Арендатор своевременно не отремонтировал помещение. Арендодатель обратился в суд с требованием провести текущий ремонт в течение 2-х недель. А при нарушении сроков - выплатить неустойку. Судебная экспертиза исключила часть работ, которые не относятся к текущему ремонту, и увеличила сроки ремонта до 4-х месяцев. Верховный суд поддержал решение суда, основанного на выводах эксперта.
Управляющая компания «АТ-Инвест» (далее — арендодатель, УК, истец) в 2022 году сдала в аренду здание площадью 20,65 тысяч кв. м, включив в условия договора проведение текущего ремонта каждые два года. Арендатором помещений стала структура торговой сети «Лента» (далее — арендатор, ответчик). В ноябре 2022 года арендодатель потребовал провести текущий ремонт, а месяц спустя провел осмотр строения в одностороннем порядке.
Результатом осмотра стал акт о недостатках, в который включили 1584 позиции. Стоимость этого ремонта составляла 58,5 млн рублей. Подать возражения «Лента» должна была в десятидневный срок, но не смогла уложиться в отведенное время. По договору арендатор должен был выполнить текущий ремонт за четырнадцать дней (при отсутствии возражений). Ремонт «Лента» не провела, и арендатор подал иск в суд. УК требовала:
- провести текущий ремонт и исправить все недостатки из акта в течение двух недель;
- при нарушении установленных для ремонта сроков выплатить судебную неустойку в размере 1% от стоимости ремонта за каждый день задержки.
Судебные решения
Ответчик не согласился, что все недостатки относятся к текущему ремонту и попросил провести судебную экспертизу. Однако суд первой инстанции на ходатайство ответил отказом и встал на сторону истца. Требования УК суд удовлетворил полностью.
Апелляция назначила экспертизу и изменила решение нижестоящего суда:
- увеличила срок ремонта до четырех месяцев;
- учла заключение эксперта и исключила из списка работы, не относящиеся к текущему ремонту;
- уменьшила размер неустойки до 5000 рублей за день задержки.
Кассация отменила решение апелляции и оставила в силе решение суда первой инстанции. Истец подал жалобу в ВС.
Позиция ВС
ВС указал, что:
- По договору у арендатора было десять дней на подачу возражений по результатам осмотра и, если они не последовали, то ответчик должен был провести текущий ремонт за четырнадцать дней. Однако истец не представил письменных доказательств, что предупредил арендатора за два дня о предстоящем осмотре, хотя такое уведомление обязательно и включено в условия договора аренды.
- Суд первой инстанции не выяснил, относятся ли перечисленные в акте недостатки к текущему ремонту, который должен проводить арендатор или же они относятся к капремонту, который входит в обязанности УК. Суд первой инстанции не установил, реально ли выполнить работы по устранению недостатков здания в сроки, установленные истцом. Апелляция увеличила срок ремонта, опираясь на заключение эксперта.
- Суд определяет величину судебной неустойки на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости получения выгоды должником из недобросовестного поведения. Судебная неустойка — средство принуждения ответчика к исполнению судебного акта, а не способ незаконного обогащения кредитора.
- Отменяя апелляционное постановление, кассация не опровергла выводы нижестоящей инстанции и не указала на допущенные ошибки.
ВС оставил в силе апелляционное определение и отменил решения суда первой инстанции и кассации.
Определение ВС № 305-ЭС25-7717 от 14.10.2025 г.
По теме:
Наталия Андреева