В 2018 году Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Земельный кодекс Российской Федерации введены изменения и дополнения. В частности, пункт 7 статьи 107 Кодекса закрепил право собственника участка требовать от органов публичной власти его выкупа в случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности его эксплуатации. Статьей 57.1 установлен перечень лиц и публично-правовых образований, обязанных возместить собственнику убытки. При этом частью 23 статьи 26 Закона № 342-ФЗ установлено, что положения статьи 57.1 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются в отношении зон, которые и границы которых установлены до дня официального опубликования настоящего закона.
М. в 2010 году приобрел незастроенный земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», категории земель населенных пунктов. В 2015 году Правительство области утвердило границы зон охраны объекта культурного наследия регионального значения, в которых невозможно возведение новых зданий. Участок заявителя вошел в эти границы, о чем он узнал в 2021 году, получив отказ в выдаче разрешения на строительство.
М. обратился в Правительство области с требованием о выкупе участка, но получил отказ.
Суды, отказывая в удовлетворении требований М., указали на отсутствие оснований для возложения ответственности в виде выкупа данного участка на исполнительный орган субъекта Российской Федерации ввиду установления им зон охраны объектов культурного наследия регионального значения до 4 августа 2018 года.
Конституционный Суд, рассмотрев жалобу М., разъяснил следующее.
Часть 23 статьи 26 Закона № 342-ФЗ не может расцениваться в качестве снижающей ранее предоставленные законодателем гарантии для собственников земельных участков, права которых ограничены установлением зон охраны объекта культурного наследия регионального назначения (их границ), и не должна служить основанием для освобождения соответствующего публично-правового образования или лиц, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, от обязанности возместить убытки или выкупить земельный участок в случае установления таких зон, их границ до 4 августа 2018 года.
Иной подход к решению вопроса о взыскании убытков (выкупе земельного участка) не только означал бы недопустимое снижение уровня конституционно-правовой защищенности правообладателей земельных участков, предопределяемого сложившимся в правовом государстве конституционным правопорядком, но и вступал бы в прямое противоречие с принципами поддержания стабильности правоотношений и доверия к закону, нарушал бы конституционно защищаемый баланс частных и публичных интересов.
Судебные акты, вынесенные по делу М., подлежат пересмотру.
(С полным текстом постановления от 01.12.2025 № 42-П можно ознакомиться на официальном сайте Конституционного Суда Российской Федерации)