Как бороться с фиктивными сделками при покупке квартиры у пенсионера? Все вопросы зададим эксперту недели, в нашей студии сегодня – адвокат, кандидат юридических наук Марина Ускова.
Вопрос самый первый, который возникает у всех, кто слышит про такие сделки, что вообще происходит? Получается, гарантировать чистоту сделки невозможно?
«К сожалению, в настоящее время такие случаи, как воздействие мошенников на обычных граждан, участились. Я бы не сказала, что раньше случаев не было. На вторичном рынке бывает очень сложно проверить все досконально, предугадать и гарантировать чистоту сделки, если мы рассматриваем покупку квартиры, которая имела несколько собственников до потенциального продавца. Необходимо проверить все правоустанавливающие документы, статус продавцов-собственников, продавалась ли квартира по доверенности и так далее».
В вашей практике были подобные дела? Чем они закончились?
«Да, даже больше того, до вот этого бума, который сейчас в стране случился с подобного рода сделками, в моей практике такие случае были. Квартиру продавали по поддельной доверенности, как оказалось, также продавали люди, которые состояли на учете в психоневрологических диспансерах или же не состояли, но в момент заключения сделки находились в таком состоянии, в котором не осознавали и не понимали значение своих действий, не могли руководить ими. В таких случаях важно, что скажет судебная психолого-психиатрическая экспертиза, но она не имеет для суда заранее установленной силы, поскольку суд анализирует все доказательства, которые имеются в деле. В РФ отсутствует прецедентное право, это значит, что каждый случай, рассматриваемый судом, является уникальным. Когда у покупателя оказывается ни жилья, ни денежных средств, возникает закономерный вопрос: каким же образом защитить и покупателя, и продавца, который может действительно иметь какой-то порог воли, из-за того, что на него влияют мошенники».
В Госдуме предложили ввести период охлаждения при продаже жилья. Речь идет о временной заморозке средств покупателя на семь дней при заключении сделки с недвижимостью. Как вы считаете, насколько своевременна инициатива и поможет ли она в спорных сделках?
«Период охлаждения – это, как мы знаем, по аналогии с банковскими кредитами, предлагается, если я не ошибаюсь, семидневный срок. По моему мнению, срок должен быть несколько длиннее для сделок с единственным жильем. Если в этот срок все-таки продавец решит и поймет для себя, что он что-то делает не так и неправильно, то сделка не будет считаться состоявшейся, она просто не пройдет государственную регистрацию в Росреестре. Помимо этого, я считаю, что денежные средства покупателя тоже должны быть сохранны, пока не произойдет переход в право собственности. Необходимо указать в законе, что если продавец в течение периода охлаждения умолчал об определенных факторах, которые имеют значение для существа сделки, для его воли, либо скрыл, либо обманул, то тогда сделка признается действительной, деньги остаются у продавца или тому, кому он их передавал, а имущество остается у добросовестного покупателя».