В настоящее время на рынке недвижимости наблюдается негативная тенденция, связанная с мошенничеством и оспариванием продавцами сделок купли-продажи. Как защитить имущественные права граждан при совершении сделок на рынке вторичного жилья? Ответ на этот вопрос пытались дать участники круглого стола «(Не)ведомые риски: как стабилизировать рынок жилья и защитить права добросовестных приобретателей», который 9 декабря прошел в Общественной палате РФ.
Открывая заседание, председатель Комиссии ОП РФ по общественной экспертизе законопроектов и иных нормативных актов, президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик констатировал, что на российском рынке вторичного жилья возникла очень острая проблема. Стабильность рынка подрывают множественные оспаривания сделок купли-продажи, когда продавец утверждает, что он был введен в заблуждение мошенниками и не осознавал последствий своих действий. В результате суды возвращают недвижимость продавцу, а добросовестный приобретатель остается и без жилья, и без денег, которые взыскать невозможно, поскольку продавец передал их третьим лицам. По данным Российской гильдии риелторов, число подобных судебных споров в последнее время увеличилось примерно на 20 процентов. При этом никакие превентивные меры не гарантируют, что в случае судебного спора покупатель, который следовал букве закона и не имел злого умысла, сможет сохранить свое имущество.
«Подрывается доверие граждан к возможности осуществить безопасную сделку со вторичной недвижимостью, что подрывает стабильность гражданского оборота. Нам нужно представить действительно эффективные решения и механизмы, которые позволили бы решить обозначенные проблемы на системном уровне. Безусловно, речь прежде всего идет о совершенствовании законодательства», — сформулировал Константин Корсик задачу круглого стола.
Многие меры, которые предлагаются для решения данной проблемы, направлены на борьбу с последствиями возникших ситуаций на рынке вторичного жилья, а не на их предотвращение, уверен заместитель председателя комиссии ОП РФ Александр Терновцов.
«Государству нужно обязательно возвращать нотариальную форму сделки. Это исключит, если не все, то бóльшую часть судебных споров. Кроме того, зачастую спорным становится вопрос расчета. Для сделок на вторичном рынке недвижимости нужно обязательно вводить либо безналичный расчет, либо использование депозитного счета нотариуса. И давайте введем режим охлаждения, чтобы нотариус выдал эти средства по истечении двух недель», — предложил он.
Снизить накал проблем, сложившихся на рынке жилья, поможет только комплексное решение, убежден член комиссии ОП РФ Евгений Машаров.
«Во-первых, на вторичном рынке необходимо обязательно ввести нотариальную форму сделок, что минимизирует риски оспаривания. Во-вторых, нужен закон по риелторской деятельности, чтобы отсечь мошенников с этого рынка. В-третьих, хорошим вариантом может стать использование номинальных счетов, где денежные средства могут храниться, пока сделка не произойдет. И конечно, необходимо через институт социальной рекламы доносить информацию, что если ты участвуешь в мошеннической схеме, то можешь быть привлечен к уголовной ответственности», — подчеркнул он.
В Госдуме 20 ноября состоялся большой круглый стол по этой проблеме, была разработана дорожная карта, по которой депутаты начали работать, сообщила заместитель председателя Комитета Государственной думы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, заместитель председателя комиссии по обеспечению жилищных прав граждан Светлана Разворотнева. Наиболее действенным способом защиты добросовестных покупателей она назвала распространение статьи 68.1 закона о государственной регистрации недвижимости на случаи сделок, совершенных под влиянием обмана.
«В случае если судом покупатель признан добросовестным, но было решение суда о возвращении квартиры продавцу, покупатель может однократно рассчитывать на получение компенсации от государства. Пока эти механизмы распространяются только на случаи, когда квартира была продана без ведома продавца. Нам кажется, что сделки под влиянием, когда реально доказано, что продавец не осознавал, что он делает, тоже должны попасть под действие этого механизма», — заявила Светлана Разворотнева.
С предложениями о том, какую роль в оздоровлении ситуации на вторичном рынке жилья могло бы сыграть риелторское сообщество, выступил заместитель председателя Комитета Государственной думы РФ по экономической политике Артем Кирьянов.
«Надо принять законодательство, которое бы сделало риелтора полноправным субъектом сделки, который имеет соответствующую квалификацию и несет ответственность за сделку. Если бы у риелторов была конструкция в виде саморегулируемой организации, которая аккумулирует средства для возмещения убытков по таким сделкам, то, может быть, это было бы решением вопроса», — сказал он.
В целом же представитель Госдумы отметил необходимость выбора комплексных решений для стабилизации рынка недвижимости, в частности, он предложил подумать об усилении функции нотариата в этой сфере.
Когда начался серьезный общественный резонанс в отношении дела Ларисы Долиной и аналогичных дел, Российская гильдия риелторов создала оперативный штаб. В рамках работы штаба была проведена серьезная работа, действовала горячая линия, на которую поступило очень много звонков. Об этом сообщила исполнительный вице-президент гильдии Наталья Михайлюкова.
«По итогам нашей работы мы сформировали своеобразную памятку для потребителя, чтобы позволить участникам достаточно спокойно и благополучно совершать сделку с объектом недвижимости. Для профессиональных участников у нас есть закрытая группа, в которой мы оперативно можем передавать информацию по проблемным сделкам. Таким образом мы уже порядка восьми сделок смогли защитить от конфликтных ситуаций и мошеннических операций», — рассказала она.
В Гражданском кодексе нет медицинского критерия для определения состояния, при котором человек не может понимать значение своих действий и руководить ими. На эту проблему внимание собравшихся обратила руководитель отдела судебно-психиатрической экспертизы в гражданском процессе Национального медицинского исследовательского центра психиатрии и наркологии имени В.П. Сербского Наталья Харитонова.
«Мы предлагаем в статье 177 Гражданского кодекса понятие “неопределенное состояние” заменить на “психическое расстройство” — когда человек в период совершения сделки находился в состоянии психического расстройства, которое лишало его способности понимать значение своих действий и руководить ими. Тогда это будет более определенно и понятно», — отметила она.
Участие в круглом столе приняли и граждане, которые сами оказались в проблемной ситуации, когда продавец купленной ими квартиры попытался через суд отменить сделку. Так, по словам одной из пострадавших, она уже 4,5 года оплачивает ипотеку и при этом не может попасть в собственное жилье.
«Если продавцы пострадали от мошенников, то пусть государство предоставит им жилье в социальный наем. Почему должна страдать та сторона, которая сделала все законно? Почему добросовестный покупатель должен нести ответственность за то, как другой человек распорядился своими денежными средствами?» — поставила вопрос покупательница недвижимости.
В законодательстве должны быть четкие критерии добросовестности покупателя. Если приобретатель жилья выполнил определенные условия в полном объеме, то он не должен страдать, высказал убеждение Константин Корсик.
По итогам заседания наибольшую поддержку получила инициатива о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с жильем с участием граждан на вторичном рынке. При этом сила и значимость нотариальной формы сделки должна быть усилена введением принципа ее бесспорности, считают эксперты. Исключение — только если сам нотариус, удостоверявший сделку, допустил ошибку. В этом случае сделка может быть оспорена в рамках специальной процедуры обжалования, а пострадавшей стороне будет гарантированно возмещение ущерба за счет средств нотариата. При этом сама система страхования профессиональной ответственности нотариуса также может быть усовершенствована для усиления имущественных гарантий граждан.
«По результатам круглого стола мы подготовим проект соответствующей резолюции. Я доложу его Лидии Юрьевне Михеевой и надеюсь, что мы его направим в Государственную думу. Будем над этим работать», — заверил Константин Корсик участников дискуссии.
Фото: oprf.ru