В 2026 году российский рынок недвижимости ждет существенный обвал цен. За всплеском из-за изменений условий льготной семейной ипотеки в начале года последует спад и скидки на многие жилищные объекты из-за отсутствия спроса. При этом вторичный рынок жилья ожидает стагнация или умеренный рост цен. Подробнее о том, как на стоимость недвижимости повлияет изменение «Семейной ипотеки», поведение покупателей и «эффект Долиной».
Прогноз обвала цен на жилье в начале 2026 года
После роста интереса к недвижимости придет его спад и, вместе с ним, скидки
Фото: Анастасия Соргина © URA.RU
Эксперты прогнозируют существенное снижение цен на квартиры в России в конце I — начале II квартала 2026 года. Основными драйверами этого процесса станут ожидаемая корректировка условий льготной «Семейной ипотеки» и последующий спад спроса после ажиотажного всплеска.
Как пояснил эксперт по недвижимости Виктор Зубик, в правительстве обсуждаются дополнительные меры по изменению программы, в том числе введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей. Это может привести к тому, что для семей с одним ребенком ежемесячный платеж вырастет примерно в два раза. Параллельно с 1 февраля 2026 года вступает в силу принцип «одна семья — одна льготная ипотека», который запрещает супругам оформлять несколько льготных кредитов, пресекая схемы с «донорскими» заемщиками.
Эти факторы создают эффект «последнего шанса»: заемщики, имеющие право на программу, массово активизируются, чтобы успеть зафиксировать текущие выгодные условия до февраля. «После этого ажиотажа можно прогнозировать охлаждение спроса и просадку продаж… Заметные скидки будут на объекты с низкими темпами продаж», — отмечает Зубик. Он добавляет, что многие действуют скорее из страха не успеть, чем из реальной потребности в жилье, что формирует искусственный, исчерпаемый спрос.
Динамика цен на вторичном рынке: стагнация и умеренный рост
Вторичный рынок жилья ожидает стагнация
Фото: Илья Московец © URA.RU
Вторичный рынок жилья в 2025 году характеризовался ценовой стагнацией и нерегулярными колебаниями активности покупателей. Эксперты, опрошенные «РБК Недвижимостью», полагают, что в 2026 году резких изменений не произойдет, а рост цен, если и будет, останется небольшим.
В первой половине 2026 года ситуация, вероятно, сохранится. Вторичный рынок сильно зависит от доступности рыночной ипотеки, динамика которой, в свою очередь, определяется ключевой ставкой Банка России. «Оживление спроса… будет происходить при приближении ключевой ставки к 10%», — считает старший директор «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. Поэтому значительного изменения цен в ближайший год маловероятно.
В целом цены на вторичку будут повторять тренд рынка на первичное жилье, но с некоторыми особенностями. Качественные объекты могут даже дорожать быстрее новостроек из-за относительного ценового отставания в прошлом. По оценке директора по продажам «Этажи» Сергея Зайцева, при снижении ключевой ставки до 10–12% годовой рост стоимости жилья может составить 14–15%. Однако большинство экспертов сходятся на более консервативном сценарии: плавное повышение на уровне около 1% в месяц или 10-15% за год.
Факторы, сдерживающие рост цен на вторичку
Несколько ключевых факторов объясняют, почему вторичный рынок не будет демонстрировать бурного роста:
- Зависимость от рыночной ипотеки: в отличие от первичного рынка, где доступны льготные программы, покупка вторичного жилья финансируется преимущественно по коммерческим ставкам. Их уровень остается высоким и сдерживает покупательскую активность.
- Конкуренция с новостройками: сохраняется значительная ценовая разница между сегментами рынка недвижимости, достигающая 40–45%. Это провоцирует перетекание части спроса на первичный рынок. «Большинство клиентов сегодня предпочитают вкладываться в современные проекты», — отмечает управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов.
- Структура предложения и спроса: на рынке наблюдается дефицит ликвидных объектов хорошего качества при том, что спрос стал крайне избирательным. Отсутствие массового притока ипотечных покупателей не создает давления для роста цен.
Возможны ли резкое снижение или обвал цен
Сценарий резкого обвала цен на вторичном рынке эксперты считают маловероятным при отсутствии внешних шоковых факторов. Для этого рынок должен в один момент превратиться в «рынок покупателя», что требует уникального стечения обстоятельств.
Однако точечное снижение цен или увеличение скидок возможно в двух случаях:
- Сохранение высокой ключевой ставки: если ставка останется на текущем уровне или пойдет по пессимистичному сценарию, ипотека станет малодоступной. В условиях вялого спроса продавцы, особенно нуждающиеся в срочной продаже, будут вынуждены наращивать дисконт на отдельные, часто низколиквидные объекты, до 10-12%.
- Ценовая инерция: собственники неохотно снижают цены, ориентируясь на пиковые значения прошлого. Снижение происходит плавно, так как продавцы предпочитают уходить на рынок аренды или ждать, а не торговать с большим дисконтом.
«Для того чтобы на вторичном рынке произошли резкие изменения, должны сойтись „шоковые факторы“… Но такое развитие событий маловероятно», — резюмирует основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
«Эффект Долиной»: создает ли он риски для рынка
Дело с квартирой Долиной не оказывает сильного влияния на рынок недвижимости
Фото: Вячеслав Немышев © URA.RU
История с попыткой оспаривания сделки купли-продажи квартиры певицей Ларисой Долиной вызвала широкий резонанс и породила среди покупателей настороженность, особенно в сделках с пожилыми собственниками. Этот феномен получил название «эффект Долиной».
Эксперты отмечают, что, несмотря на ажиотаж в СМИ, реальное количество оспоренных сделок крайне мало, и критичного влияния на рынок ситуация не оказывает. Однако обсуждаемые законодательные инициативы для защиты покупателей (например, обязательное нотариальное заверение или недельная блокировка средств) могут иметь последствия. «Это приведет к сокращению количества альтернативных сделок и покупок в рамках механизма трейд-ин», — предупреждает Руслан Сырцов. Таким образом, косвенный эффект может проявиться в некотором сокращении количества сделок, а не в прямом давлении на цены.
Скидки как неотъемлемая часть рынка: прогноз на 2026 год
Торг и предоставление скидки останутся стандартной практикой на вторичном рынке в 2026 году. В условиях избирательного спроса скидка — ключевой инструмент для быстрой продажи.
- Размер дисконта: в первой половине года, пока не прояснится траектория ключевой ставки, средний дисконт, по прогнозам, сохранится на уровне 5-6%. Как только ставка начнет уверенно снижаться, размер скидок может начать сокращаться.
- Распространенность: по данным экспертов, около 70–80% сделок на вторичке проходят со скидкой. Результат торга зависит от ликвидности объекта, адекватности изначальной цены и личной ситуации продавца (срочность, необходимость средств для новой покупки).
- Перспективы: даже при оживлении рынка традиция торговаться вряд ли исчезнет. «Резких изменений средней цены… ждать не следует, более высокий дисконт возможен на низколиквидные лоты», — прогнозирует Руслан Сырцов. Таким образом, покупатели сохраняют пространство для маневра, особенно при выборе не самых ходовых объектов.