Строительный сектор и рынок недвижимости — ключевые сегменты экономики Таиланда с совокупной долей в 10% ВВП. Рынок растет, в том числе за счет масштабных инфраструктурных проектов и поддержки туризма. «Деловая повестка» продолжает цикл публикаций в преддверии первого Российско-таиландского инвестиционного форума, который пройдет на острове Пхукет с 26 по 28 ноября
Для инвестора из России Таиланд сегодня — это «машина времени», позволяющая вернуться на десять лет назад, когда недвижимость в крупных городах России дорожала на 15–20 % в год. Строительный рынок Таиланда в 2024 году оценивается примерно в $38,3 млрд. Отрасль показывает рост порядка 2% за год после спада в 2023-м, когда высокие ставки кредитования и удорожание некоторых типов материалов привели к снижению активности, говорится в исследовании компании Dsight.
Во второй половине 2024 года ситуация начала улучшаться на фоне восстановления туризма и запуска отложенных бюджетных проектов. Среднесрочные перспективы отрасли оцениваются умеренно позитивно. Ожидается постепенное ускорение роста — порядка 4–6% в год в реальном выражении в 2025–2030 годах. В 2025 году прогнозируется рост 5,9% за счет оживления инвестиций в инфраструктуру, туризм и цифровую экономику. К 2030 году объем тайского строительного рынка может увеличиться на 30–50% от уровня 2024 года при условии реализации запланированных мегапроектов, отмечают эксперты Dsight.
Ставка на инфраструктуру
Устойчивое восстановление туризма и масштабные расходы на инфраструктуру поддерживают краткосрочный рост строительного сектора, в то время как запланированный проект «Бангкок-2» (крупный инфраструктурный и девелоперский проект в районе международного аэропорта У-Тапао стоимостью более $35 млрд. —«Деловая Повестка») и национальная программа модернизации железных и автомобильных дорог и аэропортов повысят спрос на жилые, коммерческие и логистические объекты в среднесрочной перспективе, отмечают аналитики компании Mordor Intelligence в своем отчете.
Правительственный план развития транспорта на 2025-2026 годы охватывает 287 проектов и предусматривает направление государственных средств на строительство легкорельсового транспорта на острове Пхукет и в Чиангмае, а также расширение скоростных автомагистралей вокруг столицы, расширяя возможности для частных инвесторов. «Отмечается рост объема прямых иностранных инвестиций, особенно из Китая и стран Ближнего Востока в многофункциональные проекты, центры обработки данных и гостиничные комплексы. Однако высокий уровень закредитованности населения, ужесточение правил ипотечного кредитования и переизбыток кондоминиумов в Бангкоке остаются проблемой для застройщиков», — говорится в отчете Mordor Intelligence.
Правительство Таиланда играет ключевую роль в стимулировании строительства. В бюджете 2024 года заложены рекордные $102 млрд государственных расходов, значительная часть которых направлена на инфраструктурные проекты: дороги, железные дороги, порты, энергетику. Крупнейшая инициатива — Восточный экономический коридор, флагманская программа развития восточных провинций. Этот проект привлекает масштабные вложения в транспорт, логистику и промышленность: суммарно запланировано порядка $60 млрд инвестиций на модернизацию транспортной сети, создание «умных» городов и промышленных хабов, добавляют в Dsight.
В ноябре 2024 года Управление по производству электроэнергии Таиланда объявило о плане строительства трех гидроэлектростанций в Канчанабури, Накхонситхаммарате и Чайяпхуме с инвестициями в размере $2,6 млрд. Регулятор рынка BOI (Board of Investment, Инвестиционный совет Таиланда) одобрил планы по строительству двух крупных центров обработки данных общей стоимостью $1,8 млрд. Согласно плану они будут завершены к концу 2026 года.
Российский бизнес пока только начинает осваивать рынок инфраструктурных проектов в королевстве. В том числе в 2023 году при поддержке торгпредства России достигнута предварительная договоренность о создании совместного предприятия российской компании «Стройматик» и таиландской Sriudomsuk Engineering, для реализации крупного проекта компании Sino-Thai по строительству 40 солнечных ферм. Проект запланирован на семь лет.
Металлургический холдинг «Новосталь-М» совместно с региональным партнером начал свою складскую программу для реализации продукции собственных заводов на территории Таиланда в августе 2022 года. С момента выхода на рынок было реализовано более 250 000 т металлопродукции, — отмечает акционер и председатель правления холдинга «Новосталь-М» Иван Демченко.
Рынок выздоравливает после ковида
Совокупный объем рынка недвижимости Таиланда, включая стоимость сделок и проектов, в 2024 году оценивается компанией Dsight в $50–55 млрд. К 2025 году рынок вырастет до $57,9 млрд. Такой рост отражает постепенное восстановление спроса после пандемии ковида. Для сравнения — в 2019 году объем рынка оценивался $50 млрд, так что лишь к 2024–2025 годам отрасль вернулась на докризисный уровень. При благоприятном сценарии (устойчивый экономический рост 4–5% в год, политическая стабильность, реализация реформ для привлечения инвестиций) рынок может превысить $80 млрд к 2030 году, считают эксперты Disight.
По оценкам Mordor Intelligence к 2025 году объем рынка недвижимости в стране составит $58 млрд, а к 2030 — $75 млрд. Потенциал роста рынка остается значительным благодаря росту городского населения, развитию инфраструктуры, притоку иностранного капитала и превращению страны в региональный бизнес-хаб.
Негативно на рынок влияет финансовое положение населения. «Уровень закредитованности домохозяйств Таиланда, который во II квартале 2024 года составлял 89,6% ВВП, негативно сказывался на потребительских расходах. Более того, процент отказов в выдаче ипотечных кредитов на сумму менее $90 000 вырос до 70%», — предупреждают аналитики Deloitte.
Правительство Таиланда в 2023–2024 года приняло меры для оживления сегмента недвижимости. В апреле 2024 года снижены с 2% до 0,01% сборы на передачу прав собственности и регистрацию ипотеки для домов стоимостью до $216 000. Также через госбанки выделено $925 млн на льготные ипотечные кредиты молодым семьям, введены налоговые вычеты на строительство или покупку первого дома.
По оценкам Минфина Таиланда эти меры обеспечат дополнительные $23 млрд сделок с недвижимостью и $12 млрд инвестиций, что добавит 1,8% к росту ВВП. Помимо прямых стимулов, обсуждается смягчение правил для иностранцев: правительство рассматривает возможность повышения квоты владения кондоминиумами для иностранцев с 49% до 75% и продления максимального срока аренды земли с 30 до 99 лет.
Право на землю в Таиланде нельзя приобрести на иностранное физическое или юридическое лицо. Для этого требуются местные партнеры или значительные инвестиции, позволяющие получить специальные лицензии. На этом этапе отсеивается большинство потенциальных игроков, говорит основатель агентства недвижимости IBG Property Фарух Парпиев.
«Россияне входят в топ-5 иностранных покупателей недвижимости в Таиланде. В первые пять стран по объему сделок помимо России входят Китай, США, Франция и Великобритания. Эти страны формируют около 40% всего рынка. Особенность российского сегмента — выраженная сезонность: пик продаж приходится на зимние месяцы, когда начинается туристический сезон», — отмечает Парпиев.
Во II квартале 2024 года в стране насчитывалось 3342 объекта жилья, принадлежащих иностранцам, общей стоимостью около $459 млн. Наибольшая доля такого жилья приходится на провинцию Чонбури (38,4%), за ней следует Бангкок (36,4%), говорится в отчете компании Deloitte. В первой половине 2024 года граждане Китая стали крупнейшей группой лиц, владевших кондоминиумами по всей стране, им принадлежало 2872 единицы жилья, или 39,5% от всех объектов. За ними следуют граждане Мьянмы с 638 единицами (8,8%) и россияне с 567 единицами (7,8%). Средняя цена за единицу жилья для покупателей из Китая, Мьянмы и России составила $141 000, $157 000 и $101 000 соответственно, посчитали в Deloitte.
В 2024 году инвестиции россиян в объекты недвижимости составили $52 млн, в I квартале 2025 года было зафиксировано около 300 объектов, купленных россиянами, сказал партнер Dsight Арсений Даббах. «Если попытаться оценить сделки, находящиеся в «серой» зоне, структурированные как аренда или как покупка на номиналов, я бы оценил объем за последние три года где-то в $500 млн», — отметил эксперт.
В течение последних двух-трех лет в строительной сфере Таиланда заметно выросло присутствие российских инвесторов — прежде всего в сегменте вилл и кондоминиумов премиум-класса. Это преимущественно частные девелоперы и предприниматели, рассматривающие страну как стабильную площадку для долгосрочных инвестиций, рассуждает директор по продажам Sun Hills Development Юрий Пахомов. «Уже сейчас можно говорить о переходе от точечных проектов к системным девелоперским инициативам, и, по слухам, в ближайшее время на рынке могут появиться известные бренды и крупные игроки из России», — отметил он.
Значительный рост числа эмигрантов из России отмечался на Пхукете и Самуи, одним из следствий этого стал рост цен на недвижимость и землю, говорит гендиректор консалтинговой компании InvestEast Александра Агапитова: «Можно сказать, что в ряде сегментов рынка предложение превысило спрос. 2022 и 2023 годы были пиковыми, сейчас активность спадает, но пока не критично».
Вернуться в прошлое
Наиболее востребованные направления для инвесторов сейчас — апартаменты в кондоминиумах и виллы, считает Фарух Парпиев. Квартиры в кондоминиумах можно оформить в полную собственность, а виллы приобретаются по схеме: дом — в собственности, земля — в аренде.
Форматы торговых центров или инфраструктурных проектов сложны с точки зрения юридического оформления, поэтому иностранцы в них практически не участвуют. «Отдельно стоит отметить гостиничные резиденции — это проекты, совмещающие жилой фонд и отельную лицензию. Такой формат позволяет инвесторам получать доход за счет высокой загрузки и профессионального управления. Доходность на стадии пресейла (покупка на этапе котлована) может достигать 30–40% за период строительства», — отмечает Парпиев.
Популярным вариантом инвестиций для россиян является покупка квартир на этапе котлована и последующая перепродажа через несколько лет на этапе 90% готовности, это позволяет получить несколько десятков процентов прибыли, добавляет Агапитова.
«Влияние российских покупателей на рынок недвижимости Таиланда сегодня заметно и устойчиво, хотя в основном сосредоточено в курортных локациях. На Пхукете доля россиян в общем объеме сделок за последние несколько лет составляет около 35%, что делает их одной из ключевых групп иностранных покупателей», — говорит Юрий Пахомов. Капитализация рынка недвижимости в Таиланде сегодня напоминает динамику российских городов-миллионников 7–10 лет назад, когда каждый квадратный метр дорожает на 15–20 % в год, отмечает он.
* Информационная поддержка