В жизни нередко возникают обстоятельства, когда необходимо разобраться с выделением доли в квартире.
Среди самых распространённых ситуаций можно выделить следующие:
собственник планирует передать свою долю детям, родственникам или другим близким людям в виде подарка;
решает продать принадлежащую ему долю;
выделяет долю детям, если жилое помещение приобреталось с использованием материнского капитала (это обязательное условие);
оформляет долю на супруга или супругу;
пытается уладить конфликтные ситуации с другими совладельцами недвижимости.
Как выделить долю в квартире
Существуют несколько законных способов выделения доли в квартире. Рассмотрим основные из них.
Продажа доли
Если вы решили продать свою долю в квартире, важно уведомить остальных собственников о своем намерении. Даже если вы планируете продать долю близкому родственнику, это необходимо сделать письменно, например, через заказное письмо с уведомлением о вручении.
Другие владельцы имеют преимущественное право на покупку вашей доли. Они могут либо выкупить ее в течение месяца, либо предоставить письменный отказ. Любые сделки, связанные с отчуждением доли в праве общей долевой собственности (включая продажу доли одному из сособственников), обязаны оформляться в нотариальной форме. Если квартира находится в ипотеке, то продать свою долю можно вместе с переносом долговых обязательств, но только после получения предварительного согласия банка.
Дарение доли в квартире
При передаче доли квартиры в дар согласие других собственников не требуется, так как оно необходимо только для возмездных сделок, например, при продаже имущества. Если одаряемый является близким родственником, помимо стандартного пакета документов на квартиру понадобится подтверждение родства, такое как свидетельство о рождении или о браке. Это позволит избежать уплаты налога на дарение.
Важно учитывать, что с 2025 года заключение договора дарения обязательно должно быть удостоверено нотариусом.
Дарение возможно даже в случае наличия ипотеки на жилье. Новый собственник может быть включен в созаемщики, но только с согласия банка.
Передача доли по наследству
В случае отсутствия завещания имущество либо доля в нем переходит всем законным наследникам в равных частях. При наличии завещания наследодатель сам определяет, кому и какая доля имущества достанется.
Существуют обязательные наследники: несовершеннолетние дети, недееспособные супруги или родители, а также иждивенцы. Им гарантируется не менее половины доли, которую они получили бы при наследовании по закону независимо от содержания завещания.
Оформление собственности на их долю возможно после вступления в наследство. Если недвижимость находится в ипотеке, кредит также переходит к наследникам. Они вправе отказаться от наследства в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя.
Для несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных наследников такой отказ возможен только с разрешения органов опеки. Банк должен быть проинформирован обо всех изменениях для внесения уточнений в кредитный договор, в частности относительно состава созаемщиков.
Если ипотека становится финансово неподъемной для наследников, рекомендуется изучить условия страхования жизни и здоровья заемщика. При наступлении страхового случая страховая компания покрывает долг в пределах суммы страховки.
Наследники могут также рассмотреть возможность рефинансирования кредита либо продажи недвижимости.
Полученные от продажи средства используются для погашения кредита, а оставшаяся сумма распределяется между наследниками пропорционально их долям в наследстве.
Оформление доли на супруга
Если квартира была куплена в браке, супруги автоматически становятся её совладельцами на правах совместной собственности, а не долевой. Выделить долю мужу или жене возможно даже при наличии ипотеки. Для этого необходимо заключить брачный договор или нотариально заверенное соглашение о разделе имущества.
Передача права собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В документе нужно четко указать, какая часть недвижимости переходит второму супругу. Супруг или супруга могут быть добавлены в состав созаемщиков по ипотеке, либо статус основного заемщика может быть перенесен с одного супруга на другого.
Для выполнения этих действий требуется согласие банка.
Особенности:
Размер доли каждого собственника обязан составлять не менее 6 квадратных метров. Этот момент необходимо учитывать при распределении долей. Однако данное ограничение не распространяется на имущество, приобретенное с использованием материнского капитала.
Как оформить выделение долей в квартире, купленной с использованием материнского капитала
Приобретение квартиры или дома с использованием средств материнского капитала обязывает владельцев выделить долю ребенку. Если недвижимость была приобретена в ипотеку, это необходимо сделать в течение шести месяцев после полного погашения кредита.
С июля 2025 года процедура выделения долей детям станет проще: можно будет выделять их без согласия залогодержателя, то есть без предварительного снятия обременения с объекта недвижимости. Законодательство не уточняет конкретный размер доли, которая должна быть выделена детям, но юристы рекомендуют ориентироваться на пропорцию материнского капитала, использованного для покупки жилья.
Однако на практике точно соблюсти этот принцип удается не всегда. Любые сделки с недвижимостью, которые затрагивают интересы несовершеннолетних собственников, подлежат обязательному согласованию с органами опеки. Их главная задача — защитить права и интересы ребенка при оформлении подобных сделок.
Например, если часть материнского капитала использовалась для погашения ипотеки, и ребенку была выделена доля в размере 1/3 квартиры, то для получения согласия органов опеки на продажу старого жилья такая же доля должна быть предоставлена в новой недвижимости.
Как согласовать выделение доли с банком
Для проведения любых операций с имуществом, находящимся в ипотеке, требуется разрешение банка. Если ваша ипотека оформлена в Сбербанке, подать заявку на выделение доли можно через онлайн-сервис.
Шаг 1. Подготовьте необходимые документы
- Заявление. Его оформляет основной созаемщик. Удобный шаблон заявления доступен в личном кабинете Домклик. Документ можно скачать, заполнить, отсканировать и прикрепить к заявке.Важно: У основного созаемщика должна остаться часть собственности, а суммарная сумма всех долей должна составлять единицу.
- Документ о перераспределении собственности. Для его оформления потребуется обратиться к нотариусу, который поможет создать проект документа (например, договор дарения или соглашение об определении долей). Готовый проект необходимо предоставить в банк для согласования. Заверка документа у нотариуса проводится только после одобрения банком. Тип необходимого документа зависит от способа выделения доли и конкретной ситуации. Этот момент следует обсудить с нотариусом.
- Паспорта существующих и новых заемщиков или созаемщиков.
- Анкеты. Каждому собственнику нужно будет их заполнить.
- Кредитный договор (все страницы).
Документы, необходимые для операций с недвижимостью, включают выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, долевого участия или уступки прав требования. В некоторых ситуациях могут потребоваться дополнительные документы.
При разводе потребуется свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества. Если заявитель состоит в браке, необходимы свидетельство о браке и брачный договор, регулирующий раздел имущества и обязательств. Также понадобятся документы, подтверждающие родственные связи с новым собственником, такие как свидетельства о рождении, регистрации брака, расторжении брака или другие аналогичные документы. Если речь идет о выделении долей в рамках иных сделок, нужно предоставить проект договора. В случаях, когда изменяется состав созаемщиков по ипотеке, банк должен убедиться в платежеспособности нового или остающегося созаемщика. Поэтому понадобятся документы, подтверждающие его финансовую устойчивость и трудовую занятость.
Шаг 2. Подача заявки через личный кабинет на сервисе Д0омклик
Для этого выполните авторизацию в мобильном приложении или веб-версии Домклик. Затем откройте раздел «Обслуживание ипотеки», выберите пункт «Изменение условий договора» и опцию «Выделение долей собственности».
Шаг 3. Мониторинг статуса заявки
Банк рассмотрит предоставленные документы в течение 14 рабочих дней. Отслеживайте статус заявки в разделе «Заказы». Если заявка отклонена, устраните замечания: загрузите недостающие или скорректированные документы.
Шаг 4. Подписание документов в банке
После одобрения обращения необходимо прийти в офис банка со всеми созаемщиками для согласования и подписания документов.