Красиво, но незаконно: почему любые изменения в квартире нужно согласовывать заранее, даже если они кажутся безобидными
На первый взгляд, мелкие изменения в квартире после сдачи дома кажутся безобидными — особенно если их советует сам застройщик или они явно очевидны из планировки квартиры. Но незначительное вмешательство в конфигурацию помещения может привести к серьезным юридическим последствиям.
История, которую подробно разберем в данной публикации, реально произошла при приемке одного объекта в новостройке и наглядно показывает, почему любые перепланировки важно согласовывать заранее.
Клиент принимал объект в новостройке в жилом комплексе у одного из крупных застройщиков Москвы. При осмотре квартиры менеджер строительной компании обратил внимание на гипсокартонные конструкции вдоль стены и пояснил: «Это просто временные конструкции, мы сделали их для БТИ, чтобы сдать объект. Теперь можно спокойно убрать — ничего страшного не произойдет».
По словам менеджера, за коробами проходят коммуникации, но после передачи ему объекта от застройщика владелец мог «оформить все по-своему»: снять обшивку, переделать эти гипсокартонные конструкции по-своему, выровнять стены. Для покупателя это звучало логично — ведь речь шла не о несущих конструкциях, а о декоративной отделке.
Однако именно такие «безобидные» советы становятся источником серьезных юридических проблем. Любое вмешательство в планировку, даже если оно касается не несущих, а второстепенных элементов, формально является перепланировкой и требует согласования.
По своему опыту мы знаем, что подобные ситуации встречаются регулярно. Многие покупатели новостроек доверяют словам друзей, дизайнеров, представителей застройщиков и подрядчиков, не осознавая, что даже незначительные изменения — удаление короба, перенос дверного проема, устройство ниши, обшивка/ограждение трубы — попадают под категорию перепланировки. В результате собственники сталкиваются с трудностями при регистрации прав, продаже объекта (квартиры, нежилого помещения) или получении ипотечного кредита.
Дело в том, что даже если за гипсокартоном скрываются коммуникации, а сам короб кажется временным элементом, его наличие или отсутствие меняет конфигурацию помещения. Более того — при этом меняется площадь объекта: установление перегородок или коробов — уменьшает площадь (ведь сама перегородка или любая конструкция занимает определенную площадь), а снос перегородок, коробов или иных конструкций — увеличивает площадь (так как при сносе наоборот высвобождается определенная площадь, ранее занятая этой конструкцией). При следующем обследовании БТИ такие изменения фиксируются — и квартира / нежилое помещение перестает соответствовать техническому паспорту.
А еще очень частое заблуждение: думать, что если в новостройке нет стен — то перепланировка свободная и можно делать «что хочу». А выложенные на полу кирпичики: просто как вариант, для примерного понимания расположения комнат, показать как можно сделать планировку — какие только варианты мы не слышим от клиентов. Но как вы поняли по началу абзаца — это, конечно, не так! Квартир с реально «свободной» планировкой ничтожно мало, чаще всего, получив информацию из ЕГРН — Вы удивитесь, обнаружив там вполне конкретные стены на плане квартиры… А в действительности — любая проектная документация содержит планы каждой квартиры, для удобства ремонта внутриквартирные перегородки не всегда возводят физически, но тем не менее в документах они есть и их возведение не в соответствии с документами — это тоже перепланировка.
Значимость несущих и ненесущих стен
Одно из самых распространенных заблуждений — уверенность в том, что если стена не несущая, то с ней можно делать все, что угодно. На деле это не так.
Значимость несущих стен сильно преувеличена, а незначимость ненесущих — приуменьшена.
Несущие конструкции действительно требуют особого подхода: изменения в них возможны только после технического заключения и проекта с усилением стен. Но и в ненесущих перегородках любые изменения — их перенос, демонтаж или добавление — тоже подлежат обязательному согласованию.
Что считается перепланировкой
С юридической точки зрения перепланировкой считается любое действие, в результате которого меняется конфигурация помещения, зафиксированная на плане БТИ.
Сюда относятся:
- снос или перенос перегородок, даже из гипсокартона;
- объединение комнат или их разделение;
- изменение расположения дверных и оконных проемов;
- устройство подиумов, пандусов, ступеней;
- монтаж или демонтаж коробов, закрывающих трубы, стояки, вентиляцию;
- перенос кухни, санузла или «мокрых зон»;
- изменение площади помещений за счет коридоров, кладовок или встроенных шкафов;
- переустройство инженерных коммуникаций, отопительных приборов, вентиляции;
- монтаж лестниц, антресолей.
Что запрещено законом
Действующий перечень ограничений закреплен в Постановлении Правительства РФ № 508-ПП, регулирующем порядок проведения перепланировок. Среди основных запретов:
- объединение кухни с жилой комнатой, если установлена газовая плита;
- присоединение лоджии или балкона к жилой площади — изменение теплового контура здания и вмешательство в фасад;
- перенос «мокрых зон» (кухни, ванной, санузла) над жилыми помещениями соседей;
- демонтаж или перекрытие вентиляционных шахт, стояков и других общедомовых коммуникаций, уменьшение диаметра труб естественной вентиляции;
- изменение несущих конструкций без технического заключения и проекта, нарушение их прочности или устойчивости, которые ведут к их разрушению;
- перенос отопительных приборов на балконы и лоджии;
- любое действие, ухудшающее условия проживания соседей — например, снижение шумоизоляции или нарушение вентиляции;
- любое переустройство чердака или технического этажа, если это общее имущество жильцов.
Почему важно согласовывать заранее
Несогласованная перепланировка грозит не только штрафом, но и затруднениями при продаже квартиры, регистрации ипотеки, а также проблемами с соседями.
Но есть и хорошие новости! Распространенное мнение о том, что «квартиру с перепланировкой нельзя продать», не совсем верно. В каждом конкретном случае нужно разбираться с документами отдельно, но чаще всего сделку, конечно, можно оформить даже с учетом фактического состояния жилья.
Если же работы серьезно затронули несущие конструкции или инженерные системы дома, согласовать их может оказаться невозможно и есть риск того, то придется возвращать квартиру к первоначальному виду.
Если перепланировка уже сделана
Многие собственники обращаются за консультацией уже после завершения ремонта, когда исправить последствия трудно и дорого.
А иногда вовремя не полученный совет даже делает согласование произведенной перепланировки невозможным! Владельцы квартир сносят стены, меняют конфигурацию, а потом вынуждены тратить долгие месяцы и сотни тысяч рублей, хотя в случае превентивных мер — легализовать перепланировку можно было бы значительно проще.
Алгоритм действий при согласовании перепланировки в жилом доме следующий:
- получить технический паспорт БТИ (нужно понять ту планировку, которая сейчас по документам)
- заказать проект перепланировки и техническое заключение;
- направить документы в уполномоченный орган (в Москве это МЖИ, Московская жилищная инспекция, где-то — местные администрации) для получения разрешения на перепланировку;
- непосредственно осуществление строительных работ;
- получить акт о завершенном переустройстве в уполномоченном органе (они производят обследование помещения, чтобы убедиться, что работы произведены в точном соответствии с утвержденным проектом);
- провести обследование помещения и получить новый план БТИ;
- зарегистрировать изменения объекта в Управлении Росреестра.
Если уполномоченный орган отказывает в соответствующем разрешении и невозможно исправить проект в соответствии с его требованиями — остается вариант судебного согласования (если есть основания) или восстановление исходного состояния.
Рынок новостроек растет, а вместе с ним и число квартир с самовольными изменениями. Причина одна — стремление собственников сделать жилье «своим», адаптированным под свои потребности и комфортным. Но перепланировка — это не вопрос дизайна, а юридически значимый процесс, регулируемый нормами права.
Несогласованные изменения грозят не только штрафом, но и невозможностью провести сделки с квартирой.
Главное правило простое — любое изменение конфигурации помещения нужно согласовывать заранее. Советы «так делают все» приводят к потере сил, времени и денег.