Рынок премиум-недвижимости перешёл в новый класс: миллион в месяц — только начало | Экономика

Солидный мужчина

Елена Куликова: рынок аренды премиального жилья заметно оживился в 2025 году

Цены на аренду элитного жилья в Москве обновили исторический максимум. По данным агентства элитной недвижимости "Intermark Аренда", в третьем квартале 2025 года минимальная ставка среди сотни самых дорогих квартир достигла 1 млн рублей в месяц, а максимальная — 9 млн. Таких показателей рынок не видел с момента пандемийного спада.

Аренда от миллиона и выше

По данным индекса Prime Central Moscow Rentals TOP-100 (PCMR TOP-100), на рынке премиальной аренды столицы не осталось квартир дешевле миллиона рублей. Ещё год назад таких объектов было 19, но теперь "дешевый люкс" окончательно исчез. Более половины предложений (57%) находятся в диапазоне от 1 млн до 1,4 млн рублей в месяц, что фактически стало новой "точкой входа" в элитный сегмент.

Средняя стоимость аренды элитной квартиры в Москве в июле-сентябре 2025 года составила 1,63 млн рублей, что на 15% выше, чем в тот же период прошлого года. Как отмечают аналитики Intermark Аренды, рост цен связан не столько с увеличением спроса, сколько с обновлением структуры предложений — в выборке стало больше дорогих лотов.

Почему ставки растут даже при стабильном спросе? Главная причина — сокращение реального объёма качественных объектов. Многие владельцы элитных квартир предпочитают продавать их, опасаясь падения доходности, а часть объектов временно выводится с рынка после ремонта или смены арендатора. В результате конкуренция между арендаторами усиливается.

Обновление рынка и ротация предложений

В третьем квартале выборка "золотой сотни" изменилась почти наполовину: 48% лотов заменились новыми. По данным агентства, выбывшие квартиры либо были сданы, либо сняты с экспозиции. Их место заняли более дорогие и просторные варианты. Генеральный директор компании Елена Куликова пояснила, что в обновлении структуры отражается естественная ротация объектов и приход новых инвесторов на рынок.

"Каждый квартал мы видим частичное обновление состава сотни, но в этом году оно особенно заметно — рынок оживился за счёт инвестиционных квартир, которые владельцы решили сдавать по высоким ставкам", — отметила Куликова.

Этот процесс не только поднял индекс PCMR TOP-100 на 7% по сравнению со вторым кварталом, но и закрепил тренд на "омоложение" элитного рынка. Всё чаще в аренду выходят квартиры после недавнего ремонта в домах бизнес-класса, конкурирующих с традиционными особняками на Остоженке или Арбате.

Что происходит с площадями? Средняя площадь квартир в премиальном сегменте остаётся на уровне 284 кв. м. Диапазон площадей — от 100 до 700 кв. м. Это говорит о стабилизации требований арендаторов: спрос сосредоточен в просторных, но не избыточных форматах.

География "золотой сотни"

Наибольшее количество элитных квартир по-прежнему сосредоточено в районе Арбат — Кропоткинская (30% от выборки). Это историческое ядро премиального жилья, где ценится не только архитектура, но и престиж окружения. На втором месте — Краснопресненская (12%), на третьем — Тверская — Кремль (11%).

В этих локациях стабильно высокий спрос со стороны иностранных специалистов, топ-менеджеров и дипломатов, которые ищут жильё рядом с деловыми центрами и культурной инфраструктурой. Однако эксперты отмечают, что доля таких арендаторов сокращается, уступая место российским предпринимателям и ИТ-специалистам с доходом выше среднего.

Можно ли считать аренду выгодным вложением в 2025 году? При текущих ставках доходность аренды элитных квартир редко превышает 4-5% годовых. Это ниже, чем на рынке коммерческой недвижимости, но выше, чем по депозитам. Инвесторы чаще рассматривают такие объекты как инструмент сохранения капитала и статуса.

Ошибки собственников и переоценка

Аналитики Intermark Аренды обращают внимание на новую тенденцию — рост доли переоценённых квартир. Владельцы, купившие недвижимость в инвестиционных целях, часто завышают арендную цену, ориентируясь на ожидания, а не на рынок. В итоге квартиры простаивают месяцами.

Типичная ошибка — выставить объект на 20-30% дороже средней ставки в локации. Последствие — затяжной простой и потеря дохода, поскольку реальный спрос формируется вокруг конкурентных предложений. Альтернатива — гибкая стратегия ценообразования: корректировка ставки после первых двух недель экспозиции.

Почему владельцы переоценивают квартиры? Они ориентируются на редкие сделки с рекордными ставками, не учитывая, что такие случаи единичны и зависят от уникального вида, планировки или истории дома. Это создаёт искажение представления о реальной цене.

Как действовать арендаторам

Тем, кто ищет жильё в премиальном сегменте, эксперты советуют действовать системно. Цены продолжают расти, и выгодные варианты уходят быстро. Чтобы не переплачивать, стоит придерживаться нескольких правил:

Анализировать индекс PCMR TOP-100 — он отражает реальную динамику рынка.
Выбирать локации с умеренным ростом ставок, например, Ленинский проспект или Фрунзенская набережная.
Заключать долгосрочные контракты — это позволяет зафиксировать цену на 12-18 месяцев.
Проверять историю объекта и репутацию владельца, чтобы избежать проблем при переезде.
Использовать услуги агентств, работающих именно в премиальном сегменте, где важны доверие и прозрачность сделок.

А что если рынок перегреется? Тогда вероятно кратковременное снижение ставок, но аналитики считают его маловероятным: предложение элитного жилья ограничено, а спрос поддерживается внутренними миграционными потоками и высоким уровнем доходов части населения.

Перспектива конца 2025 года

По оценке Intermark, осенью 2025 года ставки могут вырасти ещё на 3-5%, если сохранятся высокие ожидания собственников и слабый приток новых объектов. Для арендаторов это означает, что "миллион за квартиру" окончательно станет нормой.

Однако рынок постепенно входит в фазу зрелости: сделки становятся более рациональными, собственники чаще ориентируются на аналитику, а не эмоции. Элитная аренда превращается в отдельный инвестиционный инструмент, а не просто способ временно использовать жильё, обо всём этом сообщает РБК Недвижимость.