Frank RG представила исследование рынка ипотеки и обсудила с экспертами вызовы и перспективы 2026 года
В Москве состоялась церемония награждения премии Frank Mortgage Award 2025: компания Frank RG представила пятое ежегодное исследование рынка ипотеки, назвала имена лучших ипотечных банков и обсудила с экспертами вызовы и перспективы 2026 года.
Динамика рынка
По прогнозу аналитиков, общий объем выданных ипотечных кредитов в 2025 году сократится на 15% по сравнению с прошлым годом — до 4,1 трлн рублей. Как сообщила старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова, представляя результаты исследования «Ипотека в России 2025», большинство экспертов отметили три ключевых фактора, оказавших влияние на работу ипотечного рынка: высокий уровень ключевой ставки, регуляторные изменения и снижение доходности.
«В январе 2025 года ставка по рыночным ипотечным программам обновила исторический максимум, перешагнув отметку 30%, — сказала Ольга Филиппова. — В некоторых банках ставка достигала 34–35%, став заградительной для большинства людей, планирующих покупку жилья в ипотеку».
По ее словам, доля сделок с ипотекой на первичном рынке упала до 47% против 67–70% в благоприятные периоды, а на вторичном рынке снизилась до 17% и, несмотря на последнюю положительную динамику, связанную со снижением ключевой ставки, не восстановилась до значений аналогичного периода прошлого года.
В 2026 году, согласно прогнозу аналитиков, объем выдачи ипотеки вернется к показателям 2024 года и составит 4,9 трлн рублей с учетом рефинансирования и снижения ключевой ставки по запланированному сценарию Центробанка до 13–15%.
Клиенты стали лояльнее к высоким ставкам
По данным исследования Frank RG, 87% потенциальных покупателей недвижимости отложили покупку жилья на 2–3 года. Основными причинами отсрочки стали: ожидание более выгодных условий (50%), высокие цены на жилье (48%), высокие ставки по ипотеке (46%), нехватка средств на первоначальный взнос (25%) и недостаточный уровень дохода для выплаты ипотеки (21%). Только 13% планировали покупку в 2025 году.
При этом клиенты стали лояльнее к высоким ипотечным ставкам. Если раньше большинство считало ставку выше 16% заградительной, то теперь некоторые клиенты не исключают возможности взять ипотеку даже под 26%, а уровень ставки в 10%, который раньше был психологическим барьером для многих, переместился на уровень 15%.
«Мы проанализировали, как меняется спрос на ипотеку со снижением ставки, и зафиксировали, что с каждым снижением ставки на 1 п.п. доля клиентов, готовых рассмотреть ипотеку, увеличивается на 4,3 п.п.», — прокомментировала Ольга Филиппова.
Согласно данным опроса более 1,5 тыс. действующих ипотечных клиентов, 42% из них предпочитали обращаться за кредитом в свой зарплатный банк, ожидая более выгодных условий, высокой вероятности одобрения и упрощенной процедуры выдачи. Для 29% клиентов важным фактором выбора банка являлись комфортная процентная ставка, развитый цифровой сервис и возможность одобрения запрошенной суммы.
Доля просрочки выросла вдвое
Как сообщила старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова, 18% клиентов сталкивались с трудностями при погашении ипотеки в 2025 году. «Доля просроченной задолженности по ипотеке за 2024–2025 годы выросла вдвое — с 0,33% до 0,68%, — отметила она. — Согласно опросу, каждый пятый заемщик испытывает трудности с выплатами, а 3% респондентов уже допускали просрочку».
Однако есть основания ожидать улучшения ситуации. В 2025 году доля рискованных кредитов с ПДН клиентов более 80% сократилась почти втрое — с 16,9% до 6,0%. Дополнительным фактором станет ужесточение требований ЦБ с марта 2026 года, который обяжет банки при кредитовании опираться только на актуальные официальные доходы заемщиков.
Цифровизация ускоряется, а банки активно внедряют ИИ
По словам Ольги Филипповой, для 45% клиентов важно наличие развитого цифрового канала и возможность провести большинство операций онлайн. В 2025 году доля онлайн-заявок выросла до 69% (+11 п.п.), а доля цифровых сделок увеличилась втрое — с 9% до 31%. Среднее время одобрения ипотечной заявки сократилось до 5 часов.
Также банки активно внедряют искусственный интеллект: 67% используют ИИ на этапе одобрения клиента, 38% — при подаче заявки, 33% — при формировании предложения и подготовке сделки.
Что ждет рынок ипотеки в 2026 году?
Банкам, по мнению аналитиков, необходимо быть готовыми к началу рефинансирования и реализации отложенного спроса. Объем средств на срочных вкладах по состоянию на 1 октября 2025 года составил 42,7 трлн рублей. Для 33% вкладчиков целью сбережений является покупка недвижимости. Средняя максимальная ставка по вкладам на конец октября 2025 года составила 13,9%, при этом большинство клиентов готовы забирать деньги для реализации своих целей при уровне ставки по вкладам 12,7%.
Также 8% клиентов планируют в 2026 году рефинансировать ипотечный кредит, но более половины не проявляют однозначной лояльности к своему банку: 18% опрошенных планируют рефинансирование в другом банке, а 43% еще не определились с выбором.
«В 2026 году банкам важно сфокусироваться на новых клиентах, которые выйдут на рынок со снижением ключевой ставки, действующих клиентах — необходимо быть готовыми к рефинансированию и возможной борьбе за качественного заемщика, продолжении развития цифровых сервисов и внедрении ИИ, а также адаптации риск-моделей с учетом новой реальности», — подвела итог Ольга Филиппова.
Как банки пережили очередной год высоких ставок: конкуренция, вызовы и прогнозы
В рамках Frank Mortgage Award 2025 состоялась дискуссия с участием руководителей подразделений ипотечного кредитования Альфа-Банка, ВТБ, ДОМ.РФ, Домклик и ПСБ. Дискуссию модерировал генеральный директор Frank RG Юрий Грибанов. Эксперты обсудили главные вызовы уходящего года, рост банкротств физлиц, рефинансирование, роль сервиса в конкуренции, а также прогнозы на 2026 год.
Главные вызовы 2025 года на ипотечном рынке
Весь год банкам приходилось балансировать между объемами выдач и рентабельностью. Эксперты выделили два ключевых вызова: решение государственной стратегической задачи по улучшению жилищных условий и обеспечению льготных ипотечных программ и высокую ключевую ставку, в результате которой доля рыночных программ упала до 17%.
Дополнительной сложностью стал выбор клиентами небольших сумм кредитов с короткими сроками погашения, что ограничивает традиционный для ипотеки процентный доход.
В этих условиях основной задачей стало максимально выгодное распределение капитала, выделенного на ипотеку, сказала директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ Марина Заботина.
«Самые доходные кредиты — на вторичное жилье — характеризуются небольшими суммами и короткими сроками, — сказала она. — Банку было необходимо выстроить финансовую модель, которая учитывала бы быстрое погашение кредита заемщиками, и корректно распределить все расходы на короткий период».
Руководитель ипотечных продуктов Банка ДОМ.РФ Игорь Руденко заявил, что прошедший год стал проверкой устойчивости бизнес-модели. Параллельно банк фокусировался на работе с риск-профилем заемщиков.
«Мы тщательно анализировали и корректировали наши подходы, чтобы поддержать стабильное качество портфеля и обеспечить устойчивые положительные денежные потоки в будущем», — поделился он.
Еще одним вызовом для банков стала цифровая трансформация и необходимость выстраивать процессы в новых реалиях, в том числе в условиях импортозамещения, сказал Александр Лобов, лидер дивизиона «Сделка со вторичным жильем» Домклик.
Руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-Банка Анастасия Якупова назвала основным вызовом 2025 года маржинальность — не только новых выдач, но и действующего портфеля: «Для повышения рентабельности выданного портфеля мы работаем в двух направлениях — секьюритизация (в этом году мы провели две сделки и «завернули» в облигации 10% портфеля) и рост эффективности в работе с просроченной задолженностью».
О росте банкротств и просрочке
Влияние роста банкротств физлиц и просроченных задолженностей на ипотечные портфели банков стало отдельной темой обсуждения. По словам экспертов, банки обязаны формировать резервы по таким клиентам, что создает дополнительную финансовую нагрузку. Но есть и хорошая новость: значительная часть заемщиков при банкротстве выделяет ипотеку из массы своих кредитов и продолжает платить по скорректированному графику, сохраняя жилье.
По словам руководителя ипотечных продуктов Банка ДОМ.РФ Игоря Руденко, возможность вывода ипотеки из конкурсной массы — это позитивный тренд. Данный механизм может использоваться банками при реструктуризации и обеспечивать стабильное качество ипотечного портфеля.
Как сказал Александр Лобов (Домклик), рост просроченной задолженности резкий, но объективный на фоне сложных макроэкономических условий и отставания реальных доходов от инфляции.
«Ситуация контролируемая. Да, рост просрочки есть, но он объясним и не требует экстренных мер, — считает Александр Лобов. — Этот рост компенсируется за счет высоких ставок, позволяющих сохранять доходность в отдельных программах».
По его словам, рост ставки однозначно ведет к увеличению кредитных рисков, но регулирование долговой нагрузки (ПДН) со стороны ЦБ вынуждает клиентов брать меньшие суммы и создает эффект отбора заемщиков: ставки на уровне 20% доступны в основном более обеспеченным клиентам.
Сервис и ИИ: зачем банки инвестируют в технологии?
Следующей темой обсуждения стала мотивация банков вкладываться в сервис и внедрение ИИ.
«Ставка действительно остается ключевым фактором при выборе ипотеки, но сервисная составляющая — это вопрос стратегической гибкости бизнеса, — сказала Анастасия Якупова (Альфа-Банк). — Если процессы не автоматизированы, при снижении ставок можно потерять не только операционную эффективность, но и долю рынка. Наша ключевая задача — убрать неоптимальные процессы и рутину».
По ее словам, «ИИ — это вечеринка, которую уже нельзя остановить, но можно возглавить».
«Внедрение технологий позволяет ускорять процессы, — отметила Анастасия. — Это не только снижает издержки, но и напрямую влияет на качество клиентского опыта. Клиент получает лучший сервис, а банк — более гибкую и эффективную бизнес-модель».
По мнению Игоря Руденко (Банк ДОМ.РФ), банки конкурируют на рынке не ставками, а качеством сервиса.
«Ставка — это входной билет в ипотеку, но реальная конкурентная борьба ведется на уровне клиентского опыта, — сказал он. — Мы выделяем три критически важных фактора: скорость одобрения, комфортный цифровой клиентский путь и прозрачность условий на всех этапах сделки. Когда эти три компонента работают вместе, возникает синергия: клиент доволен, а банк получает возможность развивать бизнес в конкурентной среде. Именно для достижения этой гармонии мы и развиваем наши сервисные возможности».
Эксперты также отметили, что качественный сервис позволяет продавать ипотеку на 0,8–0,9% годовых дороже конкурентов, не теряя в объемах выдач. Кроме того, от качества сервиса зависит эффективность работы с партнерскими каналами, через которые проходит большинство сделок. Если банк демонстрирует лучшие сервисные показатели, его рекомендуют партнеры, что напрямую конвертируется в объемы сделок.
Про возможный всплеск рефинансирования
Ведущие игроки ипотечного рынка по-разному оценивают потенциал волны рефинансирования в следующем году.
«Строить бизнес-стратегию на таком узком сегменте — нерационально. Особенно учитывая, что только 8% клиентов на банковском рынке планируют рефинансирование в 2026 году, — считает Марина Заботина (ПСБ). — Сейчас те, кто брал кредиты под 26–29%, уже осуществили рефинансирование по ставкам 20–22%. Процесс продолжится, поскольку банки по мере снижения ключевой будут предлагать более выгодные условия для заемщиков, которые стремятся снизить долговую нагрузку».
Александр Лобов (Домклик) заявил, что банк заранее подготовился к возможному всплеску рефинансирования: «Теперь во всех кредитах есть опция снижения ставки, что позволяет гибко реагировать на потребности клиентов, — отметил он. — Однако повторения бума рефинансирования 2018–2019 годов не будет, поскольку текущее снижение ставок происходит постепенно».
О прогнозах на 2026 год
По словам Александра Лобова, многие клиенты сейчас занимают выжидательную позицию. «43 трлн рублей на вкладах находятся на низком старте: как только процентные ставки достигнут комфортного уровня, эти средства пойдут в рынок. Текущая динамика выглядит позитивной, и при сохранении тенденции мы увидим быстрое оживление спроса. Ожидаем, что объем рынка ипотеки в 2026 году составит 5,3 трлн рублей», — заявил эксперт, добавив, что основной фокус компании в следующем году будет сосредоточен на развитии сервиса и клиентского опыта.
Анастасия Якупова ожидает, что объем рынка ипотеки в следующем году составит 5 трлн рублей. «Мы не прогнозируем бума рефинансирования, хотя полностью готовы к такому сценарию», — сказала она».
По словам Марины Заботиной, в 2026 году на фоне снижения ключевой ставки настанет «эра вторичного рынка». Банк ПСБ сконцентрируется на развитии партнерских каналов. «В соответствии с базовым сценарием Банка России средняя ключевая ставка в 2026 году может составить 13-14%, это создаст условия для снижения ставок по рыночной ипотеке до 14,5-15% годовых, — сказала она. — При реализации такого сценария в 2026 году рост объема ипотечных выдач на банковском рынке составит около 20% год к году».
Завершая дискуссию, Игорь Руденко пожелал банкам в следующем году стабильных регуляторных правил, а клиентам — роста зарплат.
Награждение победителей
Следом за дискуссией — объявление результатов премии Frank Mortgage Award 2025. Обладателями статуэток в номинациях стали: