Покупка недвижимости в Греции для «золотой визы»: что нужно знать

Как выбрать объект, какие расходы и налоги ждут инвестора. Разбираемся в правилах покупки недвижимости для «золотой визы» в Грецию

Покупка недвижимости стоимостью от 250 000 € позволяет инвестору сохранить капитал и получить ВНЖ в Греции сроком на 5 лет. Объект можно использовать для личного проживания или сдавать в аренду, получая стабильный доход — до 8% годовых.

Сделка требует подготовки: нужно оформить греческий налоговый номер, уплатить налоги при покупке объекта и зарегистрировать право собственности. Узнайте о требованиях к недвижимости, расходах и процессе получения ВНЖ.

5 преимуществ покупки недвижимости в Греции

1. Относительно низкие цены. Жилая недвижимость в Греции стоит дешевле, чем во многих странах Евросоюза. Так, цена 1 м² апартаментов в центральных районах городов Греции составляет 2776 €, во Франции — 5200 €, а в Германии — 5350 €.

2. Ликвидный актив. С 2020 по 2025 год стоимость греческих объектов выросла на 33%. Например, если 5 лет назад инвестор купил апартаменты за 250 000 €, сегодня он сможет продать их примерно за 332 500 €.

Если владелец недвижимости не планирует жить в стране, он вправе сдавать ее в аренду и получать пассивный доход. Средняя доходность жилых объектов в Греции составляет 4,6% годовых до вычета налогов. В центральных районах Афин показатель выше — до 7,8%.

3. Возможность получить ВНЖ. С 2014 года Греция выдает вид на жительство за инвестиции, или так называемую золотую визу. Одна из самых популярных опций — покупка недвижимости стоимостью от 250 000 €. 

Заявителям на ВНЖ не нужно сдавать экзамены на знание греческого языка или истории страны. Требований к проживанию также нет.

4. Путь к гражданству Греции. После покупки недвижимости инвестор получает ВНЖ сроком на 5 лет. Статус продлевают на тот же срок, если объект сохраняется в собственности. Через 7 лет постоянного проживания в стране можно подать заявление на гражданство.

5. Комфортный климат для проживания. В Греции мягкая зима и длинное лето, в течение года примерно 300 ясных дней. Средняя температура зимой в Афинах держится около +10 °C, на Крите — около +15 °C. Летом воздух прогревается до +30 °C, но благодаря морскому бризу жара переносится легче.

Мягкий средиземноморский климат хорошо подходит для проживания круглый год, особенно для семей с детьми и пожилых людей. Еще такой климат помогает экономить на отопление. В городских квартирах и домах достаточно кондиционера или теплового насоса, не нужно устанавливать сложные системы центрального отопления.

Обзор рынка недвижимости Греции

Рост цен на недвижимость замедляется. В 2024 году греческая недвижимость подорожала в среднем на 6,5% — это в два раза ниже показателей 2023 года. Цены на новостройки выросли на 6,1% — до 3000 € за м², на вторичное жилье на 6,8% — до 2000 € за м².

Наибольший рост цен наблюдается в Афинах. В Кукаки, у подножия Акрополя, и в Неос-Космосе недвижимость дорожает быстрее. Драйвер повышения цен — спрос на туристические объекты. Цены на аренду здесь выше, чем в других частях города, поэтому апартаменты окупаются быстрее.

Дефицит нового жилья усиливается. В туристических регионах спрос на новостройки превышает предложение, поэтому инвесторы чаще покупают вторичные объекты. В 2024 году 66% из всех купленных объектов были старше 20 лет. В столичном регионе Аттика 82,9% покупателей приобрели старые дома, в Салониках — 80,6%.

Спрос на элитные объекты растет. В 2024 году в 14,2% случаев просмотры недвижимости заканчивались реальной покупкой, тогда как в 2023 таких сделок было около 6,5%. Покупатели готовы приобретать объекты, а не только изучать предложения рынка.

Афины — центр рынка элитной недвижимости. На Аттику приходится треть всех запросов. Больше всего инвесторов привлекают объекты в прибрежной Ривьере: за 2024 год спрос вырос на 87,2%.

Корфу остается главным островным направлением. На него приходится 15,6% всех запросов на элитные объекты. К островам Миконос, Парос, Кеа и Тинос инвесторы начинают терять интерес: там доля сделок уменьшилась на 2—3% по сравнению с 2023 годом.

Портрет покупателя элитной недвижимости меняется. Впервые лидерами среди покупателей стали греки: они приобрели 16,2% объектов. Примерно столько же объектов купили инвесторы из США, за ними следуют покупатели из Великобритании, ОАЭ и Швейцарии.

Расходы на покупку недвижимости в Греции

Налог на передачу права собственности уплачивают при покупке недвижимости — 3,09% от кадастровой стоимости или суммы сделки, в договор вносится большая из сумм.

Если объект покупается у застройщика, платят НДС 24%, который чаще включен в цену. До конца 2025 года действие НДС приостановлено: покупатели новостроек также уплачивают налог в размере 3,09%.

Нотариальные сборы. Сделка оформляется у греческого нотариуса, который подготавливает и удостоверяет договор купли-продажи, проверяет документы. Его гонорар оценивается примерно в 1,5% от стоимости договора, в эту сумму включают и НДС.

Регистрация договора. После подписания договор вносят в Единый кадастр недвижимости KTIMATOLOGIO. Госпошлина за регистрацию составляет 0,5% от стоимости. Дополнительно уплачивают фиксированный сбор 150 €, который покрывает расходы на копии документов, заверение и пошлины.

Технический отчет инженера. Для регистрации сделки требуется заключение инженера-строителя. В отчете фиксируют соответствие объекта строительным нормам и фактическим планам. Стоимость услуги составляет 0,3% от рыночной цены недвижимости. На сумму начисляется НДС в размере 24%.

Как получить золотую визу в Грецию при покупке недвижимости

Требования к объектам. Греция выдает вид на жительство за инвестиции от 250 000 €. На эту сумму можно купить исторические или промышленные здания, которые реставрировали в стильные лофты и апартаменты.

В Аттике и Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3100 человек требуется приобрести объект на сумму от 800 000 €, во всех остальных регионах страны — от 400 000 €. 

Для получения ВНЖ разрешено купить только один объект — независимо от его типа и расположения. Общая площадь недвижимости стоимостью от 400 000 или 800 000 € должна составлять не менее 120 м².

Кто может получить золотую визу. Подать заявление вправе иностранец старше 18 лет, без судимостей и тяжелых заболеваний. ВНЖ в Греции выдают и близким родственникам инвестора: супруге или супругу, детям до 20 лет включительно и родителям.

Документы, которые потребуются для получения ВНЖ за инвестиции:

• паспорт и его копия;
• заявление на золотую визу;
• фотография 35 × 45 мм;
• медицинская страховка;
• доказательство инвестиций — сертификат о регистрации, договор купли-продажи;
• сертификат о здоровье;
• подтверждение источника дохода;
• свидетельство о браке для женатых;
• свидетельства о рождении детей, если есть;
• квитанция об уплате государственных сборов.

Срок получения ВНЖ — от четырех месяцев. Статус выдают на пять лет с возможностью продления. 

С 2022 года Греция временно не принимает заявки на золотую визу от россиян. Но они могут ее получить через паспорт другой страны. Если такого нет, его также можно получить за инвестиции, например, в Турции или Вануату.

Пошаговый план: как купить недвижимость и получить ВНЖ в Греции

Купить недвижимость в Греции могут граждане любой страны. Иностранец вправе владеть неограниченным количеством жилых и коммерческих объектов. Но для получения золотой визы разрешается инвестировать только в один объект.

1. Подписание доверенности на адвоката. Если инвестор не планирует приезжать в Грецию, сделку можно провести удаленно. Для этого подписывают доверенность на адвоката. Документ составляют на греческом языке в присутствии переводчика. Если доверенность оформляется за пределами Греции, ее заверяют у нотариуса и пересылают в страну.

2. Выбор объекта исходя из задач и бюджета инвестора. Осмотреть недвижимость можно по видеозвонку или лично, приехав в Грецию.

3. Получение налогового номера AFM. Без него невозможно заключить договор купли-продажи и оплатить налоги. Номер оформляют в отделении налоговой службы Греции.

4. Покупка недвижимости. Инвестор заключает предварительный договор купли-продажи и вносит депозит в размере 10% от стоимости объекта. Адвокат совместно с греческим нотариусом готовит финальный договор.

После подписания основного договора и оплаты полной стоимости недвижимости адвокат подает документы на регистрацию сделки в земельный кадастр. Инвестор получает сертификат о праве собственности.

Пакет документов на недвижимость с официально заверенным переводом направляется инвестору.

5. Подача заявления на ВНЖ. Адвокат подает заявление онлайн через портал миграционной службы Греции. Инвестору выдают сертификат, который подтверждает право находиться в стране до получения карты ВНЖ.

6. Сдача биометрических данных. После подачи заявления инвестор предоставляет биометрические данные — фото, отпечатки пальцев и подпись. Записаться на процедуру можно через 1—2 недели после подачи документов на ВНЖ.

7. Получение карты ВНЖ. После одобрения заявления инвестор получает карту ВНЖ. Для этого он предъявляет заграничный паспорт и сертификат о подаче документов.

Расходы инвестора на содержание недвижимости в Греции

Ежегодный налог ENFIA на недвижимость. Ставка зависит от площади, года постройки, расположения объекта и других параметров. В среднем налог составляет от 2 до 16 € за м².

Налог на роскошь начисляют владельцам объектов дороже 250 000 €. Он взимается по ставке от 0,15 до 1,15% с части стоимости, превышающей 250 000 €. Например, при цене объекта 400 000 € дополнительный налог рассчитывается со 150 000 €.

Коммунальные услуги. Владелец оплачивает электричество, воду, газ, вывоз мусора. Средний ежемесячный счет составляет около 190 €. Стоимость электроэнергии — 0,14 € за кВт·ч, вода обходится примерно в 0,16 € за кубометр. Счета выставляются с разной периодичностью: электричество раз в 2—4 месяца, вода раз в месяц, квартал или год.

Муниципальные сборы. Муниципалитеты дополнительно устанавливают налоги на недвижимость — TAP, или Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. Они составляют 0,025—0,035% от стоимости объекта. Сумма включается в коммунальные платежи и идет на оплату местных услуг, например уборку улиц.

Обслуживание многоквартирных домов. Расходы на уборку, ремонт подъездов и работу лифта называются «кинохриста». Сумма зависит от площади квартиры и уровня сервиса. В среднем платят 10—40 € в месяц, в домах с лифтом, отоплением и охраной — до 100 €.

Управление недвижимостью. Инвестор может заключить договор с управляющей компанией. Она берет на себя уплату налогов и коммунальных услуг, уборку, охрану, благоустройство, поиск арендаторов и контроль за состоянием объекта. 

Управляющая компания регулярно предоставляет отчеты с фотографиями и данными о расходах и арендаторах.

Сдача греческой недвижимости в аренду

Средняя доходность от аренды недвижимости в Греции составляет 4,6% годовых. В крупных и курортных городах квартиры могут приносить больший процент: в центре Афин около 5,6%, в Салониках — 5,2%, в Ираклионе — 4,3%.

Долгосрочная аренда. Самая дорогая аренда в Аттике, на Кикладах и Южном побережье страны. В Вулиагмени стоимость доходит до 20 € за м². В Афинах средняя цена колеблется от 11 до 13 € за м².

Квартиру с одной спальней в центре города сдают примерно за 460 € в месяц, с тремя спальнями — за 780 €. За пределами городов аренда ниже: 380 и 640 € соответственно.

Краткосрочная аренда занимает значительную часть рынка недвижимости в Греции. В июле 2025 года на платформах вроде Airbnb было выставлено 245 944 объектов — это рекордный показатель для страны.

Недвижимость нельзя сдавать посуточно, если она куплена для получения ВНЖ. Инвесторы могут сдать объект только в долгосрочную аренду сроком от 12 месяцев. Но они могут приобрести недвижимость вне программы золотой визы, такие объекты разрешено сдавать и на короткий срок.

Популярность посуточной сдачи жилья приводит к перегреву рынка: стоимость аренды растет даже в нетуристических районах. Для инвесторов этот сегмент остается доходным, но он усиливает социальное давление на рынок жилья.

Чтобы сдержать рост цен и повысить безопасность арендаторов, парламент Греции принял закон, который вводит новые требования для арендодателей с 1 октября 2025 года. Они должны:

Форма оплаты. В 2025 году инвесторы могут получать плату за аренду наличными или через банковский перевод. С 2026 года иностранцам будет разрешено получать арендные платежи только на банковский счет. 

Налогообложение. Доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются налогом по прогрессивной ставке:

• 15% — для доходов до 12 000 € в год;
• 35% — от 12 000 до 35 000 €;
• 45% — свыше 35 000 €.

Налогооблагаемую базу можно уменьшить на 5% — вычесть расходы на содержание недвижимости.

Управление недвижимостью можно передать агентству: компания ищет арендаторов, заключает договоры и контролирует платежи. Комиссия агентства составляет 8—10% от арендного дохода.

Как продать недвижимость, купленную для получения золотой визы

Когда можно продать. Инвестор обязан сохранять право собственности на объект, чтобы поддерживать статус резидента.

Продать инвестиционную недвижимость можно только в трех случаях: при отказе от вида на жительство, после получения постоянного ВНЖ или гражданства Греции. Если продажа происходит раньше, вид на жительство аннулируется.

Документы для сделки. Для продажи недвижимости нужны:

• договор купли-продажи, заверенный нотариусом;
• выписка из Единого кадастра недвижимости KTIMATOLOGIO;
• технический отчет инженера о соответствии объекта строительным нормам;
• справка об отсутствии задолженности по налогам и коммунальным платежам;
• удостоверение личности или паспорт владельца.

Налог на прирост капитала уплачивается при продаже объекта. Он составляет 15% и рассчитывается от разницы между ценой покупки и продажи. В расчет включают поправку на инфляцию и расходы на улучшение объекта, например на капитальный ремонт. 

Налог не взимается, если недвижимость находилась в собственности более пяти лет или использовалась как основное место жительства. Кроме того, инвесторы освобождены от уплаты налога на прирост капитала до 31 декабря 2026 года.

Главное о покупке недвижимости в Греции