией как решение ключевой проблемы современного рынка: Трамп считает «притязания» финансистов с Уолл-стрит на «односемейники» препятствием к достижению «американской мечты».
Как показывает аналитика, благодаря реформе Трампу получится решить вопрос, скорее волнующий людей, чем экономику. Особое внимание эта ситуация привлекает в связи с ухудшением макроэкономического положения молодёжи – «миллениалов», «зумеров» и поколения «альфа», которые столкнулись с крайне острой ситуацией на рынке недвижимости. Отсрочка в получении собственного жилья создаёт ключевую преграду в формировании устойчивого дохода целого поколения. В таких непростых условиях предложение республиканской администрации является ультимативным политическим решением.
С точки зрения политических технологий Трамп выдвинул своё предложение вовремя: чиновники и однопартийцы обеспокоены «жилищным кризисом», в первую очередь перед выборами в Конгресс в ноябре 2026 г. Решение, даже частичное, такой важной для широких масс проблемы способно значительно помочь позициям республиканцев. Особенно, когда только 36% американцев, по опросу Gallup от декабря 2025 г., одобряют работу президента. Также 3 из 4 американцев считают оценили экономическую ситуацию как «плохую». Трамп в этих условиях «перехватывает» жилищную повестку у таких демократов как, например, Зохран Мамдани.
Действительно ли инвесторы так опасны?
Крупные фонды («институциональные инвесторы») контролируют от 2 до 3% домов всего американского рынка. Проблема остро ощущается из-за системной нехватки жилья: за последние 15 лет в США построили на 3-4 млн домов меньше необходимого для здоровой экономики. Как отмечают эксперты, предполагаемый запрет лишь распределит уже существующие дома между разными категориями покупателей.
В основном «миф» о влиянии финансовых корпораций рождается из-за географии их влияния. Если в среднем по стране доля «корпоративных» домов невелика, отдельные города испытывают недоступность жилья выше национального уровня. Так, в быстрорастущих городах «Солнечного пояса» (Sun Belt states), таких как Атланта, Джексонвилл и Шарлотт, фонды контролируют от 12 до 22% рынка аренды. Для таких ситуаций будущий законопроект Трампа может иметь локальный эффект, но глубинная проблема всей экономики США в этом случае вряд ли решится.
Также успеху реформы может помешать отсутствие детализированности. До сих пор нет комментариев главы Белого дома о том, какие компании будут считаться «крупными». Ближайшее мероприятие, где можно узнать об этих важных аспектах, – Всемирный экономический форум в Давосе, который пройдёт 23 января 2026 г. Хотя и публично Дональд Трамп озвучил лишь намерение, Уолл-стрит уже отреагировал спадом инвестиций: акции фонда Blackstone упали на 9,3%, Invitation Homes – на 6%, а индекс жилищного строительства «S&P 1500» – на 2,6%. Вне зависимости от формата будущей реформы американские компании изменят долгосрочную стратегию заработка на рынке недвижимости.
Масштаб проблемы
Ситуация с жильём в США непростая: согласно исследованию Oxford Economics, в 2025 г. американская семья должна иметь годовой доход как минимум в размере $110 тыс., чтобы позволить себе покупку жилья, включая налоги на имущество и страховку. Данные цифры почти в два раза превышают требуемый минимум 2020 г. – $78 тыс. Несмотря на высокие ставки по ипотеке, цены на жилье достигли исторического максимума.
Из-за этого у потенциального законопроекта есть шанс получить двухпартийную поддержку: сенаторы-республиканцы Берни Морено и Джош Хоули объявили о намерении участвовать в разработке запрета и его кодификации. Хотя традиционно такие инициативы являются частью предвыборной кампании Демократической партии, республиканцы принимают новые идейные установки в целях сохранения национальной стабильности.
Мнение эксперта
По мнению американиста Арсения Канидьева, предлагаемая реформа проявляет многолетнюю историю недовольства американцами экономической ситуацией в США. Несмотря на потенциальную популярность инициативы Трампа, настоящее решение жилищного кризиса лежит не в доступе инвестиционных фондов к рынку, а во внимании государства к хроническому недостатку новых домов.
«Благодаря заявлениям президента Трампа мы можем обратить внимание на системные тренды современных США. Так, вопрос недоступности жилья раскрывает ещё более глубинную проблему: доверие американского общества к государству и финансовому сектору до сих пор не восстановилось с Великой рецессии 2007-2008 гг. Каждый крупный внутриполитический кризис в США с тех времён сопровождается инфоповодами о влиятельных и укрепленных в политической структуре инвестиционных фондах или «хедж-фондах» (hedge funds). По мнению общества, они имеют непропорционально большое влияние на построение экономики, используя административные рычаги для продвижения своих интересов.
Наиболее пострадавшая от современных рынков труда и жилья социальная группа – молодежь – справедливо критикует влияние фирм частного капиталовложения (private equity firms) на местном и региональном уровнях. Несмотря на это новые поколения сильно переоценивают их роль в сегодняшней проблеме жилищного кризиса.
Если исходить из сценария активного государственного вмешательства Вашингтону необходимо сосредоточиться на развитии урбанистической инфраструктуры, выдаче грантов и участии в финансировании жилищного строительства для уязвимых слоёв населения и/или снижении регуляторных препятствий в этой сфере. Инициатива Трампа в этих условиях отражает политическое понимание президентом жилищного кризиса: крупные компании или «институциональные инвесторы» отвечают за небольшую долю национального рынка. По-настоящему проблему нехватки жилья решит долгосрочная стратегия, а не простой запрет, который приведёт к распределению уже существующего жилищного капитала между американцами», — прокомментировал ситуацию изданию «Нос» Арсений Канидьев.