Греческий рынок под колпаком: налоговая охотится на недвижимость без особого сертификата

Сирос, Греция

© commons.wikimedia.org by G Da is licensed under CC BY-SA 3.0

Налоговая служба Греции пытается выявить сделки без обязательного сертификата ENFIA

Покупка дома в Греции перестала быть чисто юридическим процессом — теперь каждое движение фиксируется налоговой системой. Масштабная проверка сделок, инициированная властями, превращает рынок недвижимости в тест на прозрачность. Независимое управление государственных доходов (AADE) намерено вычислить тех, кто оформлял сделки без обязательного сертификата ENFIA — документа, подтверждающего уплату налога на имущество.

Обязательный документ, без которого нельзя сменить владельца

Закон в Греции прост и не допускает исключений: любое имущество — квартира, участок, дом, даже доля в наследстве — не может сменить владельца без действующего сертификата ENFIA. Этот документ действует как налоговый "паспорт", доказывающий, что владелец включал объект в декларации за последние пять лет и не имеет задолженностей. По данным AADE, если сертификат оформлен после получения уведомления ENFIA за текущий год, его срок автоматически продлевается на шесть лет, включая год сделки.

"Передача собственности без ENFIA приравнивается к уклонению от налогов", — пояснил представитель Министерства финансов Греции в комментарии изданию Kathimerini.

Что изменилось? Теперь нотариусы не просто участники сделки — они несут ответственность за налоговую достоверность документации. Без прикреплённого ENFIA ни один акт передачи не имеет юридической силы. Это правило действует с момента введения единого налога в 2014 году, но именно теперь оно стало предметом системного контроля.

Как работает механизм проверок

Система анализа, запущенная AADE, действует дистанционно. Она сопоставляет данные из налоговых деклараций, нотариальных реестров и платформы myPROPERTY, где за 2024 год зарегистрировано более 211 тысяч деклараций о передаче имущества и 111,7 тысячи — о наследстве. Электронные аудиторы сканируют совпадения, выявляя подозрительные расхождения.

Какие случаи вызывают интерес аудиторов:

• сделки без приложенного сертификата ENFIA;
• сертификаты с просроченным сроком;
• расхождения между кадастровыми и налоговыми данными;
• наследственные дела, где имущество переходило без отчёта за все годы владения.

Система риска работает по принципу "красных флагов": каждое несоответствие автоматически инициирует запрос дополнительной проверки.

Цель и возможные последствия

Главная цель кампании — устранить пробелы в налоговой дисциплине. По данным AADE, десятки тысяч сделок проходили с формальными нарушениями, особенно при наследовании. Схемы были просты: наследники принимали имущество без подтверждения налоговой истории умершего владельца, что создавало цепочку неучтённых объектов.

Почему это важно? Отсутствие ENFIA подрывает равенство налогоплательщиков. Одни платят за недвижимость, другие избегают. В долгосрочной перспективе это ведёт к занижению кадастровых стоимостей и потере доходов бюджета.

Что грозит нарушителям:

• аннулирование сделки;
• повторная регистрация с уплатой штрафов;
• начисление пени за каждый год неуплаты;
• административные санкции для нотариуса, оформившего акт без сертификата.

Некоторые нотариальные палаты уже получили запросы от налоговой о ретроспективной проверке актов за 2023-2024 годы.

Наследование под особым контролем

Отдельная зона риска — наследственные дела. Вопреки распространённому мнению, что налог не касается имущества умершего, закон возлагает обязательства на наследников. Без предоставления сертификата ENFIA нотариус не вправе оформить акт о принятии наследства.

Как действовать наследнику?

А что если наследник не знает налоговую историю умершего? Тогда он обязан запросить сведения у налоговой. Отказ или промедление приравниваются к уклонению.

Сравнение с другими странами ЕС

Если сравнить греческую практику с, например, Португалией или Италией, разница очевидна. В Португалии налог на имущество интегрирован в банковские операции — без уплаты невозможно провести сделку. В Италии нотариус получает подтверждение напрямую из налоговой базы. Греция лишь в последние годы внедряет аналогичные цифровые механизмы, постепенно ликвидируя "серые зоны".

Почему это происходит именно сейчас? С 2023 года страна завершила многолетнюю реформу кадастровой системы, и теперь AADE располагает полными данными о собственности граждан. Внедрение автоматического контроля стало технически возможным лишь после этого.

Распространённые заблуждения и реальность

Многие считают, что ENFIA касается только дорогой недвижимости. На практике налог обязателен для любого объекта, включая сельские участки и гаражи. Другой миф — что при дарении родственнику сертификат не нужен. Закон не делает различий: дарение — такая же передача права, и без ENFIA она ничтожна.

Что изменится для рынка? Прозрачность повышается, но темпы сделок могут замедлиться. Однако долгосрочный эффект — выравнивание кадастровых и рыночных цен, что уменьшит возможность занижения стоимости.

Можно ли оспорить штраф? Да, но только при доказательстве ошибки налоговой системы. Жалобы рассматриваются в течение 90 дней, и практика показывает, что процент успешных апелляций низок.

Практические шаги для владельцев

Чтобы избежать проблем, налоговые консультанты советуют:

• проверять актуальность сертификата перед каждой сделкой;
• хранить копии деклараций за последние годы;
• использовать платформы myAADE и myPROPERTY для электронных операций;
• не доверять устным заверениям агентов и нотариусов без документа.

Эти действия занимают считанные часы, но предотвращают месяцы судебных разбирательств.

Контроль, который меняет культуру

Массовая проверка ENFIA — не кампания устрашения, а переход к новой модели налоговой прозрачности. Греческая налоговая служба впервые использует полноценную цифровую интеграцию нотариальных и кадастровых данных. В перспективе это приведёт к автоматическому подтверждению сделок и сокращению числа ошибок.

Будет ли это удобно гражданам? Да, если процесс станет полностью онлайн. Пока же владельцы вынуждены самостоятельно контролировать налоговую историю. Но с каждым годом контроль превращается не в бюрократию, а в часть нормального оборота собственности.