Иллюстрация: freepik.com
Разница в цене между вторичным и первичным жильем изменится, и важно понимать, какую квартиру выгоднее покупать в 2026 году. Аналитики указывают на глубокую перестройку на российском рынке недвижимости, спровоцированную дорожающими новостройками, доступностью льготной ипотеки и относительной дешевизной вторичного жилья при высоких кредитных ставках, сообщает life.ru.
За последние годы первичный рынок оказал сильное давление на покупателей за счет государственных программ и льготных ставок. Однако с их сокращением ситуация начала меняться. Это вынуждает экспертов и потенциальных покупателей по-новому оценивать стратегию инвестиций в недвижимость.
Изменение разницы цен вторичного и первичного жилья
Цены на новостройки продолжают оставаться значительно выше, чем на вторичное жилье. По данным аналитиков, средняя разница в стоимости может превышать 60 %, а в некоторых городах и регионах доходить до 80 % за квадратный метр. Такая диспропорция наблюдалась в центральной России, где средний показатель стоимости первичного жилья достиг почти 294 000 рублей за квадрат против 163 000 рублей во вторичке. Именно из‑за этой разницы Центральный банк неоднократно предупреждал о рисках «пузыря» в сфере новостроек и опасности для финансовой устойчивости домовладельцев и банков, если рынок не сбалансировать.
Несмотря на высокую цену, покупка новостройки может быть выгоднее в определенных условиях. Главным аргументом в пользу первичного жилья остается льготная ипотека. Программы семейной ипотеки, IT‑ипотеки, Дальневосточной и прочие предоставляют ставки существенно ниже рыночных, что делает ежемесячные платежи более комфортными для бюджета семей с детьми. Эксперты отрасли отмечали, что пока семейная ипотека с субсидированной ставкой около шести процентов остается доступной, покупка новостройки часто оказывается экономически оправданной, даже при более высокой цене за квадратный метр, поскольку переплата при рыночных ставках на вторичном рынке может достигать 20–22 % годовых. Такой параметр выплаты задает мощный стимул к выбору первичного жилья, особенно для семей с детьми.
Какую квартиру выгоднее купить в 2026 году – важность ипотеки
Структура рынка изменилась после июля 2024 г., когда закончилась массовая льготная ипотека с фиксированной низкой ставкой, действовавшая несколько лет. Это привело к значительному снижению спроса на первичное жилье и падению продаж новостроек по всей стране. В первой половине 2025 г. объем продаж новостроек сократился примерно на четверть, при этом ипотечные выдачи упали почти на две трети по сравнению с прошлым годом. Девелоперы вынуждены предлагать скидки, бонусы, рассрочки и другие маркетинговые стимулы для привлечения покупателей, что в совокупности с ростом стоимости строительства оказывает давление на финансовые результаты застройщиков и может привести к снижению объемов строительства в ближайшие годы.
Для многих покупателей критическим остается доступность ипотеки. Хотя ключевая ставка Банка России была снижена с пиковых значений, и эксперты ожидают, что она может опуститься к 12–13 % к концу 2026 г., реальные ипотечные ставки все еще остаются высокими для массового покупателя. В таких условиях вторичное жилье становится привлекательнее именно из‑за своей относительной дешевизны и более стабильной цены. На вторичном рынке собственники активно идут на торг, предлагая скидки, особенно если покупатель готов быстро выйти на сделку. Доля объявлений со скидками на вторичное жилье увеличилась, а средний размер скидки вырос за последний год, что дает дополнительное пространство для маневра покупателю.
Вторичный рынок жилья – перспективы покупок
Региональные особенности рынка также играют значительную роль. В городах, где с апреля семейная ипотека стала доступной для вторичного жилья, цены на вторичное жилье существенно ниже среднерегиональных, что делает этот сегмент особенно привлекательным для семей, которые хотят купить квартиру уже сейчас, не откладывая заселение. В этих городах квадратный метр на вторичке может стоить существенно дешевле, чем в среднем по региону, что снижает общую стоимость покупки.
Эксперты рынка подчеркивали, что вторичный рынок менее подвержен спекуляциям и резким скачкам цен, чем первичный. Он характеризуется более стабильными ценами и меньшими колебаниями в объемах сделок. При этом продолжавшееся высокое кредитное давление постепенно меняло структуру спроса на вторичное жилье: покупатели, которые ранее не могли позволить себе первичку, с появлением возможности льготной ипотеки на вторичку начали активнее рассматривать эти предложения.
Ранее на сайте «Пронедра» писали про инвестиции в недвижимость – стоит ли выбрать квартиры, апартаменты или нежилые помещения