К середине августа 2025 года предложение на первичном рынке Сочи оставалось ограниченным и во многом не соответствовало запросам покупателей
Несмотря на высокую привлекательность города для инвесторов и семей, количество строящихся жилых комплексов было невелико, а их география ограничивала выбор. Основное сосредоточение новостроек приходилось на Хостинский район, где реализовывалось сразу несколько проектов. Однако в центральной части города новых жилых комплексов практически не появлялось. Отсутствие площадок для строительства и необходимость масштабной реновации старого фонда делали перспективу выхода таких объектов делом будущего, а не ближайших лет.
Спрос в сегменте формировали преимущественно молодые семьи и специалисты, работающие удаленно. На этот портрет покупателей приходилось до 80% сделок в строящихся жилых комплексах. Программы господдержки, включая семейную ипотеку, усилили интерес именно со стороны этой категории клиентов. Молодые люди с детьми или айти-специалисты рассматривали покупку квартиры в Сочи как решение, объединяющее возможность жизни у моря и доступ к современным формам занятости.
Однако сами проекты не всегда отвечали ожиданиям. Для большинства покупателей важнейшими факторами становились инфраструктура, качество внутренней территории и транспортная доступность. Вид на море, который традиционно считался ключевым аргументом, уходил на второй план. При выборе квартиры клиенты готовы были отказаться от панорамных видов в пользу удобных планировок, близости школ, детских садов и магазинов.
Основным дефицитом оставались современные жилые комплексы в центре города. Спрос на такие проекты был стабильно высоким, но площадок для их реализации в середине 2025 года не существовало. Это означало, что часть покупателей, не находя подходящих вариантов в Сочи, рассматривала альтернативы в соседних городах или уходила в сегмент готового жилья.
Проблемой также оставалась планировочная структура новых комплексов. Несмотря на попытки девелоперов предлагать разные форматы, часть проектов не соответствовала современным требованиям: не хватало светлых квартир с удобными зонами для работы и отдыха, а также оптимальных по площади решений для семей с детьми.
С учетом этих факторов рынок оставался в состоянии дисбаланса. Предложение было ограничено по количеству и локациям, а покупатели вынуждены были идти на компромиссы, снижая значимость одних критериев в пользу других. Чаще всего это касалось вопроса вида и расположения: привлекательная цена и наличие инфраструктуры перевешивали изначальные запросы.
Перспективы на ближайшие два–три года выглядели сдержанными. Массового выхода новых объектов не ожидалось, так как рынок упирался в нехватку площадок. При этом спрос со стороны молодых семей и специалистов, работающих на удаленке, сохранялся на высоком уровне. Это означало, что конкуренция за качественные лоты будет только усиливаться, а часть покупателей продолжит переключаться на готовое жилье.
К середине 2025 года стало очевидно, что рынок новостроек в Сочи развивается неравномерно и пока не способен в полной мере соответствовать ожиданиям своей ключевой аудитории. Баланс между спросом и предложением оставался смещенным, и именно это формировало основную специфику города-курорта на ближайшую перспективу.