Депутат заксобрания Новосибирской области Вячеслав Илюхин считает, что кадастровая стоимость многих объектов недвижимости, сегодня сильно завышена. Механизмов ее пересмотра на практике нет. При такой ситуации снижение ограничений по площади объектов торгово-офисного назначения с 3000 до 1500 кв.м, которые будут облагаться по ставке 2,5%, станет серьезным ударом для бизнеса.
В качестве примера он разобрал ситуацию с одним из торговых центров в Бердске.
— Площадь объекта — 1800 кв.м. Рыночная стоимость — 360 млн. Хотя на текущем рынке продать объект за такие деньги нужно еще умудриться. При этом его кадастровая стоимость — 450 млн рублей. Это реальный случай, — подчеркнул Илюхин.
Он отметил, что в 2025 и 2026 годах собственник ТЦ платит по 9 млн рублей налога, а в 2027 году, при вступлении в силу корректировок в законодательстве, — 11,25 млн рублей.
— При условии стопроцентной загрузки, при действующей средней ставке в тысячу рублей за квадратный метр собственник получит с аренды 1,8 млн рублей в месяц, то есть 21,6 млн в год. Налог на имущество составит 11,6 млн, то есть больше половины выручки. А ведь есть еще другие налоги, текущие расходы, обслуживание здания, текущий ремонт. В такой ситуации владельцу здания остается только увеличивать арендную ставку. А там простые арендаторы: парикмахерские, репетиторские центры, торговые точки, кофейни. Они начинают повышать цену на свои товары и услуги, а население не богатеет, и покупательский спрос падает. Думаю, что кто-то начнет уходить «в тень». Предприниматели снова будут торговать из гаражей и подвалов. Кто-то просто разорится. Этот закон точечно бьет по малому и среднему бизнесу, — заявил Илюхин.
Он также дал прогноз, что собрать этот налог после внесения корректировок не удастся, а малый бизнес будет уничтожен.
Тем не менее большинством голосов депутаты приняли внесение корректировок в закон. Он вступит в силу не с 1 января 2027 года, как планировалось ранее, а с января 2028-го.
Напомним, по данным Минфина Новосибирской области, после понижения порогового значения площади административных и торгово-офисных помещений, которые будут облагаться налогом по кадастровой стоимости, количество таких объектов в регионе вырастет на 718 (сейчас 3200). При этом ведомство рассчитывает, что в регион по этому налогу дополнительно поступит 281 млн рублей в год.
По данным ООО «Сибирская юридическая компания», по итогам октября 2025 года на рынке аренды коммерческой недвижимости средняя цена предложения в сегменте помещений торгового назначения составила 1 663 руб./кв.м (15,6% к сентябрю), в сегменте помещений офисного назначения составила 1 051 руб./кв.м (-3,6% к сентябрю), что касается помещений складского назначения, то величина данного показателя была 620 руб./кв.м (7,6% к сентябрю).
При этом опрошенные Infopro54 предприниматели отмечают, что торговый бизнес из ТЦ постепенно вымывается, так как большая часть операций уходит на маркетплейсы. В такой ситуации даже топовые торговые центры имеют вакантные места. У районных ТЦ ситуация еще сложнее. Сейчас собственники этой коммерческой недвижимости активно ищут новые бизнес-модели работы. В частности, для привлечения молодежи в ТЦ планируют создавать площадки для тусовок подростков.
Ранее редакция сообщала о том, что в последнее время в Новосибирске растет предложение по продаже торговой и офисной недвижимости.