Амбициозные планы по комплексному развитию территорий в Новосибирской области неизбежно сталкиваются с ключевым организационным вопросом: кто должен брать на себя роль координатора таких проектов? Практика показывает, что при участии множества самостоятельных заинтересантов — от частных девелоперов до отдельных муниципальных структур — достичь подлинной комплексности и долгосрочной согласованности решений крайне сложно. Генеральный директор АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» (АО «АРЖС НСО») АШОТ РАФАЕЛЯН доказывает: у региона нет иного пути, кроме как сделать ставку на сильного государственного оператора. И на то есть три веские причины, основанные на опыте реализации масштабных проектов.
— Ашот Вардкесович, год назад вы в своем развернутом итоговом интервью говорили о проблемах и задачах строительного рынка. Что изменилось за уходящий год? Какие наблюдаются тенденции и какие ключевые уроки, на ваш взгляд, стоит извлечь из этого опыта застройщикам и органам власти?
— Надо исходить из реальной геополитической и макроэкономической ситуации. Именно они определяют крен, то направление, в котором сейчас движется строительная отрасль. При этом я бы не назвал положение кризисным — просто наступили новые времена и новые правила.
Мы говорили о необходимости менять эти правила еще три года назад, когда наша команда приступила к работе в АО «АРЖС НСО». Но тогда, в период бурного подъема строительного комплекса, никто об этом не хотел слышать. До конца 2023 года всех все устраивало. Любое строительство давало результат и экономический эффект, и никому, кажется, не было дела до создания нормальной инженерной и дорожной инфраструктуры. Этот бесконтрольный рост создал острую нехватку и социальных объектов. О чем это говорит? О том, что процессом не управляли.
Появление института комплексного развития территорий (КРТ) с прямым привлечением государственных инвестиций обозначило единственно верный системный вектор развития. Показателен пример «Клюквенного». Многие поначалу скептически смотрели на эту площадку, говоря, что там ничего не будет. Но жизнь все расставила по местам. Вопреки скепсису, мы сейчас завершаем строительство всех инженерных сетей. В следующем году будет готова дорожная инфраструктура (полностью — к 2027-му). То есть на ближайшие пять лет наши застройщики обеспечены всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой — независимо от темпов продажи земельных участков.
Извлеченный урок понятен: только КРТ с четкими правилами игры между властью и застройщиками дает реальный результат. Раньше все происходило стихийно: застройщики осваивали участки, реализуя сотни тысяч квадратных метров без комплексного подхода в развитии города, не думая о последствиях. Теперь приходит прокуратура и говорит: «Нет, так больше строить нельзя». И это правильно. Если ты сам не управляешь отраслью, ею начнут управлять другие, у кого есть надзорные функции.
—Вы описали период, когда инфраструктурные проблемы не считались приоритетом. Как вы считаете, в чем была главная причина такого краткосрочного горизонта планирования?
— Знаете, когда все хорошо, и все получают экономическое и моральное удовольствие, зачем думать о завтрашнем дне? Но надо понимать: за бурным ростом всегда следует падение. Это закон экономики. После каждого подъема есть спад, а после спада — новый подъем. Сейчас нужно готовиться к этому будущему подъему, и тот «отскок», который должен произойти в течение одного-двух лет, мы должны встретить уже с учетом всех прошлых ошибок.
— За последние годы команда АРЖС выросла, а портфель проектов серьезно расширился. Исходя из этого нового масштаба, какие ключевые, стратегические задачи стоят перед компанией сегодня?
— Три года назад команда действительно обнулилась, мы создавали ее практически заново. Потому что появились новые правила игры в строительной отрасли и новые федеральные механизмы финансирования развития территорий. Так, для компаний, строящих до 300 тысяч кв. метров жилья, была создана возможность направлять средства, подлежащие возврату в федеральный бюджет, на развитие инфраструктуры своих же территорий. Это создает эффект двойной выгоды для государства. С одной стороны, оно вкладывается в развитие через свою структуру — АО «АРЖС НСО», которое строит внешние сети за счет этих бюджетных средств. С другой стороны, средства от последующей продажи готовых земельных участков реинвестируются Агентством уже во внутриквартальные сети и социальную инфраструктуру — государственные инвестиции повторно возвращаются в проект.
— Сейчас все обсуждают два крупнейших проекта КРТ — «Клюквенный» и «Интеград». Последние торги по участкам прошли без застройщиков. В чем вы видите причины? Они разные для двух территорий или проблемы едины? Планирует ли Агентство какие-то меры или стоит ждать снижения ключевой ставки и роста рынка?
— В «Клюквенный» уже зашли четыре крупных застройщика, им работы хватит на пять лет вперед. Инженерные сети и дорожную инфраструктуру обеспечим, школу и детский сад построим полностью. Проблем здесь нет. Периодические торги на 2–3 участка — сегодня это наш инструмент для зондирования рынка.
Мы не ждем, а действуем и анализируем: смотрим на реакцию застройщиков. К нам приходят строительные компании, мы обсуждаем проблемы — вопросов по цене ни у кого нет ни по одной площадке. Включенные в цену земли затраты застройщиков на обеспечение своих проектов объектами коммунальной, социальной и транспортной инфраструктур, создание которых обеспечивает АО «АРЖС НСО», в расчете на один квадратный метр жилья в «Клюквенном» составляют 11 тысяч рублей, в «Интеграде» — 23 тысячи. Это справедливая цена, и застройщиков она не смущает. Есть предложения не по снижению стоимости участия в проекте, а по изменению условий оплаты: например, изменить пропорции внесения платежей — не равными платежами ежегодно, а в первый год 30% от требуемой суммы, во второй — 70%. Но мы пока на это не идем. Мы хорошо понимаем ценность нашего продукта, реалистично оцениваем его перспективы и можем не торопиться, двигаясь в общем тренде с рынком.
Сложность сегодня другая: нет проектного финансирования со стороны банков. Идет охлаждение экономики. Банки финансируют уже начатые проекты, а открывать кредитные линии на новые пока не торопятся. Поэтому реализация участков — вопрос времени и терпения. Если бы мы дали старт «Интеграду» полтора года назад, был бы ажиотаж. Сегодня нужно достойно принимать ситуацию и готовиться к будущему росту.
И эта подготовка идет полным ходом. Важно, что «Интеград» — это самодостаточный проект: здесь мы создаем все инженерные сети с нуля. Дороги, водоснабжение, теплоснабжение, ливневая канализация, коллектор — бюджет на коммуникации полностью сформирован. Мы можем еще год-два все это строить, даже если спроса на участки не будет. Но рынок пойдет вверх, и мы уже на низком старте — готовимся к этому подъему. Именно такое опережающее создание инфраструктуры и является преимуществом модели КРТ для застройщиков. Можно заходить и сразу строить. Энергоснабжающие организации и власть поддерживают и находятся в диалоге. Такой подход привлекает и федеральных, и местных игроков. Поэтому, когда единственный сдерживающий фактор — банковское финансирование — будет снят, у проектов будет мощный старт.
— Новосибирская область постепенно накапливает опыт в реализации КРТ. Что показывает практика? С какими вызовами сталкивается ваша команда?
— Слабое место в КРТ — это отсутствие детальных и прозрачных регламентов. Федеральное законодательство задает общие рамки КРТ, но внутренние правила — например, порядок участия в строительстве социальных объектов — до сих пор не унифицированы и не утверждены. Обязанности застройщика определяются ситуативно: где-то он строит школу полностью, где-то платит 50%, а где-то должен финансировать создание мест в другом районе. Каждый раз нужно договариваться с нуля, иной раз — самим застройщикам между собой. Это тормозит комплексное развитие территорий.
Еще одна системная сложность: до сих пор допускается, чтобы в проектах КРТ инженерные сети застройщики прокладывали каждый сам для себя. Это приводит к созданию настоящей «паутины» из труб и кабелей, которая не просто неэффективна, а становится долгосрочным препятствием для правильного развития городских коммуникаций.
Если сейчас не установить жесткие и прозрачные правила, то проблемы будут только усугубляться. Этот вопрос поднимался на самом высоком уровне, в том числе на Госсовете при президенте, где на него обращал внимание мэр Москвы Сергей Собянин.
Уверен, что создание единого оператора — это необходимость, к которой рано или поздно придут все регионы. Его задача — централизованно заниматься инженерным обустройством территорий и созданием социальных объектов.
— Изучаете ли вы опыт других регионов в реализации КРТ? Есть ли какие-то конкретные решения или организационные структуры, которые вы считаете удачными и могли бы перенять?
— Впереди всех, конечно, Москва. Дальше, пожалуй, можно поставить Новосибирск. У Москвы несколько специализированных агентств: одно отвечает за инженерную инфраструктуру, другое — за строительство социальных объектов, третье — за дороги и т. д. У них, по сути, сеть агентств.
Прямо скажем: комплексно к освоению территорий в Новосибирской области сегодня подходит только наше Агентство. Все остальное — это, в лучшем случае, реализация старых механизмов вроде МИП (масштабных инвестиционных проектов) или та же точечная застройка.
Если говорить о конкретных примерах, то впервые за последние 30 лет именно Агентство организовало создание локальных очистных сооружений и коллектора. Это было сделано в «Клюквенном». Старые городские сети уже не соответствуют реальным потребностям и не справляются с нагрузкой. И в «Интеграде» мы построим новые ливневую канализацию и очистные сооружения. Проектные работы уже идут, после Нового года выйдем на экспертизу. Наша задача заключается в создании всей инженерной инфраструктуры с нуля — в рамках заключенных с нами договоров сетевые организации (МУП «Горводоканал», АО «Россети», ФГУП «УЭВ СО РАН», АО «СГК») модернизируют или создают новые источники питания и коммунальных ресурсов, прокладывают новые и увеличивают пропускную способность существующих сетей, мы самостоятельно проектируем и строим новые взаимоувязанные внутриквартальные и внутриплощадочные сети и другие объекты коммунальной инфраструктуры. При этом мы не перегружаем существующие соседние коммуникации. Именно поэтому в части настоящего комплексного развития территорий мы по праву считаемся одним из передовых операторов в России.
— Есть ли вероятность, что все проекты КРТ в области перейдут в ведениеАО «АРЖС НСО»?
— Наверное, нет. Этот вопрос в компетенции минстроя и правительства области. Были такие предпосылки, но сама структура Агентства не готова превращаться в еще один муниципалитет. Лучше создать несколько операторов так же, как в Москве, — это будет эффективнее.
— Если говорить об эффективности, то, помимо организационной модели, важную роль играет финансовая. Как устроено финансирование АО «АРЖС НСО»?
— В основе — федеральные деньги, используются разные механизмы: как возвратные, так и безвозвратные. Каждый проект согласовывается и защищается в штабе Минстроя РФ под руководством Марата Хуснуллина. Без государственных инвестиций ни один по-настоящему масштабный проект не мог бы состояться. Так создавался Академгородок, в меньшем масштабе — Промышленно-логистический парк, Технопарк. Сейчас их налоговые отчисления и созданные рабочие места полностью оправдывают все вложения. Это абсолютно нормальная и, наверное, единственно правильная практика для быстрого и системного развития.
Говоря на конкретных примерах из практики Агентства, можно назвать уже реализованные благодаря указанным инструментам проекты развития инфраструктуры в «Клюквенном» — водопровод, очистные сооружения, тепловые сети и сети электроснабжения. В случае с «Интеградом» на строительство коллектора вдоль Бердского шоссе, который обеспечит прием стоков Академгородка, Бердска, Первомайского района города Новосибирска и всей близлежащей застройки, будут выделены средства казначейского инфраструктурного кредита на сумму 2,536 млрд рублей при софинансировании со стороны Агентства 644 млн рублей.
— Ашот Вардкесович, если анализировать отчетность АО «АРЖС НСО», то 2023 год выделяется значительным ростом выручки — более 2 млрд рублей. С чем он связан?
— Тогда мы впервые вышли на рынок и реализовали несколько участков в «Клюквенном». На фоне еще благоприятной экономической конъюнктуры мы выручили около 2,5 млрд рублей. Из них около 800 млн заплатили налогов, а остальные средства будут направлены на развитие внутриквартальных сетей. Этих денег хватит, чтобы полностью обеспечить первую очередь застройки на ближайшие пять лет.
— Помимо «Клюквенного» и «Интеграда», есть ли другие территории в отдаленной перспективе, скажем, на 10–20 лет вперед?
— У нас в работе порядка семи территорий КРТ. Но мы не выходим с ними на рынок, пока не будет готовой концепции. В 2026 году нового крупного старта точно не будет. Есть большая и резонансная территория в устье реки Ини. Сейчас мы меняем ее концепцию. Мы сделали предпроектную работу по строительству развязок для разгрузки Большевистской. После согласований и решения вопроса с финансированием будем определяться с дальнейшим развитием. Мы прислушиваемся ко всем — экспертам, профессионалам, жителям.
— Насколько нам известно, Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области также участвует в решении социально значимых задач. Расскажите подробнее об этом.
— Да, роль АО «АРЖС НСО» в жизни города и области не ограничивается только реализацией строительных проектов, а институт комплексного развития территорий, когда такое развитие реализует государственный оператор, может также быть направлен на решение социально значимых задач.
Так, в рамках реализации проекта КРТ «микрорайон Клюквенный» было направлено 123 млн руб. на решение проблем «обманутых дольщиков»; в настоящее время региональный минстрой готовит еще дополнительные площадки, средства от продажи прав на застройку которых также пойдут на указанные цели.
Наши дочерние общества участвуют в восстановлении жилых домов на территории города Мариуполь Донецкой народной республики и завершении строительства шести так называемых концессионных школ в городе Новосибирске.
Кроме того, нами направлено 13,5 млн руб. на цели поддержки участников СВО.
— И завершающий вопрос: какими вы видите главные векторы наступающего года для строительной отрасли и что пожелаете коллегам в новом году?
— Я оптимист, и смотрю в будущее позитивно. Сложности были и будут, но их можно преодолеть сообща, объединив усилия власти, застройщиков и экспертов. Прагматичный прогноз таков: я не жду «отскока» рынка в 2026-м, реальный рост мы увидим в 2027 году. К концу следующего года в этом убедится вся отрасль. А пока желаю всем здоровья, удачи, хорошего настроения и — что очень важно — продуктивной работы над новыми проектами. Время готовить почву для будущего роста.