История с продажей квартирой певицы Ларисы Долиной под влиянием мошенников, после чего покупатель осталась и без квартиры, и без денег, вызывала большой общественный резонанс и оказала значительное влияние на рынок недвижимости. Практика отмены через суд сделок с квартирами появилась в разных регионах. Появился новое понятие «токсичных квартир», покупатели стали бояться сделок с пенсионерами. О том, кто чаще всего становиться жертвами мошенников, какие распространенные схемы обмана применяют злоумышленники, на какие «красные флаги» стоит обратить внимание при проведение сделок, обсуждали в Санкт-Петербурге эксперты на Национальном форуме по безопасности сделок с недвижимостью.
Мария Бучак, врио начальника 6 отдела Главного следственного управления ГУ МВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, майор юстиции
По данным МВД, 40% из зарегистрированных преступлений в России были совершены с использованием информационных и телекоммуникационных технологий. Данный вид преступлений стал одним из самых часто регистрируемых в России и составляющий значительную долю всех имущественных преступлений. В настоящий момент на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области их более 20 тысяч.
В категорию уголовных дел, где совершено мошенничество с недвижимостью, жертвы не только продают квартиры, они также продают машины, они закладывают все свое ценное имущество, сдают в ломбарды, продают это все. Данный сценарий мошенничества в основном получил распространение в крупных городах, таких как Санкт-Петербург и Москва, потому что цены на недвижимость у нас выше. За 2024 год Санкт-Петербург и Ленинградской области было уже 45 уголовных дел, связанных с недвижимостью, где потерпевший был ее лишен. В 2025 году — 37 таких уголовных дел.
Анализируя уголовные дела, связанные с продажей квартиры, мы выявили тревожную тенденцию. Чаще всего жертвами злоумышленников, становятся граждане пожилого возраста, в диапазоне где-то от 63 до 87 лет. Это возрастная группа особого уязвима в силу ряда фактов. Ну, во-первых, пожилые люди менее осведомлены о современных способах совершения мошенничества. Потерпевшие часто говорят о том, что они смотрят только сериалы, новости они не смотрят, газеты они не читают, они ведут такой закрытый образ жизни. Во-вторых, это одиночество и социальная изоляция. Нередко также анализирую допросы, и потерпевшие говорят, вы знаете, мы разговаривали с мошенниками, и это единственный человек, который был на проводе, и я с ним поделился своими переживаниями. Он каждый день звонил и спрашивал, как у меня дела, чем я занимаюсь. Ну и, в-третьих, это, снижение когнитивной функции, которая может наблюдаться у людей старшего возраста. Это затрудняет критическую оценку поступающей информации и принятие ответственных решений.
На самом деле в последнее время и молодые подвержены влиянию. Недавно в моей практике было уголовное дело, где девушка 21 года, студентка одного из наших университетов, связалась с риэлтором, сказала, что ей необходимо в срочном порядке продать квартиру. У нее была определенная история, которую ей мошенники сказали обязательно рассказать риэлтору — нужно в срочном порядке продать квартиру, потому что якобы ее ждет молодой человек в Турции. Ей нужны эти денежные средства для того, чтобы приобрести там квартиру, и жить своей прекрасной жизнью. Была проведена психологическая экспертиза, которая показала, что она в тот момент, когда продавала квартиру, находилась под влиянием мошенников. Пока я не могу сказать, чем это дело уголовное закончится и последующие за ним суды, и будет ли суд на стороне продавца либо на стороне добросовестного покупателя.
Исходя из анализа уголовных дел, приведу распространенные варианты мошенничества и схем с квартирами именно в IT-преступлениях.
Первое — это мошенничество под видом сотрудников банка или госоргана. Во время звонка или сообщения сотрудника безопасности банка или Росреестра, они сообщают, что на квартиру пытаются оформить или уже оформили незаконную сделку. Чтобы заблокировать эту атаку и защитить свою недвижимость просят взять кредит под залог этой квартиры и перевести денежные средства на якобы безопасный счет. Предлагают защитить свою квартиру от ареста либо иных проблем с законом, продав ее.
Во-вторых, это легенда якобы о генеральной доверенности, оформленной от имени жертвы на украинского террориста. Во время звонка или сообщения рассказывают о переводах всех денежных средств, продажах квартиры, как следствие грозящей какой-либо уголовной ответственности, например, за финансирование ВСУ.
В-третьих, мошенничество под предлогом уточнения данных для доставки посылки Почты России, доставки цветов, или под предлогом замены, например, счетчиков. Нужно, чтобы потерпевший продиктовал присланный в СМС сообщение код, неважно, под каким предлогом. Затем его убеждают в том, что неустановленными лицами был получен доступ к личным данным, и теперь квартира находится в залоге у неких злоумышленников. В связи с чем, необходимо срочно продать квартиру, иначе она уйдет третьим лицам.
Биодропы — это относительно новое явление. Это те люди, которые изначально подверглись влиянию мошенников. Продали квартиру, отдали свои денежные средства, находились под влиянием, и после этого они пошли совершать преступление. Например, забрать у другой жертвы мошенников деньги, передать их курьеру. Люди являются инструментом преступления, но на самом деле не понимают, что они делают. У нас статистика сейчас в этом направлении очень возросла.
Попробуем пройтись по красным флагам при совершении сделок с недвижимостью. Продавец избегает личных встреч, настаивает на проведении онлайн-сделки. Цена продажи квартиры значительно ниже рыночной. Фактор риска — если сделка оформляется по доверенности, особенно выданной в другом регионе. Возможно, поговорить с ближайшими родственниками о том, что действительно ли этот человек собирается продавать квартиру. А есть ли ему куда выехать? Чаще всего вот эти вот пенсионеры и социально незащищенные слои населения, они когда продают квартиру, они не осознают, что они делают. Они продают и дальше продолжают в ней жить. А потом, когда уже к ним приходит вот этот добросовестный покупатель, он говорит, что я участвовал в операции спецслужб. Стоит спросить, куда он будет приезжать? Нанял какой-нибудь автомобиль для того, чтобы перевезти свои вещи на новую квартиру?
Если вы считаете, что вы находитесь в безопасности от мошенников, но это далеко не так, поэтому будьте бдительнее. Неоднократно перепроверяйте все, не сообщайте свои коды, ставьте ограничения в мессенджерах, лишний раз не разговаривайте с незнакомцами. Если начинается разговор, не продолжайте его, не думайте, что вы его умнее. Они на самом деле обладают определенным психологическим влиянием и могут подавлять силу воли.
Используемые сейчас схемы они не окончательны и постоянно мошенниками совершенствуются. Если сегодня мы сталкиваемся с тем, что мошенники звонят и просят вас сообщить код, завтра будет что-то новое. Поэтому старайтесь разговаривать с своими близкими, особенно близкими пожилого возраста. Например, я, ежедневно на постоянной основе звоню бабушке, спрашиваю, как у нее дела, интересуюсь ее днем, потому что таким образом вы хотя бы, если что, узнаете, что у нее что-то случилось, и сможете быстро среагировать.
Игорь Баярунас, председатель Правления Национальной палаты недвижимости, генеральный директор АН «Адмирал»
В 1990-е годы как мошенники разводили? Тот, кто не помнит: раньше черные риэлторы сдавали бандитам своих клиентов. Когда проходила сделка, риэлторы докладывали, когда будет сделка, и взяты деньги из ячейки, человек выходил на улицу и его банально грабили. Сегодня мошенники работают по-другому. Они стали более грамотные, умные и действуют изощренно.
Изначально звонит, как правило, будущему потерпевшему некий человек. Как правило, это начальник с бывшей работы (на самом деле этот голос сгенерировала нейросеть) и говорит о том, что тебе позвонит мой знакомый, помоги ему, он тебе изложит проблему. Это с этого начинается первая обработка граждан. Далее звонит знакомый, задает ряд вопросов. Какие счета открыты, в каких банках? То есть составляется портрет жертвы. Звонки идут регулярно. Далее идет ключевой звонок: «С ваших счетов пытаются снять деньги, надо срочно перевести их на безопасный счет». Его называют по-разному, «президентский», «ответственный» и тому подобное. Что происходит дальше? Дальше идет уже следующий звонок. Опять утечка информации. Теперь под вашу квартиру пытаются брать кредиты. И под этим соусом жертву готовят уже к продаже квартиры. Он готовит документы по инструкции, действуя под уговором мошенников, обращается в агентство. Продает, как правило, за адекватную стоимость, агентство берет в работу, и за какой-то короткий промежуток времени находится покупатель. Соответственно, проходит сделка, и затем клиент собственноручно переводит деньги мошенникам.
Мы знаем ряд случаев у больших агентств, где пропустили не один десяток таких клиентов. Что это значит? Надо делать все-таки аналитику как продавца, так и покупателя. Этого должным образом не происходит. Агентства, к сожалению, ставят на первое место свою комиссию, нежели интересы граждан. Понятно, работа у нас такая, что зарплат нет у агентов, но здесь, наверное, дело уже в совести. Поэтому упускают моменты и получается то, что получилось у нас с распространением «схемы Долиной».
Для клиентов правило одно — перепроверяйте, перезванивайте, уточняйте. Нужно быть внимательнее. В первую очередь, контакт с пожилыми родственниками. Просматривайте их онлайн-кабинет. Госуслуги тоже могут взломать, и вы знаете, чем это заканчивается. Если есть возрастные изменения и психические расстройства, лучше чтобы у них был только кнопочный телефон. Далее что можно сделать? Заявление на отправку уведомлений. То есть можно через МФЦ сделать уведомление, чтобы приходили, допустим, те же выписки ЕГРН и прочее. Если такое произойдет, вы сразу увидите, значит, с квартирой что-то пытается сделать. Также можно оформить договоры займа на небольшую сумму, порядка 100-200 тысяч рублей. Но это будет еще одной преградой. Вы сделаете обременение, что с квартирой тоже не так быстро будет сработать.
Елена Ульянова, Президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга
С 2022 года по сегодняшний день по всей России более 5700 таких случаев вот этого «эффекта Долиной». Если сравнивать, это 500 тысяч сделок в год по России, то это меньше 1%. Но, с другой стороны, мы сами понимаем, что за каждым таким делом стоит огромная сумма ущерба, люди, судьбы, дети. Ну и в первую очередь, что самое важное, на мой взгляд, это утрата гражданами доверия. К риелторам, к нотариусам, вообще ко всем нашим структурам, кто обязан защищать права граждан.
На днях в Общественной палате были слушания, которые были посвящены этой истории. На них было высказано предложение о том, чтобы все сделки перевести в обязательную нотариальную форму, при этом осуществлять обязательную видеофиксацию. Предполагается, что если будет обязательно реальное удостоверение сделано с недвижимостью, то будет обязательно видеофиксация. Видеофиксация — это когда весь процесс от проговаривания условий до реального уже подписания договора купли-продажи то проставление гражданами подписи на этом договоре, до скрепления его печатью нотариусом, все будет зафиксировано. На видеофиксации настаивают эксперты в области психиатрии, психологии. Они говорят о том, что невербальное поведение много может сказать о намерении стороны договора заключить сделку, как человек себя ведет, отдает ли он отчет своим действиям, или не отдает, нервничает, не нервничает.
Предполагается, что дополнительно к этому нотариусам будет предоставлена возможность делать соответствующие запросы. Сегодня если нужно получить справку из психиатрической больницы или диспансера стоит или не состоит человек на учете, у нотариуса нет такой компетенции. Предполагается, что у нотариуса будет именно такая компетенция, а также на дополнительные запросы в правоохранительные органы, в частности, в отношении паспортных данных. Также было предложение повысить сумму страхового минимума. Сейчас минимальное страховое возмещение, на которое нужно страховать свою ответственность это 5 млн рублей. Наверное, для каких-то регионов страны этого достаточно. Но для Санкт-Петербурга это никакая сумма. Доля в коммуналке в центре может столько стоить.
Илья Рогачев, судья Санкт-Петербургского городского суда в отставке, помощник председателя Санкт-Петербургского городского суда
Никакой официальной статистики в судах, связанной с рассмотрением требований об оспаривании сделок по основаниям, связанным с продажей квартир под влиянием мошенников, не ведется. Но в целом существует тенденция к удовлетворению исков потерпевших от мошеннических действий о возврате имущества, о признании сделок недействительными. И такие удовлетворенные иски составляют порядка 70%, остальная часть — отказные решения.
Как я для себя выяснил — отказы в удовлетворении исков часто обусловлены отчасти формальными соображениями, связанными с выбором ненадлежащих оснований исков.
Что касается нашей категории дел — это сделки, совершаемые лицом, не понимающим значение своих действий, сделки, совершаемые под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, и сделки под влиянием обмана.
Статья 177 Гражданского кодекса, то есть совершение сделки лицом, не понимающим значение своих действий, судами вот в этих случаях, как правило, не применяется, потому что в заключении судебной экспертизы лицо понимало значение своих действий, а было в ином каком-то состоянии при совершении сделки. Хотя по сути, суды фактически приходят к выводу о том, что степень воздействия мошенников была такой, что лицо было полностью лишено возможности осознавать юридические последствия своих действий.
Обман и заблуждение — это два состава основания несерьезной сделки, которые несут в себе определенную сложность. Дело в том, что, и в том, и в другом случае, нужно доказать, что-либо другая сторона сделки знала или должна была знать об обмане, если обман исходит от третьего лица. В нашем случае, продавец действует под влиянием телефонных мошенников, то есть третьих лиц, которые сами в сделке не участвуют, и совершает сделку с другим лицом, а про него мы, естественно, чаще всего не можем утверждать, что оно знало или должно было знать о существовании этого самого обмана.
В ситуациях, когда на другой стороне сделки выступает какой-нибудь профессиональный участник рынка недвижимости, в отношении которого есть основания думать, что он должен был бы с большей внимательностью к этой сделке отнестись, как показывает практика, суды с большим, так сказать, энтузиазмом отнимают жилье у покупателей.
В статье 178 Гражданского кодекса предусмотрено, что суд может отказать от признания сделки, если заблуждение не могла распознать другая сторона сделки в обычном условии.
Эти положения закона направлены как раз на защиту интересов приобретателя. То есть, если лицо действует по влиянию мошенников, то по общему правилу негативные последствия по нашему законодательству должны ложиться на само это лицо. Другое дело, что это не снимает проблему социальную, потому что, естественно, получается, в итоге нам надо выбирать, кого мы назначаем жертвой.